수원지방법원 2025타경53455. 경기 광주시 능평동 명신빌라 나동 1층 101호로, 전용 76.215㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 김인천은 2023년 2월 3일 매매를 원인으로 거래가액 154,000,000원에 취득했고, 같은 해 3월 3일 중소기업은행에 채권최고액 132,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 할인 폭은 큽니다. 감정가 148,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 72,520,000원, 감정가의 49%입니다. 최신 동일면적 실거래 130,000,000원과 비교해도 최저가는 55.8% 수준입니다. 그러나 2026년 2월 최근 거래는 과거 거래보다 15.6% 낮아진 흐름이므로, 과거 전체 평균 148,000,000원을 기준으로 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53455 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 424-6 1층101호 · 경기도 광주시 태재로 137-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 76.215㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김인천 (2023.02.03. 매매 · 거래가액 154,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 72,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 118,707,249원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인일 | 1998.01.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2023.03.03. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이고 채무자는 김인천입니다. 이후 중소기업은행이 2025.11.19. 임의경매개시결정을 받아 이번 경매가 진행됐습니다. 2025년에 설정됐던 신한카드·삼성카드·신용보증기금· 중소기업은행의 가압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
1998년 한국주택은행 근저당과 2008년 국민은행 근저당도 과거에 설정된 권리지만 각각 2009년과 2016년에 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 등기상 권리는 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중
명신빌라(나동) 동일면적 76.22㎡의 확인된 거래는 다음과 같습니다. 가장 최근 거래는 2026년 2월 130,000,000원이고, 최근 12개월 거래 역시 이 1건입니다. 과거 거래는 2023년 165,000,000원·154,000,000원, 2022년 143,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 76.22㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2023.03 | 76.22㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2023.02 | 76.22㎡ | 1 | 154,000,000원 |
| 2022.04 | 76.22㎡ | 1 | 143,000,000원 |
| 최근 12개월 | 76.22㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
현재 최저가 72,520,000원은 최신 거래 130,000,000원의 55.8%입니다. 가격 격차 자체는 분명합니다. 다만 전체 4건 평균인 148,000,000원은 2022~2023년 거래가 섞인 수치이고, 최근 가격은 그보다 낮아졌습니다. 실제로 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 −15.6%입니다. 따라서 이 물건은 “전체 평균의 절반”보다 최근 시세 130,000,000원 대비 어느 정도 할인됐는가를 중심으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,705,360원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 132,000,000원 | 70,814,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,520,000원 가정 시 중소기업은행 근저당 채권최고액 132,000,000원 중 70,814,640원이 배당되고 61,185,360원의 미배당이 남습니다. 이 미배당은 담보권자의 회수 부족액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 72,520,000원 | 70,814,640원 | 61,185,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 50,764,000원 | 49,450,248원 | 82,549,752원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 35,534,800원 | 34,495,174원 | 97,504,826원 | 0원 |
유찰될수록 중소기업은행의 미회수액은 커지지만 등기상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 권리 인수는 구분해야 합니다. 이 사건의 매수인 쪽 핵심 리스크는 근저당 미배당이 아니라 확인되지 않은 실제 점유·임대관계입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호입니다. 사용승인일은 1998.01.20입니다.
- 주위환경. 능평119안전센터 북서측 인근으로 다세대주택·타운하우스·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 ‘대’입니다. 토지면적은 546.0㎡, 공시지가는 761,900원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·영농여건불리농지 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있으며 기간은 2025.08.26.~2026.08.25., 대상은 외국인 등이고 대상용도에 단독·다가구·아파트·연립·다세대가 포함됩니다.
- 환금성. 명신빌라(나동)는 총 8세대이며 최근 12개월 동일면적 거래는 1건입니다. 대단지 공동주택보다 거래 표본이 적어 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현장조사 당시 폐문부재이고 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 148,000,000원보다 최신 2026.02 거래 130,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 −15.6%입니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조와 이용상태는 현장조사 당시 직접 확인하지 못하고 건축물현황도·외관·탐문 등을 기준으로 판단됐습니다.
- 공부상 지목 차이 확인. 토지 공부상 지목은 ‘전’, 현황은 ‘대’입니다. 관련 공부와 이용현황을 원본에서 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당 61,185,360원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 점유다”
이 물건은 감정가 148,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 72,520,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래 130,000,000원과 비교하면 55.8% 수준이어서 가격 격차는 분명합니다. 등기상 말소기준도 2023년 중소기업은행 근저당으로 명확하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 시장 자체가 강한 것은 아닙니다. 최신 가격은 이전 거래보다 15.6% 낮아졌고, 총 8세대의 소규모 다세대라 거래 표본도 적습니다. 무엇보다 감정평가 당시 폐문부재로 임대관계를 확인하지 못했습니다. 따라서 이 사건은 “등기는 비교적 단순하고 가격은 내려왔지만, 점유 확인을 끝내야 비로소 입찰할 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 가격 할인은 장점이지만, 그 할인만으로 점유·내부상태·환금성 리스크까지 없어지는 것은 아닙니다.
