대구지방법원 2025타경9553. 복현동 376-24의 토지와 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 주택 및 창고, 2~3층 주택으로 이용 중이며, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 최저매각가는 254,236,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기 40,000,000원이 있다”는 사실이 아닙니다. 한국토지주택공사는 안은율 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 두 번째 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다. 동시에 신청채권자는 배당에서 전액 변제되지 않아도 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서면을 제출했습니다. 따라서 그 등기 임차권 자체의 매수인 부담은 실질 0원입니다.

다만 안은율은 2021.12.03. 전입했고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자의 권리를 대항력 있는 확정 보증금 채권으로 완전히 계산할 수는 없고, 매각물건명세서와 제출된 확약서의 적용 범위를 입찰 전에 반드시 원문으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 임차권은 확약, 실제 임차인은 별도 확인

현재 분석상 말소기준은 2025.10.21. 강제경매개시결정입니다. 2024.05.22. 설정된 한국토지주택공사 임차권은 그보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 신청채권자가 대항력 포기·잔존 임차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 서면을 제출했다고 명시돼 있어, 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.

② 가격 — 유찰은 됐지만 시세 판단 자료는 없다

감정가는 363,195,240원, 현재 최저매각가는 254,236,000원이며 1회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 70%로 제시돼 있습니다.

다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않으므로, 이 70%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다. 특히 주택과 창고가 혼재된 3층 건물과 토지를 함께 매각하는 구조이므로, 일반적인 공동주택 가격비교를 그대로 적용하기도 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 254,236,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 위 배당항목이 전액 반영되고 신청채권자 미배당액은 0원입니다. 한국토지주택공사 40,000,000원은 안은율 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금을 추가 합산한 금액이 아닙니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 복현중학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 3층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
• 이용. 1층은 실제 주택 및 창고, 2~3층은 주택으로 이용 중입니다. 1층 공부상 용도는 창고시설입니다.
• 토지. 면적 137.7㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 959,500원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 2025.10.22. 제출된 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 서면의 당사자·범위를 직접 확인하세요.
• 안은율 보증금. 실제 임차인 안은율의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 재확인하세요.
• 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 40,000,000원은 안은율 보증금의 대위·승계 신고이므로 두 사람의 보증금을 합산하지 마세요.
• 가격 검증. 최저가 254,236,000원이 감정가 대비 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 복현동 일대 유사 단독·다가구·다세대 및 토지 거래를 별도 확인하세요.
• 건물 이용상태. 1층 공부상 창고시설과 실제 주택·창고 이용상태, 2~3층 점유관계를 현장에서 확인하세요.
• 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 평가 범위를 확인하세요.

맺으며 — “확약 0원”과 “전체 권리 안전”은 같은 말이 아니다

이 사건에서 가장 중요한 호재는 분명합니다. 한국토지주택공사의 40,000,000원 임차권등기는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리지만, 신청채권자의 포기·말소 동의 서면 때문에 그 권리의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

하지만 실제 임차인 안은율의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 별도 변수가 남습니다. 한국토지주택공사가 안은율의 보증금을 승계한 신고라는 점 때문에 실제 임차인 수는 1명이지만, 확약의 법적 범위가 그 실제 임차인의 모든 잔존 청구까지 포괄하는지는 원문 확인이 필요합니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 최저가 254,236,000원이 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 주된 인수위험은 확약으로 완화됐지만, 미상 임차관계와 가격 검증을 끝내야 입찰 가능한 사건으로 보는 것이 적절합니다.