30,380,000원
수원지방법원 2025타경53329. 분당구 구미동 월드쇼핑(씨지브이 스퀘어) 1층 시-153호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 현황상 해당 호실은 판매 및 영업시설로 이용됩니다. 감정가는 62,000,000원이지만 2회 유찰로 현재 최저매각가는 30,380,000원까지 내려와 감정가의 49%입니다. 등기상 소유자는 정금임이며, 현재 경매의 채권자는 김종우입니다.
권리의 기준점은 2011.04.04. 설정된 김종우의 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이고, 이후 윤대희 근저당권과 2025.11.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 등기부에는 과거 경매매각과 매각허가취소, 권리 회복 과정이 함께 남아 있어 현재 존속 권리와 이미 말소된 과거 등기를 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53329 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 구미동 159 월드쇼핑(씨지브이 스퀘어) 1층 시-153호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매 및 영업시설 · Cafe Phyto로 이용 중 |
| 소유자 | 정금임 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 30,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 김종우 근저당권 · 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 임차관계 | 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 김종우 근저당
말소기준권리는 2011.04.04. 김종우 근저당권 90,000,000원입니다. 2011.08.18. 설정된 후 권리이전을 거쳐 윤대희 명의로 표시되는 100,000,000원 근저당권은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.11.07. 김종우가 신청한 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 현황 — 가격보다 먼저 볼 ‘오픈형 경계’
매각물건명세서 비고에 따르면 본건은 오픈형 상가로, 벽체 구분 없이 인접 호수와 일체로 판매 및 영업시설(Cafe Phyto)로 이용 중입니다. 감정평가서도 공부 및 현황상 판매 및 영업시설이며 벽체 등 경계구분 없이 인접호수와 일체로 이용된다고 적고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 946,840원 |
| 을구 5번 근저당권 · 김종우 | 90,000,000원 | 29,433,160원 |
| 을구 6번 근저당권 · 윤대희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 | - | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 190,000,000원 중 예상배당은 29,433,160원이고 미배당은 160,566,840원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 30,380,000원 | 29,433,160원 | 160,566,840원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 21,266,000원 | 20,483,212원 | 169,516,788원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 14,886,199원 | 14,218,247원 | 175,781,753원 |
유찰이 추가돼도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 채권자 미배당은 현재 160,566,840원에서 3회 유찰 시 169,516,788원, 4회 유찰 시 175,781,753원으로 커집니다. 신청채권자 김종우의 90,000,000원 청구 역시 어느 시나리오에서도 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 수인분당선 오리역 서측 인근으로, 상업업무용 시설·근린생활시설·오피스텔이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 오리역이 있습니다.
- 현황. 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 1층 시-153호이며, 판매 및 영업시설로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·화재탐지·소방·에스컬레이터·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 10필 1단의 장방형 토지로 상업업무용 건물 부지로 이용 중이며, 남측 대로2류와 동·서측 중로1류에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(분당)이며 공시지가는 6,812,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 벽체 없이 인접 호수와 일체 사용 중이므로 시-153호의 실제 경계와 독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현재 영업시설의 실제 점유 주체를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마십시오.
- 권리 원본 대조. 과거 임의경매 매각·매각허가취소·권리 회복 이력이 있으므로 현행 등기부와 매각물건명세서에서 현재 존속 권리를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 가격에서는 김종우 근저당권도 전액 배당되지 않으며 전체 채권 미배당은 160,566,840원입니다.
맺으며 — “49% 할인보다 경계 확인이 먼저”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 62,000,000원에서 30,380,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 권리상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황은 일반적인 독립 점포와 다릅니다. 시-153호가 벽체 없이 인접 호수와 일체로 Cafe Phyto에 사용되고 있고 임대관계도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 접근하기보다, 현황 경계·독립 이용 가능성·점유관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 권리상 인수는 없지만, 현장 확인 난도가 남아 있는 물건입니다.
