대구지방법원 2025타경9482. 칠곡군 약목면 복성리 ‘천마리더스빌103’ 3층 303호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 김단유이며, 2021.07.19 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 과거 성주새마을금고 근저당과 압류·가압류 등은 그 매각으로 정리됐고, 2021.07.19 설정된 약목농업협동조합 근저당 120,000,000원도 2022.09.06 해지로 말소됐습니다.
현재 권리분석의 핵심은 2024.10.10 등기된 주택임차권과 2025.10.13 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 임차권의 전입일은 2022.09.21, 확정일자는 2022.09.13으로 말소기준인 2025.10.13보다 빠릅니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인 인수 문제가 생깁니다. 다만 이 사건에는 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2025.10.22 제출서면이 있어 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9482 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 849-10 천마리더스빌103 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 84.8734㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김단유 (2021.07.19 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 157,199,999원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 열람 | 대구지방법원 칠곡등기소 · 2026.08.23 발행 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 핵심
② 임차관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건
| 명의 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 150,000,000원 | 2022.09.21 / 2022.09.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되어 실제 임차인 수에는 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명이고, 보증금도 별도의 실제 임차인 보증금과 중복해 더하지 않습니다. 배당요구는 2024.10.10에 이루어졌으며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가이자 실질취득 118,300,000원
확약을 반영하면 매수인이 추가로 떠안을 잔존보증금은 실질 0원이므로, 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 118,300,000원입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최신성과 최근 12개월 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 이 물건의 최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래도 2025.06 160,000,000원이며 현재 실질취득은 그 73.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 84.87㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2023.06 | 84.87㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 84.87㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.8734㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.8734㎡ | 3건 | 156,666,666원 |
실거래 표본은 총 3건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 전체 평균 156,666,666원보다 최근 12개월 평균 160,000,000원을 우선 기준으로 보면, 현재 최저가 118,300,000원은 최근 시세의 73.9% 수준입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 지표도 +3.2%로, 제공된 거래에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,200원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 150,000,000원 | 115,843,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 157,199,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 34,156,200원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 미배당액이며, 2025.10.22 제출된 잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액은 늘지만 확약상 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 118,300,000원 | 34,156,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 82,810,000원 | 69,080,580원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,967,000원 | 93,476,406원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 못한 임차보증금이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 해당 잔존보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 서면이 제출되어 있으므로, 각 회차의 위 금액은 룰상 계산액이고 매수인에게 남는 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 약목중학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 서측으로 폭 약 10미터 내외, 동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 3층 303호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, LPG공급설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·약목중학교 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,610.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 263,600원/㎡입니다.
- 환금성. 천마리더스빌103동은 16세대, 사용승인일은 2017.06.29이며 확인되는 동일 면적 실거래는 3건입니다. 거래 표본 수가 많지 않아 개별 호수 상태 확인의 비중이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2025.10.22 제출된 잔존 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 을구 7번 주택임차권은 등기상 선순위입니다. 확약에 따른 말소 절차와 매수인에게 잔존채무가 남지 않는 조건을 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사 명의 신고는 보증기관 승계로 분류되어 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 156,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원을 우선 비교 기준으로 두는 것이 적절합니다.
- 거래 표본 점검. 동일 면적 실거래가 3건이므로 140,000,000원·160,000,000원·170,000,000원의 실제 거래와 대상 호수의 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 2025.10.22 제출서면을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건을 등기 순서만 보면 간단하지 않습니다. 보증금 150,000,000원의 주택임차권이 말소기준보다 앞서고, 현재 최저가 배당에서는 34,156,200원이 남기 때문입니다. 확약이 없다면 대항력 있는 잔존보증금을 매수인이 부담할 수 있는 전형적인 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 2025.10.22 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있습니다. 이를 반영하면 룰상 34,156,200원의 미배당액과 달리 매수인 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 118,300,000원입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래 160,000,000원과 비교하면 73.9%이고 최근 추세도 +3.2%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 낮아 보인다”가 아니라, 확약이 실제로 매수인 인수를 제거하는지 원본으로 확인한 뒤 그 가격 차이를 취하는 것입니다.
