수원지방법원 2025타경53655. 광주시 신현동 펠리스타운 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다 270,000,000원의 선순위 주택임차권을 어떻게 처리하느냐입니다. 실제 임차인은 김윤호 1명이며, 2022.02.24 주민등록·점유, 2022.02.07 확정일자를 갖추고 있습니다. 임차권등기는 2024.03.22 접수됐고, 말소기준인 2025.05.02 서민금융진흥원 가압류보다 빠릅니다.
원칙만 적용하면 현재 최저가 154,350,000원에서 집행비용 2,960,900원을 제외한 151,389,100원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 중 118,610,900원이 남습니다. 대항력이 유지된다면 이 부족분은 매수인이 인수하므로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 실질 부담은 보증금 270,000,000원 안팎에서 쉽게 줄지 않는 구조입니다.
* 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 매수인 인수액은 118,610,900원입니다. 이 확약 효과는 해당 임차권에 한정해 판단하며, 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53655 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 640-1 펠리스타운 1층 101호 · 경기도 광주시 머루숯길 61-26 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3(확장형 발코니), 주방, 거실, 발코니, 욕실2, 현관, 저층부 세대창고 등) |
| 소유자 | 김경란 · 2018.05.28 매매, 거래가액 239,500,000원 · 2018.06.29 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 154,350,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 준공 | 2017.02.21 사용승인 · 펠리스타운 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
2017년과 2018년에 설정된 광명제일새마을금고·하나은행·최쌍숙 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.05.02 서민금융진흥원 가압류 17,253,900원입니다. 그런데 김윤호의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.03.22에 등기됐고, 주민등록·점유는 2022.02.24, 확정일자는 2022.02.07이므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권입니다.
반면 말소기준 이후인 2025.11.26 주택도시보증공사 근저당 270,000,000원과 2025.12.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 확약이 없다면 문제는 후순위 근저당이나 가압류가 아니라 선순위 임차권의 미배당 잔액 하나에 집중됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤호 | 전유부분전부 · 2022.02.24 | 2022.02.07 | 270,000,000원 | 원래 있음 확약상 포기 | 있음 | 실질 0원* |
③ 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 315,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 154,350,000원으로 감정가의 49%입니다. 확약을 인정하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 154,350,000원*입니다.
다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수는 없습니다. 특히 펠리스타운은 8세대 규모의 다세대주택이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 현재 2회 유찰 자체는 이미 단지 경매 평균 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,960,900원 |
| 1. 임차인 김윤호 보증금 | 270,000,000원 | 151,389,100원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 17,253,900원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 118,610,900원입니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 매수인 인수 대상이지만, 본건은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 기재돼 있어 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방3(확장형 발코니), 주방, 거실, 발코니, 욕실2, 현관, 저층부 세대창고 등이 확인됩니다.
- 입지. 경기도 광주시 신현동 스카이캐슬 추모공원 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·추모공원·로변 소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 근거리 노선버스정류장과 분당으로 통하는 태재로 등이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 약 4미터 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 사다리형 완경사, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 880,600원/㎡, 토지면적은 615.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 2017.02.21 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 엘리베이터·공동출입현관·CCTV·태양광패널 등 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 펠리스타운은 8세대 규모이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 실거래 비교가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 전제입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 혼동 금지. 현재 배당 계산상 미배당 보증금은 118,610,900원입니다. 확약이 유효하게 적용되지 않는다면 이 금액이 매수인 부담으로 전환될 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 최저가 108,045,000원, 4회 유찰 시 75,631,500원으로 내려가지만, 확약이 없다면 룰상 인수액은 각각 164,267,630원·196,129,867원으로 커집니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 315,000,000원 대비 현재 최저가가 49%라고 해서 곧바로 저가 매수라고 결론 내리지 말고 인근 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 등기상 김윤호의 주택임차권이 존재합니다. 확약에 따른 대항력 포기와 별개로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·도로 규제 확인. 약 4미터 막다른 도로 접면과 계획관리지역·자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약 허가구역 등 제한사항을 원본 서류와 관할기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면적으로는 매우 강한 선순위 임차권 인수형입니다. 김윤호의 보증금 270,000,000원이 현재 최저가 154,350,000원보다 크고, 배당 후에도 118,610,900원이 남기 때문입니다. 일반 사건이라면 최저가가 더 내려가도 미배당 인수액이 증가해 실질취득 부담이 보증금 수준에서 잘 줄지 않습니다.
하지만 본건에는 주택도시보증공사의 우선변제권만 주장·대항력 포기·미배당 시에도 임차권등기 말소 동의라는 확약이 있습니다. 이 조건이 그대로 적용되는 한 김윤호 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차의 실질취득 기준은 154,350,000원입니다.
남는 문제는 가격입니다. 2회 유찰·감정가의 49%라는 숫자는 강하게 보이지만, 비교 가능한 실거래가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 결론 낼 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “확약 확인이 먼저, 가격 검증은 그 다음”입니다.
