대구지방법원 2025타경1197. 대구 남구 대명동 480-16에 있는 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층과 2층 모두 주택이고, 토지는 218.8㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 김임순이며, 2016.04.21. 소유권을 취득했습니다. 같은 날 대봉새마을금고가 채권최고액 195,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 대봉새마을금고 60,000,000원, 중대구새마을금고 60,000,000원 근저당과 2025.10.21. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 비교적 단순하지만 물건 형태는 단순하지 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있고, 목록의 ‘다락’은 실제 현황이 2층 주택, 실측 약 50.4㎡입니다. 공부상 세멘와즙으로 평가된 부분도 현황은 세멘와즙 위 강판지붕입니다. 따라서 낙찰가격만 볼 것이 아니라 일괄매각 범위와 실제 건물 현황을 원문 서류에서 맞춰 보는 작업이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1197 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 480-16 · 대구광역시 남구 큰골6길 21-11 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층, 2층 공히 주택 |
| 토지 | 대 218.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 단독 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김임순 |
| 감정가 / 최저가 | 486,255,000원 / 340,378,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김필순 / 107,671,232원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 · 목록2 ‘다락’은 실제 ‘2층 주택’, 실측 약 50.4㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.04.21. 을구 13번 대봉새마을금고 근저당권 195,000,000원입니다. 2020.02.21. 대봉새마을금고 근저당 60,000,000원, 2023.06.22. 중대구새마을금고 근저당 60,000,000원, 2025.10.21. 김필순의 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 물건 현황 — ‘다락’ 표시와 실제 2층 주택
감정 이용상태는 1층과 2층 모두 주택입니다. 건물은 세멘벽돌조 세멘와즙 위 강판지붕 2층 건물로, 외벽은 석재·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배·타일, 바닥은 바닥재·타일, 창호는 새시 창호 등으로 조사됐습니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비도 갖춰져 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,378,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,565,292원 |
| 을구 13번 근저당 · 대봉새마을금고 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 을구 14번 근저당 · 대봉새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 15번 근저당 · 중대구새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 김필순 | 107,671,232원 | 19,812,708원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 422,671,232원 중 334,812,708원이 배당되고 87,858,524원이 미배당됩니다. 신청채권자 김필순의 청구액 107,671,232원 중 예상배당은 19,812,708원이며 전액 변제되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 340,378,000원 | 87,858,524원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 238,264,599원 | 188,542,337원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 166,785,219원 | 259,021,006원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 김필순은 일부 배당을 받지만, 2회·3회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 예상배당이 0원입니다. 이는 채권자 배당 문제이지, 제시된 권리구조상 그 미배당액이 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 소재 대구남명초등학교 동측 인근이며, 부근은 정비된 주택지대로 주위환경은 대체로 무난한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근으로 앞산순환로가 통과하며, 일반대중교통사정은 보통 정도입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 218.8㎡, 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·정방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 대구남명초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 874,200원/㎡입니다.
- 건물. 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 되어 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.04.21. 을구 13번 대봉새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기 원본에서 다시 확인합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. ‘다락’으로 표시된 부분이 실제 2층 주택·실측 약 50.4㎡이며 일괄매각 대상이라는 점을 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조합니다.
- 점유·임대관계 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계가 미상이므로 현황조사와 현장 점유 상태를 확인합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 340,378,000원이 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
- 토지·건물 일괄 확인. 대지 218.8㎡와 주택, 제시외 부분이 함께 매각되는 구조를 기준으로 실제 이용 상태와 경계를 확인합니다.
- 배당표 해석. 현재 미배당 87,858,524원은 채권자 측 부족액이며, 제시된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 현황은 직접 봐야 한다
이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수가 0원인 구조입니다. 현재 최저매각가는 340,378,000원으로 한 차례 유찰된 상태지만, 실거래 비교자료가 없어 이 가격 자체를 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다.
더 중요한 포인트는 일괄매각되는 토지·주택과 제시외 부분의 실제 현황입니다. 특히 ‘다락’으로 표시된 부분이 실제 2층 주택이고 실측 약 50.4㎡라는 점은 현장 확인 가치가 큽니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 제시외 건물·점유·실제 가격 수준 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
