💰 208,600,000원 📉 최근시세의 75.0% ✅ 인수 0원 📊 최근 추세 -19.0%
대구지방법원 2025타경1150. 대구 남구 봉덕동 효성타운2차 201동 11층 1105호, 전용 108.38㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 오정은이고, 말소기준권리는 2023.02.15. 설정된 고령신용협동조합 근저당권 384,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 298,000,000원에서 한 차례 유찰돼 208,600,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 거래는 2026.07. 278,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 278,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 75.0%입니다. 다만 최근 구간과 과거 구간의 비교 추세가 -19.0%이므로, 과거 전체 평균 337,583,333원보다 현재 시장에 가까운 최근 가격을 우선 기준으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1150 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 1141 효성타운2차 201동 11층1105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 108.38㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 내 11층 |
| 사용승인일 | 1989.05.27 |
| 소유자 | 오정은 · 2019.11.30. 매매 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 338,045,362원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 배당·인수 분석상 임차보증금 승계액은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 고령신용협동조합 근저당권 이후의 대구신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격보다 낮지만 시장은 하락 추세
효성타운2차 동일 면적 108.38㎡ 실거래 12건입니다. 장기 전체 평균은 337,583,333원이지만 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균 278,000,000원과 최신 거래 278,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 108.38㎡ | 1 | 278,000,000원 |
| 2025.07 | 108.38㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.04 | 108.38㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2025.02 | 108.38㎡ | 12 | 308,000,000원 |
| 2024.07 | 108.38㎡ | 11 | 305,000,000원 |
| 2024.04 | 108.38㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2024.04 | 108.38㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2024.03 | 108.38㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2023.12 | 108.38㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2023.03 | 108.38㎡ | 12 | 410,000,000원 |
| 2022.08 | 108.38㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2022.03 | 108.38㎡ | 4 | 490,000,000원 |
| 전체 평균 | 108.38㎡ | 12건 | 337,583,333원 |
| 최근 12개월 | 108.38㎡ | 1건 | 278,000,000원 |
현재 최저가 208,600,000원은 최근 12개월 평균 278,000,000원의 75.0%입니다. 최신 거래 역시 278,000,000원이므로 현재 가격은 최신 거래보다 낮습니다. 반면 장기 전체 평균 337,583,333원은 2022년 490,000,000원·390,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함된 값이어서 현재 가격 판단의 핵심 기준으로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,400원 |
| 1. 근저당 · 고령신용협동조합 | 384,000,000원 | 204,879,600원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 18,208,338원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 402,208,338원 중 예상 배당액은 204,879,600원이고, 미배당은 197,328,738원입니다. 고령신용협동조합 근저당권은 매각대금에서 집행비용을 제외한 204,879,600원을 배당받는 계산이며, 후순위 대구신용보증재단 가압류에는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 208,600,000원 | 204,879,600원 | 197,328,738원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 146,020,000원 | 143,175,720원 | 259,032,618원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 302,225,334원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 즉 권리구조상 낙찰가 하락이 별도의 임차보증금 승계로 전환되는 형태는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 봉덕동 효명초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 남측 폭 약 25미터, 북측 약 10미터, 남동측 약 8미터 도로와 접하고 단지 내부로 폭 약 15미터 도로가 지나갑니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 11층이며 사용승인일은 1989.05.27입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역 등이 포함되며 절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 효성타운2차는 456세대이며 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 과거 전체 평균 337,583,333원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 278,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 확인. 최근 구간이 이전 구간보다 19.0% 낮습니다. 현재 할인폭과 별개로 가격 하락이 이어지는지 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자를 입찰 전에 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 146,020,000원, 3회 유찰 시 102,214,000원으로 제시돼 있으므로 현재 회차 응찰과 추가 유찰 대기의 가격 차이를 비교하세요.
- 배당 외 비용. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제로 존재할 경우 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 원본 대조하세요.
- 관리·수선 상태. 사용승인일이 1989.05.27인 아파트이므로 전유부 상태와 공용부 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 하락장까지 계산”
이 물건의 강점은 명확합니다. 2023.02.15. 고령신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰된 최저가 208,600,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 278,000,000원의 75.0%로 내려와 있습니다.
그러나 최근 가격 추세가 -19.0%이고 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.4회라는 점은 무시하기 어렵습니다. 장기 전체 평균 337,583,333원 대비 큰 할인처럼 보이는 수치보다 현재 시장을 반영하는 278,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 결론은 권리는 양호하고 현재 가격도 최근 시세 아래지만, 하락 추세와 추가 유찰 가능성까지 감안해 응찰가를 결정할 물건입니다.
