대구지방법원 2025타경9293. 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 774 ‘왜관우방타운’ 108동 2층 207호 아파트입니다. 현재 소유자는 하명진이고, 2018.11.15 소유권을 취득할 당시 등기부에 기록된 거래가액은 115,500,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.04.28 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권 127,200,000원이며, 이후 2023.07.25 배만호의 가압류 65,000,000원과 2025.09.25 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 놓고 보면 핵심은 단순합니다. 현재 확인되는 임차인이 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 실질취득액은 최저매각가와 같은 121,800,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 감정가 대비 70%라는 할인율은 시세 할인율이 아니라 경매 회차 할인율입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 가격 메리트는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9293 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 774 왜관우방타운 108동 2층 207호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 중 제2층 제207호 |
| 소유자 | 하명진 · 2018.11.15 소유권 취득 · 거래가액 115,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험주식회사 / 105,643,525원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금 인수 문제는 현재 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2022.04.28 한화생명보험주식회사 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 배만호의 가압류와 한화생명보험주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부의 과거 근저당·가압류·압류·경매 관련 등기들은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 회차 최저매각가는 121,800,000원으로 감정가 174,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 85,260,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 시나리오는 59,681,999원(감정가 34%)으로 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,200원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 127,200,000원 | 119,294,800원 |
| 3. 가압류 · 배만호 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 192,200,000원 중 119,294,800원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 72,905,200원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 121,800,000원 | 119,294,800원 | 72,905,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 85,260,000원 | 83,325,320원 | 108,874,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 59,681,999원 | 58,207,723원 | 133,992,277원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 105,643,525원에 대해 배당 시뮬레이션상 119,294,800원이 배당되는 것으로 계산되어 충족 상태입니다. 2회 유찰 시에는 배당액이 83,325,320원, 3회 유찰 시에는 58,207,723원으로 낮아져 신청채권자 청구액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 그러나 이 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수로 전환되는 것은 아니며, 제시된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용중이며, 제108동 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 건물의 제2층 제207호입니다.
- 입지. 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 소재 로얄사거리 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독 및 다세대주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 20m, 북측으로 폭 약 8m, 동측 및 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 714,500원/㎡입니다. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.04.28 한화생명보험주식회사 근저당권이 기준이며, 이후 배만호 가압류와 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 현재 임차인은 확인되지 않지만 감정평가 과정에서도 임대관계는 미상으로 기록되어 있으므로 실제 점유자와 전입 관계는 입찰 직전 현황조사·매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 121,800,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 주변 아파트 최근 실거래와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 내부 상태. 내부 마감상태 및 구조를 현장에서 확인하지 못한 감정평가이므로 수리비·점유 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 72,905,200원이 발생하지만 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수채무를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 필요하다
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 권리 측면에서는 2022.04.28 한화생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 현재 확인되는 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 1회 유찰로 최저매각가가 121,800,000원, 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 가격이 제시되지 않아 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리분석은 비교적 단순하지만, 가격 판단은 별도 시세 검증이 필요한 사건으로 정리하는 것이 적절합니다.
