수원지방법원 2025타경53471. 경기도 광주시 초월읍 지월리 유어홈타운 B동 4층 402호, 전용 55.027㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이상준이며 2021.11.15 매매, 거래가액 193,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 민경 명의 주택임차권입니다. 민경의 임차보증금은 193,000,000원, 점유개시는 2021.11.02, 주민등록은 2021.11.04, 확정일자는 2021.10.14입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2024.02.06 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
원칙만 적용하면 현재 최저가 140,000,000원에서 집행비용 2,760,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 137,240,000원이 배당되고, 보증금 잔액 55,760,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출했다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53471 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 284-1 유어홈타운 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.027㎡ · 방2·화장실2·거실·주방·발코니 · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 이상준 (2021.11.15 매매 · 거래가액 193,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (2회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
등기상 과거 남서울농업협동조합 근저당권 180,000,000원은 2021.11.02 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 존속 권리 중 말소기준은 2024.02.06 국민건강보험공단 압류이며, 이후 2025.11.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 민경의 주택임차권은 임대차계약 2021.10.09, 확정일자 2021.10.14, 점유개시 2021.11.02, 주민등록 2021.11.04에 기초해 말소기준보다 선순위입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민경 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 193,000,000원 | 2021.11.04 | 2021.10.14 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
본 자료에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 민경은 보증금 193,000,000원에 대해 배당요구를 했고, 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이지만 임차인 목록상 별도의 실제 임차인이나 보증금 중복신고자로 표시돼 있지 않으므로 보증금을 추가 합산하지 않습니다. 확약은 이 임차권에 관한 인수위험을 해소하는 내용이며, 확약 밖 별도 임차인 인수위험은 본 자료상 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 판단 기준은 140,000,000원의 실질취득가
유어홈타운(B동)은 총 8세대, 2016.01.26 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 전용면적 55.027㎡와 매칭되는 실거래 5건을 보면 전체 평균은 218,600,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 맞습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 250,000,000원, 최신 2026.06 거래도 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 55.03㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 55.03㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 55.03㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.10 | 55.03㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 55.03㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 250,000,000원 |
최근 거래 흐름은 과거 구간보다 26.5% 상승한 것으로 집계돼 있습니다. 따라서 하락장 보정을 적용할 사안이 아니고, 최신 거래 250,000,000원과 최근 12개월 평균 250,000,000원을 기준으로 보는 편이 적절합니다. 확약을 반영한 실질취득 140,000,000원은 최근 시세의 56.0%입니다. 감정가 200,000,000원과 비교해도 현재 회차는 70% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 민경 보증금(우선변제) | 193,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 민경 보증금 중 55,760,000원이 미배당돼 매수인 인수 대상이 됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의 확약을 반영하면 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 총 부담은 쉽게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 매각가+룰상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 70%) | 140,000,000원 | 55,760,000원 | 195,760,000원 |
| 3회 유찰 시 (56%) | 112,000,000원 | 83,368,000원 | 195,368,000원 |
| 4회 유찰 시 (44.8%) | 89,600,000원 | 105,412,800원 | 195,012,800원 |
이 표가 대항력 인수형 경매의 핵심입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져, 낙찰가와 인수액을 합친 경제적 부담은 193,000,000원 보증금 부근에서 크게 내려가지 않습니다. 현재 사건은 바로 그 구조를 주택도시보증공사의 확약이 끊어주는 형태입니다. 따라서 확약 반영 후에는 유찰될수록 실질취득도 140,000,000원, 112,000,000원, 89,600,000원으로 내려가는 구조가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방2·화장실2·거실·주방·발코니 등으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 지월1리복지회관 남측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·소규모 공장이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 동측으로 약 6m 폭의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 규모·거래. 유어홈타운(B동)은 8세대이며 동일면적 실거래는 5건이 확인됩니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기말소 동의 내용이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 최우선으로 대조하세요.
- 실질취득가 기준. 확약 유효 시 현재 실질취득은 140,000,000원입니다. 확약을 빼면 룰상 인수액 55,760,000원을 더한 195,760,000원 구조가 됩니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 뒤 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 218,600,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 250,000,000원을 우선 기준으로 두는 것이 적절합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 주변에 다세대·근린생활시설·소규모 공장이 혼재하는 입지이므로, 아파트와 동일한 환금성을 전제로 접근하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘확약’이다
표면만 보면 보증금 193,000,000원의 선순위 주택임차권이 있어 무거운 인수형 경매입니다. 실제로 현재 회차 배당만 계산하면 55,760,000원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기말소에 동의한다는 확약을 제출하면서 결론이 달라집니다. 확약을 그대로 반영하면 실질 인수 0원, 실질취득 140,000,000원입니다.
가격도 최근 실거래 흐름과 비교하면 분명한 여유가 있습니다. 최근 12개월 동일면적 평균과 최신 거래가 모두 250,000,000원이고 최근 거래 추세는 과거보다 26.5% 높습니다. 현재 실질취득가는 그 56.0%입니다. 다만 8세대 소규모 다세대이고 이미 2회 유찰된 물건인 만큼 환금성은 별도로 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 권리의 핵심은 확약서 원문, 가격의 핵심은 140,000,000원의 실질취득가. 두 전제가 동시에 확인될 때 매력이 살아나는 사건입니다.
