대구지방법원 2025타경9364. 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 226-10에 있는 토지와 다가구주택 일괄매각 사건입니다. 토지는 336.8㎡의 대지이고 감정상 건물 이용상태는 다가구주택, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2015.02.06.입니다. 소유자는 김성곤입니다.
권리의 출발점은 2015.02.16. 설정된 인동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액 520,000,000원으로 등기됐고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 확인되는 압류, 임차권등기, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서입니다. 다만 여러 호실에 임차·점유 신고가 있고 일부는 전입일 자체가 확인되지 않아, 단순히 “임차인은 모두 안전하게 정리된다”고 결론 내리기보다는 미상 점유자의 실제 전입·점유 시점을 원본에서 확인하는 과정이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9364 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 226-10 · 경상북도 칠곡군 석적읍 동중리10길 26-9 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 다가구주택 |
| 토지 | 대 336.8㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 사용승인 2015.02.06. |
| 소유자 | 김성곤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 857,150,000원 / 600,005,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 73,480,821원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
2015년 말소기준 이후 칠곡군 압류가 반복됐고, 2020년 이후 주택임차권등기도 여러 건 확인됩니다. 최은윤의 30,000,000원 임차권은 2021.09.07. 말소됐고, 한국토지주택공사의 55,000,000원 임차권도 2021.12.08. 말소됐습니다. 현재 남아 있는 한국토지주택공사의 70,000,000원·110,000,000원 임차권도 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.09.22. 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정과 2025.12.24. 구미강동새마을금고의 임의경매개시결정 역시 후순위입니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 신고 7건 + 보증기관 승계 1건
보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사 1건은 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 신고가 아닙니다. 정원호 보증금에 대한 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외한 실제 임차·점유 신고는 7건입니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 정원호·최현주·김관후·이현배는 모두 2015.02.16. 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 반면 한국토·기사항전·주자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차·점유자 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정원호 | 203호 | 2017-11-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현주 | 205호 | 2025-05-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김관후 | 306호 | 2017-12-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현배 | 503호 | 2024-10-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 주거용, 건물 중 3층 남쪽 | 2021-12-31 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 정원호 승계 |
| 한국토 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주자 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 보류
감정가는 857,150,000원, 1회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 600,005,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 600,005,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,400,050원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 인동새마을금고 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 3. 갑구 13번 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 73,480,821원 | 71,604,950원 |
| 4. 갑구 14번 경매개시결정 · 구미강동새마을금고 | 73,480,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 666,961,642원 중 591,604,950원이 배당되고, 미배당은 75,356,692원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석적고등학교 남동측 인근이며, 주위는 다가구주택·근린생활시설·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다가구주택으로 외벽은 석재 타일·드라이비트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·도시가스공급설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 336.8㎡, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 404,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역 전부제한지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 3건 우선 확인. 한국토·기사항전·주자의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 전입세대와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사 70,000,000원 신고는 정원호 보증금의 대위·승계로 표시돼 있어 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건 관련 당해세가 있으면 선순위에서 차감될 수 있고 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
- 근저당 원본 대조. 최초 채권최고액 520,000,000원과 2023.02.20. 변경계약의 420,000,000원을 등기 원본 및 채권계산서와 맞춰야 합니다.
- 다가구 명도. 여러 호실의 임차·점유자가 확인되는 만큼 낙찰 뒤 호실별 인도·명도 절차를 별도로 예상해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%만 보고 응찰가를 정하지 말고 현장 임대수익·주변 다가구 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 일괄매각 대상이므로 토지·건물의 등기 및 현황을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 미상 권리를 먼저 본다
이 사건은 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2015년 근저당이 기준이고, 전입일이 확인되는 임차·점유자와 현재 등기된 후순위 임차권은 모두 그 뒤라 소멸 순서가 명확합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 다가구주택은 한 건의 등기만 보고 끝나는 물건이 아닙니다. 여러 호실을 사용하는 임차·점유자가 있고, 그중 3건은 전입일과 보증금이 미상입니다. 여기에 국세·지방세 압류 관련 선순위 차감 가능성과 근저당 채권최고액 변경 내역까지 있습니다. 최근 실거래 자료도 없으므로 현재 최저가 600,005,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 말소기준은 명확하지만, 미상 임차와 세금을 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
