81,200,000원
수원지방법원 2025타경53346. 경기도 광주시 능평동 예미지 101동 4층 402호, 전용 24.42㎡ 다세대주택입니다. 소유자 신미영은 2021.04.26 매매를 원인으로 거래가 130,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기에서 경매보다 앞선 핵심 권리는 유승언의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.27, 확정일자는 2021.03.30, 주민등록·점유개시는 2021.04.30이고 보증금은 130,000,000원입니다.
원칙대로라면 이 임차권은 2025.11.05 강제경매개시결정보다 앞서 대항력이 있어, 배당으로 보증금 전액을 받지 못한 잔액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 현재 최저가 81,200,000원에서는 집행비용 1,861,600원을 제외한 79,338,400원이 임차보증금에 배당되고, 룰상 잔액 50,661,600원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53346 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 121 예미지 101동 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 오포로171번길 39-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 24.42㎡ · 방2·거실 및 주방·화장실 · 4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 일부방과 거실 발코니 확장형 |
| 소유자 | 신미영 (2021.04.26 매매 · 거래가 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 점유는 잔존
2012년과 2013년에 설정됐던 우리은행·강동수산새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.11.05 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.06.01 유승언의 주택임차권등기는 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 권리지만 확약서로 실질 인수가 해소됐습니다.
반면 허준은 2024.08.16 전입으로 기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제의 범위를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “유승언 130,000,000원 때문에 실질취득이 130,000,000원으로 고정되는 사건”이 아니라, “그 인수는 확약으로 0원이지만 또 다른 미상 임차인이 남는 사건”으로 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유승언 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.30 2021.03.30 | 130,000,000원 | 有 → 확약 포기 | 有 배당요구 2023.06.01 | 실질 0원* 임차권등기말소 동의 확약 |
| 허준 | 2024.08.16 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
* 유승언의 룰상 미배당액은 현재 회차에서 50,661,600원이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기말소 동의 확약으로 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 허준에게 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 86.4%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
예미지 101동 전용 24.42㎡의 확인된 실거래는 2021.12, 3층, 94,000,000원 1건입니다. 시세 지표상 최근 12개월 평균도 94,000,000원으로 잡혀 있고 현재 최저가 81,200,000원은 그 86.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 24.42㎡ | 3 | 94,000,000원 |
하지만 가격 메리트는 숫자 하나만으로 판단하기 어렵습니다. 거래 표본이 1건이고 최신 거래월도 2021.12입니다. 더 중요한 문제는 허준의 보증금이 미상이라는 점입니다. 유승언 확약만 반영하면 알려진 최소 취득원가는 81,200,000원이지만, 허준의 인수금이 확인되면 실질취득가는 그보다 높아질 수 있습니다. 따라서 현재 단계에서 ‘시세보다 싸다’는 가격 가점은 주지 않는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,861,600원 |
| 1. 임차인 유승언 보증금 | 130,000,000원 | 79,338,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 유승언의 보증금 부족분은 50,661,600원입니다. 다만 확약서가 적용돼 유승언에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 허준의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 유승언 인수액 증가는 확약으로 차단
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 70%) | 81,200,000원 | 50,661,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 56%) | 64,960,000원 | 66,609,280원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 45%) | 51,968,000원 | 79,367,424원 | 0원* |
확약이 없었다면 유승언은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 확약서 때문에 유승언의 인수는 각 회차 모두 실질 0원*으로 처리합니다. 다만 허준의 보증금이 확인되지 않았으므로 “유찰될수록 총취득가도 그대로 내려간다”는 결론은 아직 금물입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 능평교차로 북서측 인근으로, 주변에 다세대주택 등 공동주택·임야·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 남측으로 지방도57번이 위치하며, 인근 남동측 오포로를 따라 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 공동주택 내 4층 402호이며 위생·급배수, 출입문보안개폐, 승강기, 도시가스, 주차장 설비를 갖췄습니다.
- 이용. 방2, 거실 및 주방, 화장실 등의 다세대주택으로 이용 중이며 일부방과 거실 발코니는 확장형입니다. 내부에 다락이 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역은 25.8.26.~26.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 465.0㎡, 지목 대, 공시지가 709,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 예미지 101동은 11세대이고 준공일은 2012.08.20입니다. 전용 24.42㎡ 실거래 표본은 1건으로 가격 확인 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 허준 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 배당요구 여부를 확인해 매수인 인수 가능 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기말소 동의가 유승언 임차권에 정확히 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 81,200,000원을 총취득가로 보지 않기. 유승언 인수는 0원*이지만 허준의 인수위험이 미정이므로 실제 취득원가는 아직 확정되지 않았습니다.
- 실거래 최신성 점검. 확인된 거래는 2021.12의 94,000,000원 1건입니다. 이 한 건만으로 현재 시세를 단정하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부접근이 제한돼 표준적 이용상황을 기준으로 감정됐고 다락이 있는 것으로 탐문된 만큼 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리가 끝난 건 아니다”
이 물건은 처음 보면 보증금 130,000,000원의 선순위 임차권 때문에 최저가 81,200,000원에 낙찰받아도 50,661,600원을 추가 인수하는 사건처럼 보입니다. 그러나 유승언 임차권은 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 0원*입니다. 이 점은 분명한 호재입니다.
문제는 별도의 점유자 허준입니다. 2024.08.16 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 또한 비교 가능한 실거래는 2021.12의 94,000,000원 1건뿐입니다. 따라서 표면 최저가가 이 가격의 86.4%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 유승언은 해소, 허준은 미해결. 이 사건의 입찰 여부는 허준의 임대차 조건을 확인한 뒤에야 결정할 수 있습니다.
