대구지방법원 2025타경1125. 대구 동구 각산동 대보빌딩 1층 110호, 감정평가상 구분상가로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 박재철은 2015년 7월 6일 거래가액 360,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 대구은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2019년 10월 10일 설정된 북대구농업협동조합의 채권최고액 252,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 케이비국민카드 가압류와 북대구농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
감정가 227,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 158,900,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 현황조사와 매각물건명세서에서 서로 다른 형태의 점유 정보가 확인돼, 이 사건은 가격보다 임차관계의 실체 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1125 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 각산동 1033 1층110호 · 대구광역시 동구 이노밸리로 144 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 구분상가로 이용 중 · 지상7층 건 중 1층 110호 |
| 소유자 | 박재철 (2015.07.06. 거래가액 360,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북대구농업협동조합 / 219,837,066원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확하다
2014년 대구은행 근저당 2,160,000,000원과 2015년 대구은행 근저당 259,200,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 기준권리는 2019년 북대구농업협동조합 근저당입니다. 그 이후인 2022년 케이비국민카드 가압류 19,061,844원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 이 사건의 핵심 확인사항
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 가람인테리어 손빈 | 1층 110호 | 2023.05.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 테리어 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
(주) 가람인테리어 손빈은 전입일이 2023년 5월 15일로 말소기준일인 2019년 10월 10일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 반면 테리어는 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 정확도 규칙상 이런 점유자는 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
③ 배당 구조 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,024,600원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 북대구농업협동조합 | 252,000,000원 | 155,875,400원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,061,844원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 271,061,844원, 채권자 예상배당은 155,875,400원이며 미배당액은 115,186,444원입니다. 신청채권자 청구액 219,837,066원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자의 미회수 문제이고, 현재 산정상 매수인이 그 채무를 직접 떠안는 금액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 158,900,000원 | 155,875,400원 | 115,186,444원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 111,230,000원 | 108,872,780원 | 162,189,064원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 195,002,342원 | 0원 |
가격은 158,900,000원에서 111,230,000원, 77,861,000원으로 낮아지지만 채권 부족액은 115,186,444원에서 162,189,064원, 195,002,342원으로 커집니다. 이 시나리오에서는 모든 회차의 산정 인수액이 0원입니다. 그러나 미상 점유자의 대항력 여부가 별도로 확인돼야 한다는 조건은 유찰과 무관하게 그대로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대보빌딩 1층 110호 단위상가로, 감정평가 당시 구분상가로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국가스안전공사 남서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설 등으로 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선, 서측 왕복 2차선, 남측 폭 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 가로장방형이며 토지면적은 1,160.4㎡입니다.
- 공시지가. 2,593,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상7층 건물이며 공동위생·급배수·소화·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. ‘테리어’의 실제 점유자·임차계약·전입일·보증금·확정일자를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- (주) 가람인테리어 손빈. 전입일은 2023.05.15로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. 점유자 명칭과 주거 이용 기재가 감정평가의 ‘구분상가 이용’과 함께 나타나는 만큼 현장 사용관계를 직접 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 1층 구분상가의 실제 매매가·보증금·월세·공실 상태를 별도로 확인해야 가격 상한을 정할 수 있습니다.
- 권리 원본 확인. 등기부상 말소기준은 명확하지만 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%보다 먼저 볼 것은 미상 임차다”
이 물건은 감정가 227,000,000원에서 한 차례 유찰돼 158,900,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2019년 북대구농업협동조합 근저당이 기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 소멸해 구조가 복잡하지 않습니다. 하지만 점유관계에서는 결론이 달라집니다. 한 점유자는 대항력이 없지만, 다른 점유자는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 현재 배당표의 인수액 0원은 산정상 수치로 받아들이고, 미상 점유자의 임차관계를 확인한 뒤에야 실질적인 권리 안전성을 확정해야 합니다. 게다가 실거래 시세가 없어 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 등기 구조는 단순하지만 점유 확인이 남은 근린상가 — 입찰 전 임차관계 확인이 선결조건인 사건입니다.
