대구지방법원 2025타경9257. 사건 표기 용도는 연립주택 + 토지이고, 등기 건물은 경상북도 영천시 고경면 가수리 427-1 주동, 도로명주소 가수길 40-17입니다. 감정 현황에서는 건물이 공장(내 사무실·화장실)로 이용되고 있으며, 공부상 건물용도는 버섯재배사입니다. 토지는 공부상 ‘전’인 부분이 현황 전·휴경지·공업용건물 부지 또는 도로·타인점유 주택부지로 이용되는 등 공부와 실제 이용상태가 단순하지 않습니다.
현재 최저매각가는 감정가 254,099,800원의 70%인 177,869,000원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 실거래 비교 근거가 없어, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 가격 할인율보다 농지취득자격증명, 현황 공장 이용, 일부 타인점유 부지와 실제 점유관계 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 고경면 가수리 427-1 · 경상북도 영천시 고경면 가수길 40-17 |
| 사건 표기 용도 | 연립주택 + 토지 |
| 건물 현황 | 공장(내 사무실, 화장실) · 공부상 버섯재배사 · 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 사용승인일 | 2016.12.13 |
| 소유자 | 이상익 · 2021.02.09 매매, 2021.02.18 소유권이전 |
| 토지 | 가수리 427-1 · 1,949㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 56,500원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 254,099,800원 / 177,869,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하양새마을금고 / 136,333,913원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
말소기준은 2020.07.17 하양새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 100,000,000원입니다. 당시 채무자는 정해숙이었고, 2021.02.18 이상익이 소유권을 취득하면서 같은 날 근저당 채무자도 이상익으로 변경됐습니다. 이후 신한카드 가압류 8,117,061원, 경북 신용보증재단 가압류 10,000,000원, 국 압류와 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리됩니다.
2025.12.26 확정채권양도를 원인으로 2026.06.18 기존 1번 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 2020.07.17 설정된 근저당권의 이전으로, 말소기준 시점 자체가 새로 뒤로 밀리는 구조는 아닙니다.
② 현황·이용 — 공부와 실제 사용이 다르다
건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 벽체는 판넬 붙임, 내부는 판넬 노출 및 목재·벽지·타일, 바닥은 바닥콘크리트 및 강화마루·일부 타일, 창호는 새시창호이며 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다. 감정 현황상 이용상태는 공장(내 사무실, 화장실)입니다.
| 구분 | 공부 | 현황 | 입찰상 의미 |
|---|---|---|---|
| 목록 1 | 전 | 전 및 휴경지, 공업용건물 부지 | 농지취득자격증명 제출 필요 |
| 목록 2 | 버섯재배사 | 공장 | 실제 이용상태 확인 필요 |
| 목록 3 | 전 | 도로 및 타인점유 주택부지 | 농취증·타인점유 확인 필요 |
또한 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 다만 목록 1 지상의 컨테이너박스 1동 및 철파이프구조물은 평가 및 매각에서 제외돼 있으므로, 현장에서 매각 포함·제외 물건의 경계를 직접 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,869,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,290,166원 |
| 2. 근저당 · 하양새마을금고 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,117,061원 | 8,117,061원 |
| 4. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,461,773원 |
현재 회차 배당 모형에서는 채권액 118,117,061원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 56,461,773원으로 계산됩니다. 다만 국 압류가 등기돼 있고 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
또 하나 구분할 부분은 신청채권자의 청구액 136,333,913원과 근저당 배당 기준입니다. 현재 시나리오에서 하양새마을금고에 반영된 배당액은 채권최고액 기준 100,000,000원이고, 신청채권 전체가 충족된 것으로 계산되지는 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 177,869,000원 | 118,117,061원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 124,508,299원 | 118,117,061원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 87,155,809원 | 85,187,004원 | 32,930,057원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 고경면 가수리 ‘가실개점마을’ 남동측 인근이며, 28번 국도 주변 농촌지역으로 전·답 등 농경지, 마을 내 주택, 축사, 창고, 도로변 주유소·음식점 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 토지까지 일반차량 접근이 가능하고 남서측 인근으로 국도 28번이 형성돼 있습니다. 도보 약 2분 및 7분 내외 거리에 구간버스정류장이 있으며 전반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지 형상. 확인된 가수리 427-1 토지는 1,949㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 이용상태. 건물은 현황 공장으로 이용되고 있고, 토지는 전·휴경지·공업용건물 부지 및 도로·타인점유 주택부지 등으로 이용되고 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·3의 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 타인점유 부지. 목록 3 일부가 타인주택 점유부지로 이용되고 있으므로 실제 경계·점유 범위와 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황 공장. 공부상 버섯재배사와 현황 공장 이용의 차이를 확인하고 실제 사용 목적에 맞는지 점검해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 목록 1 지상의 컨테이너박스 1동과 철파이프구조물은 평가 및 매각에서 제외되므로 현장 물건과 매각대상을 대조해야 합니다.
- 임대·점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 사용·점유자를 확인해야 합니다.
- 조세 배당. 국 압류가 존재하고 현재 배당 계산에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔여액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 177,869,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 현황·용도·점유·농지절차를 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 경매로 보면 안 된다
이 사건은 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 정리되고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 권리구조가 비교적 명확합니다. 그러나 실제 입찰의 난도는 등기보다 현황에서 올라갑니다.
목록 1·3 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환, 공부상 버섯재배사와 현황 공장의 차이, 목록 3의 도로 및 일부 타인주택 점유부지, 매각에서 제외되는 컨테이너박스·철파이프구조물, 임대관계 미상까지 확인해야 할 요소가 겹칩니다. 실거래 비교 근거도 없는 만큼 감정가 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 농취증과 현황·점유 확인이 입찰 성패를 좌우하는 물건입니다.
