부산지방법원 2023타경5286. 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 25-8 소재 물건으로, 감정상 현장 이용은 제조업소입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 단층으로, H-Beam 400mm × 200mm 골조와 높이 7.92m가 기재되어 있습니다. 토지는 자연녹지지역이며 토지면적 5,440.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업기타입니다.
권리의 기준점은 2019.09.20 설정된 중소기업은행 근저당권 1,809,600,000원입니다. 이후 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감될 수 있고 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경5286 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 25-8 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 제조업소 |
| 소유자 | 주식회사유성이앤티 |
| 감정가 / 최저가 | 3,079,791,200원 / 1,103,797,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,809,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 5,440.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공업기타 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록2,3번 각 지분매각 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.09.20 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 별도의 중소기업은행 근저당권 2,160,000,000원은 2020.08.28 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 전장수 가압류 27,500,000원, 기장군 압류 2건, 김응덕 가압류 21,000,000원, 국 압류, 국민건강보험공단 압류가 이어졌으나 모두 말소기준 이후입니다.
2021.07.22 중소기업은행의 임의경매개시결정은 2023.06.05 취하되어 2023.06.07 등기가 말소됐고, 이후 2023.11.27 케이에프아이이일일일유동화전문유한회사에 의한 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 현재 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.
② 점유·이용상태 — 임대관계 미상, 현황은 제조업소
감정평가상 임대관계는 미상입니다. 별도로 확인된 임차인 보증금이나 확정일자 자료는 없으므로 임차인의 대항력이나 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 현장 이용상태는 제조업소로 조사됐습니다.
건물은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 실제 이용은 제조업소(공장용 건물)입니다. 건물 구조는 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 단층이며 급배수 및 위생설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 감정요항표상 없다고 기재되어 있습니다.
③ 가격 — 4회 유찰이지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 3,079,791,200원, 현재 최저매각가격은 1,103,797,000원으로 감정가의 35.84%입니다. 4회 유찰된 뒤의 현재 회차이며 재매각 조건입니다.
다만 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지, 적정한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 1,103,797,000원 | 35.84% | 767,740,970원 |
| 5회 유찰 시 | 883,037,600원 | 28.67% | 986,292,776원 |
| 6회 유찰 시 | 706,430,080원 | 22.94% | 1,161,134,221원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,103,797,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,437,970원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,809,600,000원 | 1,090,359,030원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 전장수 | 27,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 김응덕 | 21,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 1,858,100,000원 중 1,090,359,030원이 배당되고 767,740,970원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 소재 부산신소재일반산업단지 남동측 인근이며, 부근은 공장·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하지만 시 외곽지역에 위치해 대중교통 사정은 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 5,440.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업기타, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 일부에는 건축법상 도로 관련 추가기재가 있습니다.
- 공시지가. 267,700원/㎡입니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황 제조업소로 이용되고 있습니다.
- 제외 물건. 목록1 토지의 컨테이너박스 2동은 철거 및 이동이 용이한 것으로 조사됐으며 매각에서 제외됩니다.
- 도로 이용. 목록2,3번은 각 지분매각이고 현황 대부분이 도로로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수신청보증금. 재매각 물건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 지분매각 범위. 목록2,3번 각 지분매각의 정확한 지분 범위와 이용관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 도로 이용 상태. 목록2,3번 현황 대부분이 도로로 이용 중이므로 실제 사용·수익 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 현황 제조업소. 공부상 사무소와 실제 제조업소 이용의 관계, 현재 사용 주체와 명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계 미상으로 조사되어 점유자와 실제 임대차 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 컨테이너박스 2동은 매각 제외이므로 소유관계와 인도·철거 문제를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 35.84%라는 수치만으로 저가매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 권리만 보면 기준점이 명확합니다. 2019.09.20 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정이 배치되어 있고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에 있습니다.
4회 유찰·재매각, 감정가의 35.84%까지 내려온 최저가, 지분매각 토지, 현황 대부분 도로로 이용되는 목록, 공부상 사무소와 다른 제조업소 이용, 매각에서 빠지는 컨테이너박스 2동, 임대관계 미상이라는 조건이 함께 있습니다. 비교 실거래도 없으므로 “유찰이 많아 싸다”는 결론은 금물입니다. 등기상 인수는 0원이나, 가격과 이용가치 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.
