부산지방법원 2023타경5187. 대연동에스케이뷰아파트 109동 9층 902호로, 감정평가서상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 20층 건물 중 9층이며 통칭 47평형, 남향으로 조사됐습니다. 현 소유자는 최민석으로, 2014.06.29. 매매를 원인으로 2014.08.08. 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당권 채권최고액 207,000,000원이 이 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 부산은행의 추가 근저당권들과 신용보증기금 가압류, 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기상 후순위 권리 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 세금 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 단계에서 선순위로 빠질 수 있으므로 “인수 0원”과 “배당이 단순하다”를 같은 뜻으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경5187 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 진남로 159, 109동 9층902호 (대연동,대연동에스케이뷰아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 20층 중 9층 · 통칭 47평형 · 남향 |
| 소유자 | 최민석 · 2014.08.08. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 336,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구액 | 523,688,421원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2014년 부산은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2014.08.08. 을구 5번 부산은행 근저당권 207,000,000원입니다. 이후 2019년·2022년·2023년에 추가된 부산은행 근저당권, 2023.11.01. 신용보증기금 가압류 297,500,000원, 경매개시결정과 뒤이은 압류들은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 판단 — 3.36억이 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가는 480,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 336,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 144,000,000원이 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 단지 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 제공되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 실제 입찰 전 동일 단지·동일 면적대의 최근 실거래를 별도로 대조해야 완성됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 207,000,000원 | 207,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 123,496,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 297,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권총액은 894,500,000원, 채권자 예상배당은 330,496,000원, 미배당은 564,004,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산중앙고등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지·근린상가·후면지 주택 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 대연동에스케이뷰아파트는 감정평가서상 9개동, 총 421세대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 5분으로, 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물의 9층이며 사용승인일자는 2007.06.29.입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기 설비와 가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 완경사·사다리형·중로각지이며 공시지가는 1,478,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 단지·유사 평형의 최근 거래가와 비교해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 자료를 통해 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 당시 임대 여부 조사가 되지 않았으므로 현황조사와 최신 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 회차별 가격 기준. 현재 336,000,000원, 2회 유찰 235,199,999원, 3회 유찰 164,639,999원의 시나리오를 실제 시세와 나란히 놓고 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 권리 대조. 2014.08.08. 부산은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서와 법원 서류에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 가격은 실거래 확인 전까지 보류
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 말소기준권리 이후 권리가 정리되고 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 둘째, 국세·지방세 압류가 존재하고 현재 최저가에서도 564,004,000원의 미배당이 발생한다는 점입니다.
다만 큰 미배당액은 곧바로 매수인의 추가 부담을 뜻하지 않습니다. 제공된 계산상 인수액은 분명히 0원입니다. 입찰자의 실제 판단을 가르는 것은 당해세 여부와 가격 적정성입니다. 현재 최저가 336,000,000원은 감정가 480,000,000원의 70%지만 실거래 자료가 없으므로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 통과 가능, 가격은 최근 실거래 확인 후 결정이 이 사건에 가장 맞는 결론입니다.
