수원지방법원 2025타경53653. 광주시 초월읍 지월리 베스트홈 105동 3층 302호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 한승석이고 2022.03.30. 매매로 204,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 채권보다 배유나의 주택임차권과 HUG 확약입니다. 배유나는 2022.03.15. 점유를 시작하고 2022.03.16. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022.02.10.입니다. 말소기준인 2023.03.24. 은평구 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다.

배유나의 보증금은 204,000,000원으로 현재 최저가 129,500,000원보다 큽니다. 제공된 배당 시뮬레이션대로라면 집행비용 2,613,000원 차감 후 임차인에게 126,887,000원이 배당되고, 77,113,000원이 남아 매수인이 인수하게 됩니다. 이런 구조라면 최저가가 싸 보여도 실제 부담은 보증금 규모에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 주택도시보증공사의 인수조건확약서가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 결론은 확약이 바꾼다

말소기준은 2023.03.24. 은평구 압류입니다. 그보다 앞선 2013년 국민은행 근저당은 2013.12.17. 이미 말소됐습니다. 현재 매수인 판단에서 중요한 선행 사실은 임차인 배유나가 말소기준보다 앞서 2022.03.15. 점유를 개시하고 2022.03.16. 주민등록을 마쳤다는 점입니다. 확정일자도 2022.02.10.이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 정리됩니다.

② 시세 비교 — 할인율은 크지만 시장은 하락 추세

베스트홈105동은 8세대, 2011.06.03. 사용승인된 다세대입니다. 제공된 거래 5건의 전체 평균은 181,800,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 175,000,000원, 최신 거래 130,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 구간 -6.1%의 추세를 우선해서 봐야 합니다.

확약을 적용한 실질취득 129,500,000원*은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 74.0%입니다. 최신 거래 130,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 따라서 현재 가격은 최근 평균 대비 낮다고 볼 수 있습니다. 다만 거래 추세 자체가 -6.1%로 하락하고 있고, 전체 거래 표본도 5건인 소규모 다세대이므로 과거 220,000,000원 같은 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 미배당액은 77,113,000원으로 매수인 인수 대상이나, HUG의 대항력 포기·임차권등기말소 동의 인수조건확약서가 제출되어 이 분석의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수가 커진다

이 표는 이 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 대항력 포기가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배유나 보증금의 미배당분이 커져 매수인 인수가 증가합니다. 즉 최저가만 떨어졌다고 실질취득비가 같은 폭으로 떨어지는 구조가 아닙니다. 그러나 이번 사건은 HUG 확약 때문에 그 인수 부분을 실질 0원*으로 처리하므로, 회차별 실질취득은 확약의 효력이 유지된다는 전제에서 각 매각가를 중심으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 광주새롬학교 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 교통상황은 보통입니다. 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호이며 위생설비·급배수설비·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지, 지목은 대, 토지면적 578.0㎡이며 공시지가는 510,200원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 베스트홈105동은 8세대이며 거래 표본은 5건입니다. 최근 가격 추세가 -6.1%여서 매수 후 처분가격은 최근 거래 흐름을 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수조건확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 결론을 바꾸는 핵심 문서는 HUG의 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약 내용을 직접 대조해야 합니다.
• 77,113,000원과 0원*을 혼동하지 않기. 현재 배당계산상 미배당 임차보증금은 77,113,000원이지만 확약 적용 후 실질 인수액은 0원*입니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당보다 먼저 차감될 수 있으므로 실제 배당표와 매각기일 전 최신 세금 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 흐름. 전체 평균 181,800,000원보다 최근12개월 평균 175,000,000원, 최신 거래 130,000,000원, 가격 추세 -6.1%를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 현재 최저가. 129,500,000원은 최근12개월 평균의 74.0%이고 최신 거래는 130,000,000원입니다. 하락 추세가 계속될 가능성을 배제하지 말고 현장 상태와 실제 수요를 함께 확인해야 합니다.
• 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하는 사건인 만큼 실제 인도 상태와 임차권등기 말소 절차의 진행 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 가격형”

이 사건을 등기와 배당만 보면 보증금 204,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 인수형입니다. 현재 최저가에서는 77,113,000원이 미배당되고, 더 유찰되면 룰상 매수인 인수액은 102,650,400원, 123,011,840원으로 커집니다. 최저가 하락을 그대로 할인으로 보면 안 되는 구조입니다.

하지만 주택도시보증공사가 제출한 인수조건확약서가 이 결론을 뒤집습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않더라도 임차권등기말소에 동의하므로 배유나 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 현재 실질취득은 129,500,000원*으로 보고 시세와 비교하는 것이 맞습니다.

가격만 보면 최근12개월 평균 175,000,000원의 74.0%로 내려와 있습니다. 다만 최신 거래가 130,000,000원이고 가격 추세가 -6.1%인 점, 8세대 소규모 다세대라는 점, 국세·지방세 압류 4건의 당해세 가능성은 남습니다. 결론은 확약 확인이 끝나면 권리는 크게 단순해지지만, 하락 추세와 환금성을 반영해 가격을 보수적으로 잡아야 하는 물건입니다.