대구지방법원 2025타경9364. 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 226-10에 위치한 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며, 토지면적은 336.8㎡입니다.

말소기준권리는 2015.02.16. 설정된 인동새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 520,000,000원이었지만, 2023.02.21. 변경등기를 통해 420,000,000원으로 변경되었습니다. 근저당권자의 명칭도 구미강동새마을금고로 변경되었습니다. 따라서 최초 채권최고액만을 현재 유효한 채권최고액으로 사용하거나 같은 근저당권을 별개의 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

또한 여러 호실의 임차인이 확인되며, 한국토지주택공사의 임차권등기와 보증금 승계 내역까지 얽혀 있습니다. 특히 일부 임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 예상액과 실제 인수위험을 구분해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 복잡하다

칠곡군의 압류등기는 2017년부터 2025년까지 반복적으로 나타나지만, 제시된 각 압류에는 해제에 따른 말소등기가 대응되어 있습니다. 따라서 과거 압류 이력만을 근거로 현재 유효한 압류가 계속 남아 있다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 실제 체납세액과 당해세 해당 여부는 등기 말소 사실만으로 확인할 수 없습니다.

2025.09.22. 서울보증보험주식회사가 강제경매를 신청했고, 2025.12.24. 구미강동새마을금고의 별도 임의경매개시결정도 등기되어 있습니다. 두 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인과 보증금 승계 신고를 구별

실명과 호실이 확인되는 임차인은 정원호·최현주·김관후·이현배 등 4명입니다. 이와 별도로 한국토지주택공사의 임차권등기와 대위·승계 신고가 존재합니다. 한국토지주택공사를 독립된 신규 임차인으로 더하거나, 승계된 보증금을 원래 임차인의 보증금에 다시 합산해서는 안 됩니다.

대항력 표시는 확인된 전입일이 2015.02.16. 말소기준권리보다 늦다는 자료상 판정입니다. 보증금·확정일자·최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.

등기된 임차권과 승계 내역

③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 대비 저가는 다르다

현재 최저매각가는 420,003,000원이며, 감정가 857,150,000원의 약 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 420,003,000원 가정)

위 예상배당은 제시된 배당 추정의 금액을 표시한 것으로 실제 법원 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 그대로 필요

회차별 미배당액은 채권 합산의 중복 가능성이 있는 기존 추정치를 그대로 표시한 참고 수치이며, 채권액을 독립적으로 검증한 결과가 아닙니다. 후속 회차 가격은 유찰을 가정한 시나리오일 뿐 확정된 매각가격이 아닙니다.

유찰이 진행될수록 최저매각가는 하락하고, 그만큼 채권자에게 배당할 수 있는 재원도 감소합니다. 반면 현재 확인되지 않은 임차보증금이나 점유자의 법적 지위가 단순히 최저가 하락만으로 자동 해소되는 것은 아닙니다.

만약 추가 확인 과정에서 선순위 대항력 임차인이 발견되고 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 구조라면, 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다. 그 경우 실제 취득부담은 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다. 현재 사건에서 그러한 인수형 임차인이 확인되었다는 의미는 아닙니다.

⑥ 세금·압류·배당 위험

• 압류 이력. 칠곡군의 압류 5건이 등기되었으나 각각 해제·말소 내역이 확인됩니다. 과거 압류 건수를 현재 존속하는 압류 건수로 취급하지 않습니다.
• 당해세 확인. 압류등기가 말소되었다는 사실만으로 실제 체납세액이 없다고 확정할 수 없습니다. 당해세가 배당에 반영되는지 확인해야 합니다.
• 임차인 최우선변제. 일부 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 해당 여부와 배당 재원을 확정할 수 없습니다.
• 채권 중복. 근저당권자 명칭변경과 별도 경매신청, 동일 청구액 반복 적용 여부를 검토해야 합니다.
• 인수위험. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 미확인 임차관계까지 해결되었다는 뜻이 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 석적고등학교 남동측 인근에 위치하며, 다가구주택·근린생활시설·아파트단지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 2015.02.06. 사용승인되었습니다. 급배수·위생·도시가스·난방설비가 있습니다.
• 토지. 면적 336.8㎡, 평지·가로장방 형태이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 404,600원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 개별 다가구주택으로서 임대수익과 토지가치, 건물 상태 및 실제 매수수요를 별도로 검토해야 합니다. 실거래 비교자료가 없어 환금성을 수치로 확정할 수 없습니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 임차인 전수조사. 호실별 임대차계약서, 전입세대, 확정일자, 실제 점유자와 보증금을 대조합니다.
• 한국토지주택공사 승계 확인. 정원호의 203호와 임차권등기상 301호 불일치를 해소하고, 대위·승계 보증금이 중복 계산되지 않도록 확인합니다.
• 201호 권리 확인. 한국토지주택공사 명의 110,000,000원 임차권의 실제 계약관계와 점유자를 확인합니다.
• 대항력 미상 점유자. 성명·호실·전입일을 특정하지 못한 점유기록은 원본 대조 및 현장 확인으로 해소합니다.
• 채권액 검증. 구미강동새마을금고의 변경 채권최고액과 실제 피담보채권액, 별도 임의경매 신청채권을 구별합니다.
• 배당 우선순위. 체납세금, 당해세, 소액임차인 최우선변제 및 신청채권자의 실제 배당 가능성을 확인합니다.
• 건물·토지 일괄매각. 매각 범위와 건물·토지 권리관계, 공부상 물건종류 및 감정 이용상태를 대조합니다.
• 시세·수익 검증. 인근 실거래가격, 토지가치, 현재 임대료, 공실, 수선비와 관리비 부담을 확인한 뒤 적정 응찰가를 산정합니다.
• 명도. 임차인별 배당 여부와 실제 점유관계를 확인하고 인도 및 보증금 정산 문제를 검토합니다.
• 기일 확인. 2026.09.30. 매각기일의 진행 여부와 변경·취하·정지 여부를 입찰 직전에 확인합니다.

맺으며 — “반값 낙찰”보다 먼저 확인할 것은 임차관계

대구지방법원 2025타경9364는 감정가 857,150,000원에서 최저가 420,003,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 말소기준권리는 명확하지만, 다가구주택 특성상 여러 호실의 임차관계와 배당구조를 함께 살펴야 합니다.

확인된 실명 임차인은 4명이며, 이들의 전입일은 말소기준권리 이후입니다. 그러나 보증금 미상, 미확인 점유관계, 한국토지주택공사 임차권등기와 승계 기록의 호실 불일치가 남아 있습니다. 따라서 매수인 인수액 0원을 확정하거나 임차인 명도 부담이 없다고 단정하기 어렵습니다.

예상배당에서는 선순위 근저당권에 대부분의 매각대금이 배분되어 신청채권자의 예상배당이 0원으로 산정됩니다. 다만 채권 중복계상 가능성과 당해세·최우선변제 미반영으로 배당 총액은 검증이 필요합니다.

최종 판단은 보류입니다. 권리 인수 여부와 실질취득비용을 확정하고, 최신 실거래 및 임대수익을 확인한 다음에야 420,003,000원의 가격 적정성을 평가할 수 있습니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 입찰을 결정하기에는 확인해야 할 사항이 남아 있습니다.