대구지방법원 2025타경8843. 경북 칠곡군 기산면 봉산리 32-31에 있는 근린생활시설과 토지의 경매입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층으로, 근린생활시설 중 제조업소로 이용되고 있습니다. 토지면적은 720㎡이며, 주변에는 단독주택과 소규모 공장, 농경지 및 임야가 섞여 있습니다.
가격만 보면 인상적입니다. 감정가 446,012,800원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 152,981,000원으로 내려왔습니다. 다만 이런 비주거 물건은 감정가 대비 할인율보다 실제 매수 수요, 사용 가능 용도, 임대차관계와 재매각 가능성이 더 중요합니다. 주거용 아파트와 같은 방식으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8843 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 기산면 봉산리 32-31 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(제조업소) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 · 판넬지붕 · 지상 2층 |
| 토지 | 720㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 공업용 · 평지·사다리형 |
| 소유자 | 구영민 (2015.09.03 소유권이전) |
| 감정가 | 446,012,800원 |
| 최저매각가 | 152,981,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 경매신청채권자 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 |
| 신청채권 청구액 | 286,337,346원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.03 우리은행 근저당권 · 채권최고액 312,000,000원 |
| 임차인 | 박상철 · 주식회사 무성금속 · 김필관 (실제 조사 3명·법인 포함) |
| 도로명주소 확인 | 등기상 지산로 699 · 매각물건명세서 비고상 실제 사용 및 공부 발급 주소 지산로 697 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 소멸
말소기준은 2015.09.03 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 312,000,000원이며, 같은 봉산리 32-31 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 대구은행·기술보증기금·신한은행 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
엠캐피탈주식회사의 가압류 24,423,153원은 2024.01.16 이미 말소됐으므로 현재 배당채권 합산에 다시 넣지 않습니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후에 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유 3건, 보증금 일부 미상
조사된 임차인은 박상철, 주식회사 무성금속, 김필관으로 총 3명·법인 포함입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 없으므로 모두 실제 임차인 조사 대상으로 구분합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 신고일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상철 50㎡ |
2020.01.06 | 보증금 미상 월차임 미상 |
없음 분류 | 미확인 | 해당 없음 |
| 주식회사 무성금속 432㎡ |
2023.07.12 | 20,000,000원 월 1,600,000원 |
없음 분류 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김필관 33.0580㎡ |
2020.01.28 | 보증금 미상 월 200,000원 |
없음 분류 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 표시는 기재된 신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 분석상 분류입니다. 근린시설에 적용될 수 있는 상가건물 임대차의 대항력은 실제 인도·사업자등록 등 관련 요건을 별도로 확인해야 합니다. 우선변제 여부는 확정일자와 권리요건 등을 확인하기 전까지 확정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 152,981,000원으로, 감정가 446,012,800원의 약 34.3%입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 최저가이지 실제 거래시세 대비 할인율이 아닙니다. 주변 유사 제조업소와 토지의 최근 거래가격을 확보하기 전에는 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 매각가 시나리오 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 152,981,000원 | 34.3% | 0원 | 493,078,086원 |
| 4회 유찰 가정 | 107,086,700원 | 24.01% | 0원 | 538,329,866원 |
| 5회 유찰 가정 | 74,960,690원 | 16.81% | 0원 | 569,905,954원 |
추가 유찰 시 최저가가 내려갈수록 채권자에게 배당하지 못하는 금액은 증가합니다. 그렇다고 그 미배당액이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,981,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,941,734원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 312,000,000원 | 150,039,266원 |
| 2. 가압류 · 대구은행 | 167,703,955원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한은행 | 78,413,397원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,941,734원을 우선 공제하고, 잔액 150,039,266원을 우리은행 근저당권에 배당하는 단순 추정입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권액과 권리승계·배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지의 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북 칠곡군 기산면 봉산리, 경북과학대학교 동측 인근입니다. 단독주택·소규모 공장·농경지·임야 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층으로, 근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 화재경보설비가 있습니다.
- 토지. 720㎡, 지목 대, 공업용 이용상황이며 평지·사다리형 토지입니다. 도로접면은 소로한면, 공시지가는 144,600원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(주거지), 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 제조업소의 지속 사용이나 업종 변경 시 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
- 건물 공부. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 도로명주소 표기는 별도로 대조해야 합니다.
- 계근대. 감정 당시 지상 구축물인 계근대가 소재했던 것으로 조사됐으나, 감정보완회신에 따르면 철거됐습니다. 현장에 잔존 시설이나 철거 관련 문제가 없는지 확인하는 편이 안전합니다.
- 환금성. 제조업소 용도의 근린시설은 일반 주거용 부동산보다 매수 수요가 특정 업종과 사업 목적에 좌우될 수 있습니다. 3회 유찰된 사실과 함께 실제 매각 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 비교. 봉산리 및 인근 유사 근린시설·제조업소와 토지의 최근 거래를 확인하세요. 감정가의 34.3%라는 수치만으로 가격이 싸다고 판단하지 마세요.
- 임차인 3건 대조. 박상철·무성금속·김필관의 실제 점유범위와 임대차계약을 확인하고 사업자등록 및 대항력 관련 권리요건을 검토하세요.
- 보증금과 우선변제. 박상철·김필관의 보증금, 세 임차인의 확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 보증금과 우선변제의 미확인 사항을 인수 위험이 없다는 근거로 사용해서는 안 됩니다.
- 명도·시설 사용. 실제 점유가 확인된 물건이므로 인도 가능성, 영업시설 잔존 여부, 임차인과의 인도 협의에 필요한 비용을 검토하세요.
- 주소 불일치. 지산로 699와 지산로 697의 표기 차이를 지번·현장·매각목록·공부로 확인하세요.
- 용도 제한. 계획관리지역 및 제2종지구단위계획구역, 배출시설설치제한지역에서 예정 업종의 운영이 가능한지 확인하세요.
- 계근대 철거. 감정보완회신서와 현장 상태를 대조하고 철거 후 잔존물·원상복구 관련 사항이 없는지 확인하세요.
- 배당과 채권승계. 우리은행 근저당과 경매신청채권자의 권리관계, 현재 채권자와 채권액, 배당요구 및 우선순위를 원본 서류로 확인하세요.
- 추가 비용. 취득 관련 세금, 명도·보수비용, 공용관리비 등 부대비용을 별도로 계산하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·감정보완회신서와 실제 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 실제 시장가치”
이 물건은 권리분석의 외형만 보면 비교적 단순합니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류는 매각으로 소멸하며, 배당모형상 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 임차인 3명이 조사됐고, 일부 보증금과 임대차 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 446,012,800원인 물건이 3회 유찰돼 152,981,000원까지 내려왔다는 사실은 분명합니다. 그러나 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수 기회라고 단정할 수 없습니다. 특히 제조업소로 사용되는 비주거 시설은 실제 사용 가능성·임차인 인도·재매각 수요가 투자성과를 좌우합니다.
권리 구조는 검토 가능, 가격 매력은 미확인, 점유·환금성은 신중. 세 차례 유찰됐다는 이유만으로 접근하기보다, 임대차관계와 현장 상태 및 유사 물건의 시장가격이 확인된 후 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
