대구지방법원 2025타경1161. 이천동 448-42 토지와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 주차장·창고·계단실, 2·3층은 각각 다가구주택 1가구, 4층은 다가구주택과 계단실로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 김진용이며, 말소기준은 2020.08.11 설정된 대명8동새마을금고 채권최고액 180,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 설정된 명덕새마을금고 근저당과 하나카드·진량농업협동조합·중소기업은행·대구신용보증재단· 메리츠캐피탈의 가압류, 국의 압류, 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인은 최재숙 1명으로 확인되지만 전입일 2024.09.11이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 원문 보완 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1161 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 이천동 448-42 · 대구광역시 남구 영선길 89-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 주차장·창고·계단실 · 2,3층 다가구주택 각 1가구 · 4층 다가구주택 및 계단실 |
| 토지 | 107.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상4층 · 사용승인일 2013.12.23 |
| 소유자 | 김진용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 384,808,000원 / 269,365,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 142,787,760원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.08.11 대명8동새마을금고 근저당권입니다. 2013.12.24 두레새마을금고 근저당 117,000,000원과 13,000,000원은 이미 말소됐고, 2022.11.22 명덕새마을금고 근저당 36,000,000원을 비롯한 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재숙 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 2025.11.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 70% 숫자만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 269,365,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 384,808,000원에서 한 차례 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,571,110원 |
| 2. 근저당 · 대명8동새마을금고 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 명덕새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 14,285,567원 | 14,285,567원 |
| 5. 가압류 · 진량농업협동조합 | 115,602,551원 | 34,508,323원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 71,253,802원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 대구신용보증재단 | 15,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 39,890,466원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 472,032,386원, 채권자 총배당액은 264,793,890원, 미배당은 207,238,496원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 이천동 영선초등학교 서측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 1층은 주차장·창고·계단실, 2·3층은 다가구주택 각 1가구, 4층은 다가구주택과 계단실로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 토지 107.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 영선초등학교 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 765,300원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 대이나 현황 일부가 도로입니다. 매각물건명세서 비고에도 일부 현황 도로 및 타인점유부분을 감안해 평가했다고 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최재숙은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 문건과 매각물건명세서를 대조해 금액과 순위를 확인해야 합니다.
- 타인점유부분 확인. 감정평가에 반영된 타인점유부분의 위치·면적·점유원인을 현장에서 확인하고 인도 가능성을 검토해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 토지 107.0㎡ 중 현황 도로로 이용되는 부분의 범위와 실제 활용 제약을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가 269,365,000원의 가격 메리트는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당 변동 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.08.11 대명8동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 최재숙의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 담보권·가압류·압류도 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 그 다음입니다. 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 토지 일부가 현황 도로이며 타인점유부분까지 평가에 반영돼 있습니다. 또한 비교 가능한 실거래 시세가 없어 최저가 269,365,000원이 시장가격보다 싼지 판단할 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 없음”을 확인한 뒤, 점유·도로 현황과 실제 시장가격을 별도로 검증해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
