대구지방법원 2025타경9376. 대구 동구 신천동 ‘신천주공2’ 201동 15층 1502호, 전용 84.91㎡ 아파트입니다. 감정가는 267,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 186,900,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 현재 소유자는 진두리이고, 말소기준권리는 2017.08.29. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 228,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후에는 2023년 대구은행 근저당 43,200,000원, 2025년 삼성카드 가압류 15,818,997원, 그리고 주식회사 아이엠뱅크의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 현재 최저가가 최근 실거래 흐름에서 어느 위치인지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9376 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 630 신천주공2아파트 제201동 제15층 제1502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.91㎡ · 지하2층 지상20층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 진두리 · 1999.11.03. 소유권이전 등기 (1997.02.14. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 186,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 242,835,555원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거 압류·근저당·전세권 등 다수의 등기가 있었지만 대부분 이미 말소되었습니다. 특히 2011.03.11. 설정된 김외분의 전세권 110,000,000원도 2012.04.25. 해지로 말소되어 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017.08.29. 을구 13번 대구은행 근저당 228,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 76.1%
신천주공2 동일면적 84.91㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 248,666,666원이지만 과거 거래가 함께 섞인 수치이므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 245,571,428원과 최신 거래 250,000,000원을 우선합니다. 현재 최저가 186,900,000원은 최근 12개월 평균의 76.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.91㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2025.07 | 84.91㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 2025.07 | 84.91㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 16 | 269,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 14 | 197,000,000원 |
| 2025.05 | 84.91㎡ | 14 | 265,000,000원 |
| 2024.10 | 84.91㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2024.08 | 84.91㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2024.04 | 84.91㎡ | 8 | 266,000,000원 |
| 2024.02 | 84.91㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 84.91㎡ | 15 | 259,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.91㎡ | 7건 | 245,571,428원 |
최신 거래는 2026.02.의 250,000,000원이며, 최근 12개월 7건 평균은 245,571,428원입니다. 현재 실질취득액 186,900,000원은 두 기준보다 모두 낮습니다. 따라서 이번 사건은 최저가만 낮아 보이는 착시가 아니라, 현재 자료상 최근 실거래 기준으로도 가격 간격이 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,416,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 (을구 13) | 228,000,000원 | 183,483,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 (을구 14) | 43,200,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,818,997원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 287,018,997원 중 예상 배당액은 183,483,400원이고, 미배당액은 103,535,597원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며 전용면적은 84.91㎡입니다.
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 소재 신천역 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상20층 건물이며 대상 호수는 15층입니다. 도시가스보일러 개별난방, 승강기, 위생·급배수, 옥내소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 단지. 신천주공2는 609세대, 사용승인일은 1998.09.08.입니다.
- 토지·도로. 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 남서측 왕복4차선·왕복2차선 도로와 동측 약 10m 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역과 근린상업지역 등이 저촉되고 비행안전제6구역(전술), 주거환경개선지구 등의 제한이 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일면적 실거래 12건이 확인되며 최근 12개월에도 7건의 거래가 있습니다. 다만 최근 구간 평균은 이전 구간보다 -2.9% 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준일 재확인. 말소기준은 2017.08.29. 을구 13번 대구은행 근저당입니다.
- 현재 가격 기준. 최저가 186,900,000원은 최근 12개월 평균 245,571,428원의 76.1%입니다. 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 이전 구간보다 -2.9% 낮으므로 응찰가 산정 시 추가 하락 가능성을 배제하지 마세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 가정에서는 선순위 근저당도 전액 배당되지 않고 총 미배당액이 103,535,597원입니다. 다만 현재 자료상 그 미배당액이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23.입니다. 매각기일 전 최신 등기와 매각 관련 서류를 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래”
이 사건의 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 대구은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 예상 매수인 인수액도 0원이라 현재 회차의 실질취득액은 186,900,000원입니다.
가격 측면에서도 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균 245,571,428원의 76.1%이고 최신 거래 250,000,000원보다 낮습니다. 따라서 1회 유찰된 현재 회차는 최근 실거래와 비교해 가격 메리트가 확인됩니다. 다만 최근 거래 흐름 자체는 -2.9% 하락해 있으므로 “감정가 대비 70%”만으로 판단하기보다 최근 시세와 추가 하락 가능성을 함께 반영해야 합니다. 권리상 인수는 없고, 현재 가격은 시세 아래지만 시장 추세는 보수적으로 볼 물건입니다.
