수원지방법원 2025타경53384. 하남시 풍산동 인스타시티 5층 521호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 ‘후순위 권리 전부 소멸’형이 아닙니다. 2020년 1월 20일 전입·점유를 시작한 임차인 길라영의 보증금이 100,000,000원이고, 말소기준권리는 그보다 늦은 2022년 2월 4일 티에스종합개발주식회사의 가압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
현재 회차 최저가 91,700,000원에서 집행비용 2,050,600원을 제하면 임차인에게 예상되는 배당은 89,649,400원입니다. 보증금 100,000,000원을 전액 채우지 못해 일반 원칙대로라면 10,350,600원이 매수인에게 남습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 해당 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출한 사실이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권의 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 5층 521호 · 도로명 경기도 하남시 조정대로 71 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 21층 건물 내 개별호 |
| 소유자 | 김기종 · 2020.02.07. 소유권이전 · 거래가액 171,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.04. 갑구 5번 가압류 · 티에스종합개발주식회사 · 121,333,518원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2022.02.04. 티에스종합개발주식회사의 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 서울특별시 압류, 신한은행 가압류 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 자체는 2024.03.07. 설정된 주택임차권이라 하더라도 그 기초가 되는 전입일 2020.01.20.이 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차보증금 미배당분은 원칙적으로 매수인 인수 문제를 만들지만, 이 사건은 별도의 인수조건확약서가 그 위험을 제거합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 길라영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.01.20 | 2019.12.30 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실제 임차인 |
③ 현재 회차 실질취득 — 최저가 그대로 91,700,000원
이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 크니 실질취득이 보증금에 고정되는’ 전형적인 대항력 인수형처럼 보이지만, 제출된 확약 때문에 결과가 달라집니다. 확약이 없다면 현재 회차의 매수인 부담은 91,700,000원 + 10,350,600원이지만, 확약 반영 후 실질 인수는 0원이므로 실질취득은 91,700,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(70%) | 91,700,000원 | 10,350,600원 | 0원 | 91,700,000원 |
| 3회 유찰(56%) | 73,360,000원 | 28,360,480원 | 0원 | 73,360,000원 |
| 4회 유찰(44.8%) | 58,688,000원 | 42,768,384원 | 0원 | 58,688,000원 |
* 룰상 인수액은 대항력을 그대로 유지한다고 가정한 계산값입니다. 제출된 인수조건확약서가 적용되는 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,050,600원 |
| 1. 임차인 길라영 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 89,649,400원 |
| 2. 가압류 · 티에스종합개발주식회사 | 121,333,518원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 14,001,571원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 93,628,960원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 확약이 없다면 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 늘 수 있지만, 제출된 확약이 유효하게 적용되는 한 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조의 21층 건물입니다. 사용승인일은 2019.11.15.입니다.
- 주위환경. 황산사거리 북동측 인근으로 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 기준으로 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 남측이 광대로와 접합니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·일반상업지역·미사지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택임이 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 투자 판단은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각조건에 어떻게 반영돼 있는지에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 임차인 배당액과 후순위 배당이 달라집니다. 세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 전액 변제되지 않아도 말소에 동의한다는 확약의 실행 절차와 낙찰 후 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 2회 유찰·감정가 70%라는 수치만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 응찰가는 실질취득액을 기준으로 별도로 검토해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이므로 실제 점유·내부상태와 명도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인보다 확약을 봐야 하는 사건”
이 물건의 첫인상은 보증금 100,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 낙찰가 91,700,000원보다 커서 매수인이 보증금 잔액을 떠안는 인수형 사건입니다. 실제 계산도 확약을 빼면 현재 회차에서 10,350,600원의 인수가 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 확약 때문에 결론은 달라집니다. 이 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 91,700,000원입니다.
그렇다고 감정가 131,000,000원에서 30% 내려왔다는 이유로 가격까지 합격으로 볼 수는 없습니다. 이 사건에서 확인되는 것은 ‘권리상 주된 인수 위험이 확약으로 해소됐다’는 점까지입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 배당 변수와 확약서 실행 확인이 남아 있습니다. 권리의 핵심은 확약, 입찰의 핵심은 원문 확인과 가격 통제. 이 두 가지가 최종 판단을 좌우합니다.
