대구지방법원 2025타경8843. 칠곡군 기산면 봉산리 32-31의 토지와 지상 근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층이고 현재 근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다. 토지는 720㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 최저매각가는 312,208,000원으로 감정가 446,012,800원의 70%까지 내려온 상태입니다.
권리구조의 출발점은 2015.09.03. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 312,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 대구은행·기술보증기금·신한은행 가압류와 2025.08.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 엠캐피탈 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8843 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 기산면 봉산리 32-31 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(제조업소) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 |
| 토지 | 720㎡ · 대 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 구영민 |
| 감정가 / 최저가 | 446,012,800원 / 312,208,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 286,337,346원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기부 도로명 | 경상북도 칠곡군 기산면 지산로 699 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.09.03. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 대구은행 가압류 167,703,955원, 기술보증기금 가압류 85,000,000원, 신한은행 가압류 78,413,397원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차관계 — 3건 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·사업자등록일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박상철 | 50평방미터 | 2020.01.06 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 무성금속 | 432평방미터 | 2023.07.12 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김필관 | 33.0580평방미터 | 2020.01.28 | 보증금 미상 / 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 점유자 모두 전입·사업자등록 시점이 2015.09.03. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 박상철과 김필관은 보증금이 확인되지 않았지만, 이 사건 자료의 판정상 매수인이 그 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유가 계속되고 있다면 낙찰 이후 인도·명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 312,208,000원으로 감정가 446,012,800원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 가격 추세 등 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락만을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 312,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,170,912원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 312,000,000원 | 307,037,088원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 대구은행 | 167,703,955원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 78,413,397원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 643,117,352원, 예상 배당액은 307,037,088원이며 미배당은 336,080,264원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북과학대학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·소규모 공장·농경지·임야 등이 소재한 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 지상2층으로, 주기둥은 H-Beam 350×175㎜이며 위생·급배수·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 720㎡, 지목 대, 공업용 이용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 144,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역에 속하고 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 구축물. 감정 당시 지상 계근대가 소재했으나 감정보완회신에 따르면 철거됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 주소 대조. 등기부에는 지산로 699가 나타나지만 실제 사용 및 공부 발급 주소가 지산로 697이라는 기재가 있으므로 현장에서 지번·진입로를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 박상철·주식회사 무성금속·김필관의 실제 사용 부분과 현재 점유 여부를 확인하세요. 권리 인수와 별개로 인도 절차는 발생할 수 있습니다.
- 보증금 미상 점유자. 박상철과 김필관의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 원본 자료와 현황을 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 근린시설·토지의 주변 매매사례, 임대료, 토지가격, 건물 상태를 별도로 조사해 312,208,000원의 적정성을 검증하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역 및 배출시설·가축사육 제한이 실제 사용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 감정보완회신을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 활용성
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2015년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 조사된 점유자 3건도 모두 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 대상이 근린생활시설(제조업소)과 토지라는 점이 중요합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 시세를 직접 비교할 실거래 자료가 없으므로 ‘30% 할인 = 싸다’라고 결론내릴 수 없습니다. 도로명주소 불일치, 실제 점유 상태, 토지이용규제와 제조업소 활용성까지 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리는 합격권, 가격은 현장·시세 확인 후 판단.
