대구지방법원 2025타경9470. 대구 동구 동호동 103-6, 103-11 소재 토지와 자동차관련시설입니다. 감정평가상 건물은 철골철근콘크리트구조 4층으로 2022.11.17. 사용승인됐고, 1층부터 3층까지 정비공장·사무실·창고·작업장, 4층은 휴게실·기계실·물탱크실 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 1,256㎡이며 일반공업지역, 공부상 지목은 ‘답’이지만 현황은 일단의 공장용지입니다.
권리의 출발점은 2023.03.27. 설정된 우리은행 근저당입니다. 같은 날 접수번호 32660의 채권최고액 3,360,000,000원이 말소기준이고, 뒤이어 접수번호 32661의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이후 신용보증기금·서울보증보험 가압류, 국세·지방세·국민건강보험공단 등의 압류와 현재 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9470 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 동호동 103-6, 103-11 · 대구광역시 동구 안심로55길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 자동차관련시설 · 정비공장 |
| 소유자 | 대경모터스주식회사 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2022.11.17 |
| 토지 | 1,256㎡ · 일반공업지역 · 공부상 지목 ‘답’ / 현황 ‘공장용지’ |
| 감정가 / 최저가 | 9,766,238,790원 / 6,836,367,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 8,377,019,130원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 매각 소멸
말소기준권리는 2023.03.27. 을구 1번 우리은행 근저당권 3,360,000,000원입니다. 을구 2번 우리은행 근저당 5,760,000,000원과 이후 가압류·압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 임차인은 확인되지 않으며 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
② 점유·임차 및 매각조건
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 자료의 임대관계는 ‘미상’으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 임차인의 보증금 인수 구조는 확인되지 않으며, 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 일괄매각 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 제시외 건물 | 일반건축물대장상 옥탑1층 103.47㎡로 등재 |
| 토지 현황 | 공부상 지목 ‘답’ · 현황 일단의 ‘공장용지’ |
| 평가 제외 | 자동차 정비관련 기계기구(도장부스 및 관련설비 등), 집기 및 비품 등 |
특히 자동차 정비관련 기계기구와 집기·비품이 평가에서 제외돼 있으므로, 부동산 낙찰가와 실제 영업·시설 활용에 필요한 자산 범위를 동일시하면 안 됩니다. 제시외 건물은 매각에 포함되지만 자동차 정비관련 기계기구 등은 평가에서 제외된 조건입니다.
③ 가격 — 1회 유찰 6,836,367,000원, 시세 평가는 보류
감정가는 9,766,238,790원, 현재 최저매각가는 6,836,367,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 6,836,367,000원이 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 자동차관련시설이라는 특화 용도와 일반공업지역 입지, 토지·건물·제시외 건물 및 평가 제외 설비의 범위를 현장과 원본서류에서 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 6,836,367,000원 | 6,765,603,330원 | 3,331,584,170원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 4,785,456,900원 | 4,735,202,331원 | 5,361,985,169원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 3,349,819,830원 | 3,313,921,632원 | 6,783,265,868원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 세 회차 모두 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 즉 회차별 가격 변동은 채권 회수율에 영향을 줄 뿐, 현재 자료상 별도의 대항력 임차보증금 인수 구조로 전환되지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,836,367,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 70,763,670원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 3,360,000,000원 | 3,360,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 5,760,000,000원 | 3,405,603,330원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 697,187,500원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 10,097,187,500원 중 6,765,603,330원이 배당되고 3,331,584,170원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도1호선 반야월역 북동측 인근이며, 주변은 중소규모 공장·자동차관련시설·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 1층 정비공장·접수실·고객대기실·작업장·차량통로·창고, 2층 정비공장·사무실·세미나실·부품창고·작업장, 3층 정비공장·사무실·창고·작업장, 4층 휴게실·기계실·물탱크실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보·소화전, 차량운반용 승강기 2대, 화물용 승강기 1대, 공조, 수변전설비 600kw, 주차관제시스템 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반공업지역이며 가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다. 토지면적은 1,256㎡, 공시지가는 1,171,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 일단의 ‘공장용지’입니다.
- 환금성. 자동차관련시설·정비공장이라는 특화 용도이므로 일반 주거용 부동산과 다른 수요층을 전제로 가격과 활용도를 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.03.27. 을구 1번 우리은행 근저당권 3,360,000,000원이 기준입니다.
- 세금 압류 원금 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세 해당 금액은 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 실제 체납액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2024.09.06. 공매공고와 2024.11.21. 공매취소공고 이력이 있으므로 현재 진행상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 옥탑1층 103.47㎡가 일반건축물대장에 등재돼 있으므로 현황과 매각범위를 확인해야 합니다.
- 기계기구 소유·인수관계. 도장부스 및 관련설비 등 자동차 정비관련 기계기구와 집기·비품은 평가에서 제외됐습니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 ‘답’과 현황 ‘공장용지’가 다르므로 토지이용·인허가·현황을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 해당 용도의 거래·임대·수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.27. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 난점은 권리보다 부동산의 성격과 배당 외 변수에 있습니다. 국세·지방세 압류 8건, 과거 공매공고 이력, 공부상 ‘답’과 현황 ‘공장용지’의 차이, 제시외 건물, 평가에서 제외된 자동차 정비관련 기계기구를 함께 봐야 합니다. 현재 최저가는 6,836,367,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 ‘1회 유찰됐으니 싸다’는 결론은 금물입니다. 권리는 인수 0원, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심은 그 두 판단을 분리하는 데 있습니다.
