대구지방법원 2025타경9257. 경상북도 영천시 고경면 가수리 427-1 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립주택 + 토지이지만 실제 건물의 공부상 용도는 버섯재배사, 감정 당시 이용상태는 공장(내 사무실·화장실)입니다. 명세서에 따르면 건물과 토지를 일괄매각하고 제시외 건물도 포함됩니다. 일반적인 주거용 연립주택으로 판단하거나 그에 따른 주택 시세를 적용하기에는 용도와 이용현황부터 다른 물건입니다.

권리관계에서는 2020.07.17. 설정된 하양새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 소유권이 이전되고 가압류와 국세 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 근저당권은 이후 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 매각으로 소멸하는 권리의 흐름은 비교적 파악 가능하지만, 실제 위험은 농취증, 용도 불일치, 타인점유 토지 및 임대관계 확인에 집중됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

말소기준권리는 을구 1번 하양새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 100,000,000원이며, 가수리 427-1 및 433-9 토지와 관련된 공동담보 내용이 기재되어 있습니다. 근저당 설정 당시 채무자는 정해숙이었고, 소유권 이전과 함께 2021.02.18. 채무자가 이상익으로 변경되었습니다.

이후 신한카드의 8,117,061원 가압류, 경북 신용보증재단의 10,000,000원 가압류, 국의 압류 및 경매개시결정이 등기되었습니다. 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 국세 압류에 관계된 조세채권의 실제 우선순위와 배당액은 별도 확인이 필요합니다.

2026.06.18. 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 원래 근저당권의 이전으로서 새로운 말소기준권리가 생긴 것은 아닙니다. 배당내역에는 원 근저당권자인 하양새마을금고 명칭이 사용되어 있으므로, 입찰 전 현재 채권 귀속관계도 원본과 대조해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 저평가는 아니다

이 물건은 이미 3회 유찰되어 최저매각가가 87,155,000원으로 하락했습니다. 감정가 254,099,800원 대비 34.3% 수준입니다. 그러나 감정가는 실제 매매시세가 아니며, 특히 공부상 버섯재배사와 현황 공장, 농지·도로·타인점유 토지가 결합된 물건은 일반 주택의 거래가격과 단순 비교하기 어렵습니다.

매수인 인수액을 0원으로 가정하면 최저매각가 기준 실질취득 기준액은 87,155,000원입니다. 다만 여기에는 취득에 수반되는 별도 비용이나 점유·용도 문제 해결비용은 포함되지 않습니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 시장가치보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.

유찰 시나리오는 제시된 가격 및 배당 추정치입니다. 실제 후속 매각조건이나 매수 가능성을 보장하지 않습니다. 각 시나리오의 산정 인수액은 0원이며, 임대차와 조세채권 확인은 별개입니다.

③ 예상배당표 (매각가 87,155,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,968,790원을 제외한 85,186,210원이 근저당권 관련 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 이 경우 후순위 가압류 채권자에 대한 예상배당과 소유자 잔여금은 0원입니다.

근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 한 모형상 추정치이며 실제 피담보채권 잔액과 다를 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 136,333,913원입니다. 국세 압류에 따른 조세채권, 당해세, 실제 배당순위 및 미확인 임차인의 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다.

④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영천시 고경면 가수리 가실개점마을 남동측 인근, 국도 28번 주변 농촌지역입니다. 농경지, 마을주택, 축사, 창고, 주유소, 음식점 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 토지까지 일반차량 접근이 가능하며 남서측 인근에 국도 28번이 있습니다. 구간버스정류장은 도보 약 2분 및 7분 내외 거리에 소재하고, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 사용승인일은 2016.12.13.이며, 판넬 마감과 콘크리트·강화마루·타일 바닥 등이 확인됩니다. 위생 및 급·배수설비가 구비되어 있습니다.
• 건물 용도. 목록 2는 공부상 버섯재배사이나 실제 공장으로 사용되고 있습니다. 공부상 용도와 실제 사용상태의 적법성 및 용도변경 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 목록 1은 공부상 전이나 현황 전·휴경지·공업용건물 부지로 이용됩니다. 목록 3은 공부상 전이나 현황 도로 및 타인주택 점유부지입니다. 이 차이는 농취증 발급과 토지 사용 가능성 검토에 직접적인 영향을 줍니다.
• 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 정보상 공시지가 기준은 56,500원/㎡입니다.
• 매각 포함·제외. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 다만 지상의 컨테이너박스 1동 및 철파이프구조물은 평가와 매각에서 제외되어 있어 소유관계와 처리 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 농촌지역의 특수용도 건물과 농지·도로 이용 토지가 결합된 물건으로, 일반적인 주거용 부동산보다 매수 대상과 활용 목적이 제한될 가능성이 있습니다. 거래사례를 통한 적정가격 확인이 선행되어야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능 여부. 목록 1, 3번 토지에 대하여 농지취득자격증명 발급 요건을 관할 행정기관에 사전 확인하세요. 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 명시되어 있습니다.
• 토지의 실제 점유와 경계. 목록 3의 도로 및 타인주택 점유 부분에 대하여 현황 측량, 점유 경위, 통행관계 및 사용·처분 가능성을 확인하세요.
• 버섯재배사와 공장 용도 불일치. 실제 공장 이용이 공부상 용도와 부합하는지, 용도변경이나 필요한 행정절차가 가능한지 확인하세요.
• 제시외 건물과 제외 시설. 일괄매각에 포함되는 건물의 범위 및 컨테이너박스와 철파이프구조물의 소유·철거·처리 관계를 매각물건명세서 및 현장과 대조하세요.
• 임대관계 미상. 실제 점유자, 임대차보증금, 대항력 및 인도 가능성을 확인하세요. 임차인 신고가 없다는 사정만으로 명도가 간단하다고 볼 수 없습니다.
• 근저당권 이전 및 조세 압류. 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전, 현재 채권자 및 국의 압류에 따른 조세채권 내용을 확인하세요.
• 감정가와 실제 시장가치. 현재 최저가 87,155,000원이 감정가 대비 낮다는 사실과 실제 거래가능가격은 별개입니다. 부동산의 적법한 활용 범위와 처분 가능성을 기준으로 입찰가를 검토하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 토지대장 및 건축물대장을 대조하고 매각기일까지 조건 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “34% 가격보다 농취증이 먼저다”

이 물건의 가장 강한 숫자는 34.3%입니다. 254,099,800원의 감정가가 3회 유찰을 거쳐 87,155,000원까지 내려왔다는 점은 분명 눈길을 끕니다. 그러나 가격 하락률은 매수 가능성이나 투자 수익률을 보장하지 않습니다.

권리상으로는 2020년 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 소멸하는 구조이고, 계산상 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 임대관계는 확인되지 않았습니다. 더 중요한 문제는 농취증 미제출 시 보증금 미반환, 공부상 버섯재배사와 실제 공장 이용의 불일치, 일부 토지의 도로 이용 및 타인주택 점유입니다.

후속 유찰로 가격이 더 낮아지는 경우에도 이 위험들은 자동으로 해결되지 않습니다. 따라서 농취증 발급 가능성·적법한 사용 가능성·실제 점유관계를 확인하기 전에는 낮은 최저가를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 가격의 적정성은 판단을 유보해야 합니다.

결론은 권리 소멸 구조는 확인되지만, 취득조건과 활용위험은 고위험입니다. 최저가만을 근거로 응찰하기보다 입찰 자격과 보증금 몰수 위험을 우선 검증하고, 이용상태 및 토지 점유 문제의 해결 가능성이 확인된 후 가격을 판단하는 것이 적절합니다.