수원지방법원 2025타경53544. 경기도 광주시 문형동 에코하우스 비동 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김필선이며 2022.04.07 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 210,000,000원입니다. 등기부에 현재 살아 있는 담보권보다 먼저 눈에 들어오는 것은 을구 9번 강승권의 주택임차권입니다. 임차보증금은 210,000,000원, 점유개시는 2022.04.05, 주민등록은 2022.04.06, 확정일자는 2022.03.04입니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2025.11.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유가 이보다 앞서므로 임차권 자체만 놓고 보면 매수인에게 대항할 수 있는 구조이고, 배당에서 보증금 전액이 회수되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것이 원칙입니다. 현재 최저가 149,800,000원을 전제로 한 배당 추정에서는 임차인에게 146,902,800원이 배당되고 63,097,200원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53544 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 137-2 에코하우스 비동 4층401호 · 도로명 경기도 광주시 봉골길 84 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 4층 건물 · 4층 401호 |
| 소유자 | 김필선 · 단독소유 · 2022.04.07 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (2회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약으로 실질 인수 해소
과거의 가처분과 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024.04.11 등기된 강승권의 주택임차권과 2025.11.28 강제경매개시결정입니다. 임차인의 점유·주민등록은 경매개시결정보다 앞서 대항력이 인정되는 자료가 확인되고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 다만 최종적인 매수인 인수 여부에서는 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 결정적인 요소입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강승권 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.06 | 2022.03.04 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
강승권은 보증기관의 중복 임차인 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 배당요구일은 2024.04.11이며, 보증금 210,000,000원에 대해 우선변제를 받습니다. 현재 최저가 배당 추정만 보면 63,097,200원의 미배당이 발생하지만, 이 금액은 확약이 없을 경우의 룰상 인수액입니다. 인수조건확약서를 반영하면 이 임차인과 관련한 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균만 보면 낮지만, 최신 거래보다 높다
면적 매칭 기준은 72.31㎡이고, 확인되는 거래 표본은 2022.04~2022.06의 3건입니다. 최근 12개월 평균값은 189,000,000원, 최고 210,000,000원, 최저 147,000,000원으로 집계되어 있습니다. 현재 최저가 149,800,000원은 이 평균의 79.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 72.26㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2022.04 | 72.26㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2022.04 | 72.26㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 189,000,000원 |
표면적으로는 최저가 149,800,000원이 평균 189,000,000원보다 낮지만, 가격 메리트를 여기서 확정하면 안 됩니다. 가장 최신 거래는 147,000,000원으로 현재 최저가 149,800,000원보다 낮습니다. 게다가 거래 표본이 모두 2022년에 형성돼 현재 시세를 직접 보여주는 자료로 보기에는 시간 간격이 큽니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 70%”라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 |
| 1. 임차인 강승권 보증금 | 210,000,000원 | 146,902,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 룰상 미배당 | - | 63,097,200원 |
| 확약 반영 실질 인수 | - | 0원 |
배당 계산상 강승권의 보증금 부족분은 63,097,200원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 인수조건확약서를 제출했으므로, 이 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 149,800,000원 | 63,097,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 56% | 119,840,000원 | 92,637,760원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 45% | 95,872,000원 | 116,253,696원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 문형동 오포우림퓨전빌아파트 남서측 인근. 단독·다세대주택, 아파트, 도로변 근린생활시설, 공장·창고시설, 농경지와 임야가 혼재하는 계획관리지역 내 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 다세대주택으로 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등으로 이용 중이며 승강기·난방·위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 640.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 남서측 세로에 접합니다. 공시지가는 584,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 거주자 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도 및 일반적·표준적 이용상황을 기준으로 평가됐으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서 원문에 그대로 기재돼 있는지 최종 확인하세요.
- 확약 적용 범위 확인. 실질 인수 0원 판단은 강승권 임차보증금에 대한 확약 효과를 전제로 합니다. 확약의 당사자·대상 보증금·말소 조건을 원문과 대조해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 확인되는 실거래 3건은 2022.04~06 거래입니다. 최저가 149,800,000원이 최신 거래 147,000,000원보다 높으므로 현장 중개업소와 추가 거래 자료로 현재 매도가를 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 8세대 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 감정가 대비 할인폭과 별개로 향후 매도 수요와 거래 빈도를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 현황이 직접 확인되지 않았습니다. 수리비·누수·설비 상태 등은 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 가격은 별도 검증”
이 물건은 처음 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 있어 강한 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 현재 최저가 배당만 계산하면 63,097,200원이 미배당돼 매수인이 떠안을 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미회수 상태에서도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문에, 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 확약을 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 149,800,000원입니다. 최근12개월 평균값 189,000,000원과 비교하면 낮지만, 확인 가능한 최신 거래 147,000,000원보다 오히려 높습니다. 더구나 실거래는 모두 2022년이고, 총 8세대의 다세대주택이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 “권리 위험은 크게 낮아졌지만, 현재 가격이 충분히 싸다고 확인된 것은 아니다.”가 결론입니다. 권리는 조건부 합격, 가격·환금성은 보수적 검증. 확약서 원문과 현재 현장 시세를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 유형입니다.
