대구지방법원 2025타경9553. 대구광역시 북구 복현동 376-24에 있는 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 장춘선이고, 현재 강제경매는 서울보증보험주식회사가 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 41,997,807원입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 34.3% 수준까지 낮아졌지만, 권리분석에서 가장 중요한 문제는 대항력 있는 실제 임차인의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
등기부에는 2024년 5월 22일 한국토지주택공사의 주택임차권이 설정되어 있습니다. 보증금은 40,000,000원이고 전입신고일은 2020년 5월 14일, 확정일자는 2020년 4월 17일입니다. 이 임차권은 현 등기상 현재 경매의 말소기준권리보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 신청채권자가 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 기재되어 있어, 확약 대상인 해당 임차권의 인수액은 실질 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9553 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 복현동 376-24 도로명주소: 대구광역시 북구 복현로2길 28-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 3층 건물 · 1층 주택 및 창고, 2~3층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트슬래브지붕 3층건 |
| 토지 | 137.7㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 장춘선 |
| 감정가 / 최저가 | 363,195,240원 / 124,575,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 41,997,807원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 확약 대상은 0원, 실제 임차인 보증금은 미상
현재 권리분석의 기준점은 2025.10.21 갑구 12번 강제경매개시결정입니다. 등기부상 그 이전의 권리 중 2006년 지종해의 주택임차권은 2013년 강제경매 매각으로 이미 말소됐고, 2002~2003년의 대구은행·신암4동새마을금고 근저당도 등기부상 이미 말소됐습니다.
반면 2024.05.22 을구 12번 한국토지주택공사 주택임차권은 현재 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 그러나 매각물건명세서에는 신청채권자 서울보증보험주식회사가 배당으로 전액 변제되지 않더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서면을 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 확약이 적용되는 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 있으나 보증금이 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 안은율 | 점유 부분 미상 · 용도 미상 | 2021.12.03 / 미상 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한국토지주택공사 | 3층 전부(49.38㎡) · 주거 (임차권등기) | 2020.05.14 / 2020.04.17 | 40,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 |
안은율은 2021.12.03 전입으로 대항력 있음으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2025.11.25에 접수됐습니다. 이 경우 보증금이 낙찰가보다 크다면 매수인 실질취득액은 낙찰가에 단순히 머무르지 않고 낙찰가 + 인수 잔액으로 커질 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 넘는다면 낙찰가가 더 내려가더라도 총 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형 구조가 될 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 최저가 124,575,000원을 실질취득가로 확정하면 안 됩니다.
③ 가격·회차 분석 — 감정가 대비 최저가는 낮지만, 실질취득은 별도 확인
현재 최저매각가 124,575,000원은 감정가 363,195,240원의 약 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 물건이어서 가격 자체는 감정가 대비 크게 낮아졌습니다. 하지만 동일 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않는 상황에서 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 대항력 있는 실제 임차인 안은율의 보증금 미상 여부입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 124,575,000원 | 41,997,807원 | 0원 | 40,033,143원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 87,202,500원 | 41,997,807원 | 0원 | 3,235,048원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 61,041,749원 | 19,542,998원 | 22,454,809원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 124,575,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,544,050원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 41,997,807원 | 41,997,807원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,033,143원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,544,050원, 한국토지주택공사 40,000,000원, 서울보증보험주식회사 41,997,807원이 배당되고 40,033,143원이 소유자에게 남습니다. 자료상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 안은율의 보증금이 미상인 점은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모
- 입지. 대구광역시 북구 복현동 소재 복현중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 137.7㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 도시지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 959,500원/㎡입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 건물 이용. 1층은 주택 및 창고, 2~3층은 주택으로 감정평가서에 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 1층 공부상 용도가 창고시설이나 실제 주택 및 창고라고 별도 기재되어 있어 현장과 관련 서류를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 124,575,000원은 감정가 363,195,240원의 34.3%지만, 실거래 비교가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 실질취득액 확인. 안은율은 대항력 있음이고 보증금이 미상입니다. 보증금이 낙찰가를 초과한다면 인수액 때문에 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로 보증금 확인이 우선입니다.
- 확약 범위 확인. 확약으로 실질 0원이 되는 것은 을구 12번 한국토지주택공사 임차권에 관한 잔존 반환청구권입니다. 확약의 문구와 대상 권리를 원본으로 확인하세요.
- 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 안은율의 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으므로 40,000,000원을 안은율 보증금과 별도로 더하지 않습니다.
- 회차별 배당 확인. 현재 회차와 4회 유찰 시 신청채권 41,997,807원은 전액 배당되지만, 5회 유찰 시 22,454,809원이 미배당됩니다.
- 용도·제시외 건물 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함이며 1층의 공부상 용도와 실제 이용상태에 관한 기재가 있으므로 현황을 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 관련 문건과 확약서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득이 싸다”
이 물건은 감정가 363,195,240원에서 현재 최저매각가 124,575,000원까지 내려와 감정가의 약 34.3%가 된 상태입니다. 숫자만 보면 가격 하락폭은 큽니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 다음입니다. 실제 임차인 안은율은 대항력이 있고 보증금이 미상입니다. 반면 한국토지주택공사의 을구 12번 임차권은 보증기관 승계에 따른 중복 신고이고, 매각물건명세서의 확약으로 해당 임차권의 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 확인되어 그 권리에 대한 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다.
결국 이 사건은 “최저가가 얼마나 내려왔느냐”보다 “안은율의 실제 보증금이 얼마냐”가 승부처입니다. 현재 회차에서는 신청채권 41,997,807원이 전액 배당되고 소유자 잔여 40,033,143원이 남는 구조이며, 4회 유찰 시에도 신청채권은 전액 배당됩니다. 반면 5회 유찰 시에는 22,454,809원의 신청채권 미배당이 발생합니다. 확약 대상 임차권은 0원으로 정리되지만, 실제 임차인 보증금 미상이라는 한 가지 핵심 변수가 해소되기 전에는 최저가를 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
