대전지방법원 2026타경10287. 충청남도 아산시 음봉면 동암리 304-15에 관한 경매로, 물건 용도는 기타 + 토지입니다. 감정가는 7,877,154,530원, 현재 최저매각가는 5,514,008,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 주식회사비엔에이치이고, 말소기준권리는 2021.04.28. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리의 채권최고액은 5,400,000,000원입니다. 이후 2024년 가압류 3건과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 말소기준권리보다 사업장과 토지의 현재 상태입니다. 감정평가상 기호(3)은 공장 및 사무실, 부속건물은 작업장·창고, 기호(7)은 사무실로 이용 중이며, 본건은 ‘음봉일반산업단지’에 편입되어 존치건물로 합의된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰가만 보지 말고 실제 점유·임대관계, 존치부담 및 향후 필지 합병 절차를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10287 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 음봉면 동암리 304-15 |
| 등기상 부동산 표시 | 충청남도 아산시 음봉면 동암리 366-1 제1동호 · 충청남도 아산시 음봉면 탕정로 540-28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(3) 공장 및 사무실 · 기호(3) 부속건물 작업장 및 창고 · 기호(7) 사무실 |
| 토지 | 58.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 공업나지 · 일반공업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사비엔에이치 |
| 감정가 / 최저가 | 7,877,154,530원 / 5,514,008,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제삼십구차유동화전문유한회사 / 4,139,040,631원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.04.28. 을구 2번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,400,000,000원이고 공동담보목록 제2021-432호가 기재되어 있습니다. 이후 갑구 4번 호현이앤씨 가압류 2,631,000,000원, 갑구 5번 삼성전자 가압류 3,000,000,000원, 갑구 6번 삼성이앤에이 가압류 3,000,000,000원은 모두 매각으로 소멸합니다. 2026.02.20. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 임대관계는 미상, 현황 확인이 중요
③ 예상배당표 (매각가 5,514,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 57,540,080원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 5,400,000,000원 | 5,400,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 호현이앤씨 | 2,631,000,000원 | 56,467,920원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 삼성전자 주식회사 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 삼성이앤에이 주식회사 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 5,514,008,000원 가정 시 채권 총액 14,031,000,000원 중 5,456,467,920원이 배당되고 8,574,532,080원이 부족합니다. 현재 회차에서는 소유자 잔여도 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 산업단지·현황 리스크 — 이 물건의 진짜 체크포인트
- 산업단지 편입. 본건은 ‘음봉일반산업단지’에 편입되어 존치건물로 합의된 것으로 기재되어 있습니다.
- 필지 합병 예정. 향후 하나의 필지로 합병되고 신규지번이 부여될 예정이라고 기재되어 있어, 낙찰 후 등기·토지관계 변동을 확인해야 합니다.
- 존치 시설부담금. (주)탕정테크노밸리에서 2026.07.20.자 서면으로 존치 시설부담금 123,058,440원이 부과될 예정이라고 제출했습니다. 다만 부담 여부는 알 수 없다고 추가 기재되어 있습니다.
- 건축물 현황. 기호(3) 부속건물 38.44㎡는 멸실된 것으로 기재되어 있으며, 목록3의 클린룸설비와 목록7의 옥탑·계단·화단·데크·수변전설비는 건물에 포함하여 평가되었습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 작업장 매각 포함이 기재되어 있으므로 구성물을 실제 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 아산더샵레이크시티3차아파트 남측 인근에 위치하며 주변은 농경지, 단독주택, 공장, 자연림 등으로 이루어진 조성중인 산업단지지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지이용. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지 등에 포함되며, 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 물건 성격. 일반 주거상품이 아니라 공장·사무실·작업장·창고가 포함된 기타+토지 물건이므로 매수층과 활용목적이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격만 보지 않기. 현재 최저매각가는 5,514,008,000원이지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 외부 시장가와 직접 비교하기 어렵습니다.
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이고 실제 이용 중인 공장·사무실·작업장·창고가 있으므로 점유자와 계약관계를 직접 확인해야 합니다.
- 존치 부담 확인. 123,058,440원 존치 시설부담금 예정 서면이 존재하므로 부담주체와 낙찰 후 승계 여부를 관련 기관에 확인해야 합니다.
- 토지·건물 일괄매각 확인. 제시외 작업장 포함, 멸실 부속건물 및 설비 포함 평가 여부를 현황과 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 권리는 구조상 소멸하나, 실제 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이라도 현장 부담은 따로 본다”
이 사건은 권리분석 자체만 놓고 보면 구조가 분명합니다. 2021.04.28. 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고 그 이후의 가압류 3건과 2026.02.20. 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 물건은 단순한 토지 하나가 아니라 음봉일반산업단지 존치건물이라는 성격이 강합니다. 임대관계는 미상이고, 향후 필지 합병이 예정되어 있으며, 존치 시설부담금 123,058,440원이 부과될 예정이라는 서면까지 제출된 상태입니다. 여기에 현재 회차에서도 채권 미배당이 8,574,532,080원에 달합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “인수금이 있느냐” 하나가 아니라 존치시설의 법적·실무적 위치, 실제 점유와 임대관계, 존치 시설부담금 부담주체, 향후 필지 합병을 낙찰 전에 얼마나 확실하게 확인하느냐에 있습니다. 권리는 정리되지만, 현황과 산업단지 관련 부담은 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
