수원지방법원 2025타경53358. 광주시 송정동 라임하우스 103동 4층 402호로, 감정평가상 2016.07.18 사용승인된 연립주택이며 방3·거실·주방·욕실2·발코니(확장)·다락방 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 배광순이고, 2021.08.18 매매로 325,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 말소기준권리는 일반적인 은행 근저당이 아닙니다. 2016.09.01 우리은행 근저당권 169,400,000원은 이미 2020.06.05 해지로 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.08.08 광주시 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 송혜숙 임차권과 2024년 전입자 3명의 존재를 반드시 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 송정동 413-93 라임하우스 103동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 전용 71.47㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니(확장)·다락방 · 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 배광순 (2021.08.18 매매, 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 201,600,000원 (2회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘확약 대상’과 ‘확약 밖’을 분리하는 것
송혜숙은 2021.06.14 임대차계약 및 확정일자, 2021.07.29 점유개시, 2021.07.30 주민등록을 갖추고 2023.09.04 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기상 임차보증금은 325,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.08.08 말소기준 압류보다 앞서므로 원칙적으로 배당에서 전액 회수하지 못한 잔액은 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송혜숙 | 전입 2021.07.30 · 점유개시 2021.07.29 | 325,000,000원 | 2021.06.14 | 대항력 포기 확약 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
| 최정훈 | 전입 2024.04.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 김유진 | 전입 2024.05.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 이정란 | 전입 2024.05.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
* 송혜숙의 배당계산상 미배당액은 현재 회차 기준 127,022,400원이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 송혜숙에 대한 실질 인수는 0원입니다. 최정훈·김유진·이정란의 보증금은 미상이라 별도 인수위험이 남습니다.
③ 시세 비교 — 68% 할인처럼 보여도 ‘실질취득 미상’
라임하우스 103동의 확인된 실거래는 2건입니다. 2021.08 전용 71.47㎡ 4층이 325,000,000원, 2021.11 전용 66.3㎡ 2층이 268,000,000원에 거래됐고, 평균은 296,500,000원입니다. 현재 최저가 201,600,000원은 이 최근 평균의 68.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 66.3㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2021.08 | 71.47㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 296,500,000원 |
숫자만 보면 최저가와 실거래 사이에 큰 간격이 있습니다. 그러나 이 사건은 낙찰대금 201,600,000원 자체가 실질취득가가 아닐 수 있습니다. 송혜숙의 325,000,000원 임차권은 확약으로 인수 0원 처리되지만, 나머지 3명의 보증금이 확인되지 않아 전체 실질취득가가 아직 숫자로 고정되지 않습니다. 따라서 “시세보다 32% 싸다”, “2억 초반에 사는 물건”이라고 단정하는 것은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 1. 임차인 송혜숙 보증금 | 325,000,000원 | 197,977,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 송혜숙 보증금 부족분은 127,022,400원입니다. 다만 이 금액은 주택도시보증공사의 인수조건확약으로 송혜숙에 대해서는 매수인이 실질 부담하지 않는 것으로 봅니다. 위 배당표에는 다른 3명의 미상 보증금은 숫자로 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 송혜숙 미배당액은 늘어도 확약 효과는 유지
| 회차 | 매각가 | 송혜숙 계산상 인수액 | 확약 반영 | 기타 임차인 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 201,600,000원 | 127,022,400원 | 송혜숙 0원* | 3명 미상 |
| 3회 유찰 시 · 56% | 161,280,000원 | 166,777,920원 | 송혜숙 0원* | 3명 미상 |
| 4회 유찰 시 · 45% | 129,024,000원 | 198,582,336원 | 송혜숙 0원* | 3명 미상 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득가가 보증금 부근으로 고정되는 구조가 됩니다. 이 사건에서 송혜숙은 확약 때문에 그 구조가 실질적으로 해소됩니다. 그러나 확약 밖 3명의 보증금이 미상이므로, 유찰이 더 된다고 곧바로 안전한 할인매수라고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시청 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 다세대·연립주택·근린생활시설·창고·임야 등이 혼재하는 도시근교 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 2016.07.18 사용승인, 철근콘크리트조 4층 건물의 4층 402호이며 도시가스 개별난방·엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 6m 포장도로에 접하고, 토지는 서측 하향 완경사의 사다리형으로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 토지거래허가 표시. 2025.08.26~2026.08.25 기간, 외국인등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도에 대한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 657,000원/㎡, 토지면적 941.0㎡입니다.
- 환금성. 라임하우스 103동은 10세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 동일 건물 거래표본이 많지 않아 개별 물건 가격 판단에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 송혜숙 확약 원문 확인. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각물건명세서와 제출서류에 동일하게 존재하는지 대조해야 합니다.
- 최정훈 임대차 확인. 2024.04.11 전입자의 보증금·계약서·점유범위·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김유진·이정란 임대차 확인. 두 사람 모두 2024.05.09 전입으로 조사됐으므로 실제 세대구성인지 독립 임차관계인지, 각각의 보증금이 있는지 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 시세할인 판단 금지. 201,600,000원은 최근 실거래 평균 296,500,000원의 68.0%지만, 확인되지 않은 인수액을 더한 실질취득가 기준으로 다시 비교해야 합니다.
- 명도·점유관계 확인. 실제 점유자와 임차권등기자, 전입자 3명의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 풀렸지만, 전체 인수는 아직 미상”
이 사건은 겉으로 보면 325,000,000원 임차권이 최저가 201,600,000원보다 커서 전형적인 대항력 임차인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 현재 회차 기준 127,022,400원의 부족분을 보여줍니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약으로 송혜숙 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 2024년에 전입한 최정훈·김유진·이정란 3명의 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않습니다. 이들은 모두 실제 임차인으로 조사됐고 보증기관의 중복 승계 신고도 아닙니다. 따라서 현 단계에서는 “인수 0원 물건”도, “2.016억짜리 매수”도 확정할 수 없습니다. 가격은 최근 실거래 평균 296,500,000원보다 크게 내려와 있지만, 그 차액이 진짜 안전마진인지 여부는 확약 밖 임차인 3명의 임대차를 확인한 뒤에야 결정됩니다. 주된 위험 하나는 해소, 남은 위험은 미상. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 임차관계 확인입니다.
