대구지방법원 2025타경1161. 대구광역시 남구 이천동 448-42, 도로명주소 영선길 89-2에 소재한 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 소유자는 김진용 씨이며, 등기상 2020년 8월 11일 설정된 대명8동새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 명덕새마을금고 근저당과 각종 가압류·압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차인 최재숙이 확인됩니다. 전입일은 2024년 9월 11일로 말소기준권리인 2020년 8월 11일 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 원본 명세서에서 추가 확인해야 합니다. 따라서 “임차인이 있으니 보증금을 매수인이 떠안는다”는 구조는 아니지만, 보증금 미상이라는 확인 과제는 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1161 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 이천동 448-42 도로명주소: 대구광역시 남구 영선길 89-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 주차장·창고·계단실, 2·3층 다가구주택 각 1가구, 4층 다가구주택 및 계단실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상4층 · 사용승인일 2013.12.23 |
| 소유자 | 김진용 (단독소유) |
| 토지 | 107.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 765,300원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 384,808,000원 / 131,988,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 명덕새마을금고 / 142,787,760원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2013년 설정된 두레새마을금고의 근저당권 117,000,000원과 13,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 실질적인 기준점은 2020.08.11 대명8동새마을금고 근저당권 채권최고액 180,000,000원입니다. 이후 2022년 명덕새마을금고 근저당권, 2024년 하나카드·진량농업협동조합·중소기업은행·대구신용보증재단의 가압류, 2025년 메리츠캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격·시세 판단 — 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 131,988,000원으로 감정가 384,808,000원의 34.3% 수준입니다. 감정가 대비로는 252,820,000원, 약 65.7% 낮아진 금액입니다. 하지만 실거래 비교값이 확인되지 않는 상황이므로 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확보됐다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,647,832원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 대명8동새마을금고 | 180,000,000원 | 129,340,168원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 명덕새마을금고 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 14,285,567원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 진량농업협동조합 | 115,602,551원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 71,253,802원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 대구신용보증재단 | 15,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 39,890,466원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 472,032,386원 중 예상배당은 129,340,168원이고 미배당액은 342,692,218원입니다. 소유자 교부액은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재숙 | 2024.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 최재숙은 2024.09.11 전입했고, 말소기준권리는 2020.08.11이므로 전입신고가 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이며, 2025.11.10 배당요구를 했습니다. 매각물건명세서에서도 보증금 보완이 필요한 상태이므로 보증금 및 우선변제 관련 사항은 입찰 전 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용계획 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 이천동, 영선초등학교 서측 인근의 기존 주택지대입니다. 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층, 사용승인일 2013.12.23. 2~4층에는 위생·급배수·화재탐지·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 107.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 평지·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 765,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역에 해당하며 가축사육제한구역이 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역이 저촉됩니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 대이나 현황 일부가 도로입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이며 일부 현황도로 및 타인점유부분을 감안하여 평가했다고 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 3회 유찰 상태라는 점 자체가 수요와 매각속도를 확인해야 하는 신호입니다. 특히 토지 현황과 타인점유부분이 있어 가격뿐 아니라 실제 활용·처분 가능성을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.08.11 대명8동새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차인 확인. 최재숙의 전입일은 2024.09.11로 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인하세요.
- 현재 가격. 최저가 131,988,000원은 감정가의 34.3%입니다. 실거래 비교값이 없으므로 낮은 감정가 대비 비율만으로 시세 메리트를 가정하지 마세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서 집행비용 2,647,832원과 대명8동새마을금고 129,340,168원이 배당되고, 후순위 채권들은 미배당입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지 현황. 지목은 대지만 현황 일부가 도로이고 타인점유부분이 있습니다. 일괄매각 범위와 실제 점유·사용 범위를 현장에서 반드시 확인하세요.
- 규제 확인. 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역이 있으므로 토지 활용이나 향후 변경 가능성을 검토할 경우 관련 제한을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 직접 대조하고, 특히 임차인 보증금과 토지 현황을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 물건”
권리분석만 놓고 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2020.08.11 대명8동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 최재숙 역시 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다.
그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가 131,988,000원은 감정가의 34.3%로 크게 낮아졌지만, 실거래 비교값이 없어 시세보다 싸다고 말할 근거는 없습니다. 오히려 3회 유찰이라는 이력과 함께 임차인 보증금 미상, 토지 일부 현황도로, 타인점유부분을 확인해야 합니다. 특히 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다 실질취득 131,988,000원에서 실제 사용·점유·처분 리스크까지 감당할 수 있는지를 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
결론적으로 권리는 합격, 가격은 보수적 검토, 현황은 반드시 현장 확인입니다. 현재 회차의 배당 구조상 매수인 인수금액은 0원이지만, 채권자 미배당은 342,692,218원에 이르고 4회·5회 유찰 시 각각 381,703,835원·408,922,401원으로 커집니다. 회차가 더 진행되는 경우에도 낮아지는 낙찰가만 보지 말고 물건의 실제 사용성과 환금성을 함께 판단해야 합니다.
