인천지방법원 2025타경504821. 인천 남동구 간석동 ‘센트라움’ 오피스텔 4층 403호입니다. 이 사건의 권리분석은 “최저가가 9,800만원이니 싸다”로 끝낼 수 없습니다. 등기부상 박화영 임차권자의 주택임차권등기가 있고, 보증금은 210,000,000원입니다. 전입일은 2022.03.14, 확정일자는 2022.02.16로, 경매개시결정일 2025.01.21보다 앞섭니다. 즉 확약이 없다면 대항력 있는 임차권등기로 보아야 하고, 최저가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어나는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. notes에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이 명시되어 있습니다. 이 확약은 을구 6번 주택임차권등기에 한정해 인수 위험을 실질 0원*으로 낮추는 요소입니다. 따라서 시세 비교도 “명목 최저가”가 아니라 확약 유효 전제의 실질취득 98,000,000원으로 하되, 확약서 원본·범위·말소 조건이 확인되지 않으면 즉시 실질취득 212,164,000원짜리 위험 물건으로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로921번길 30, 1동 4층102동403호 (간석동, 센트라움주건축물) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상면적 55.31㎡ · 제4층 제403호 |
| 단지 / 준공 | 센트라움 · 56세대 · 2017.06.15 준공 |
| 소유자 | 이정용 (2022.04.04 소유권이전, 거래가 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,066,050원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약이 전부다
등기부에는 신한은행 근저당 설정 이력이 있으나, 을구 1번·2번은 2017.10.20 일부포기로 말소되고, 을구 3번은 2022.03.15 해지로 말소된 기록이 이어집니다. 현재 분석의 핵심은 2024.03.25 등기된 을구 6번 주택임차권입니다. 박화영 임차권자의 보증금은 210,000,000원이고, 전입·확정일자가 경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 문제됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
임차인 데이터상 실제 임차인은 박화영 1명입니다. tenants의 is_subrogation과 is_guarantor가 모두 false이므로, 이 항목은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차권등기로 봅니다. 따라서 보증금 210,000,000원을 중복 합산하지 말고, 박화영 임차권 1건으로만 판단해야 합니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박화영 | 4층 102동 403호 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.03.14 / 2022.02.16 | 210,000,000원 | 2024.03.25 | 대항력 우선변제 승계아님 확약 유효 시 인수 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 확약이 유효할 때만 싸다
센트라움 동일 면적대 최근 실거래 10건입니다. 평균은 163,175,000원, 최저는 130,000,000원, 최고는 195,000,000원입니다. 확약 유효 전제의 실질취득은 98,000,000원으로 실거래 평균의 60.1%입니다. 반대로 확약이 무효이거나 말소 범위가 맞지 않으면 실질취득은 212,164,000원으로 바뀌어 실거래 최고가보다도 높은 구간이 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 54.62㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 55.31㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.06 | 55.19㎡ | 7 | 183,750,000원 |
| 2023.10 | 55.19㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2023.06 | 55.31㎡ | 7 | 176,000,000원 |
| 2023.03 | 54.62㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2022.10 | 54.62㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2021.12 | 55.19㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 163,175,000원 |
이 물건의 가격 판단은 두 갈래입니다. 확약이 유효하면 실질취득 98,000,000원으로 평균 시세 대비 60.1%라 가격 메리트가 있습니다. 확약이 불완전하면 대항력 임차권 미배당분이 따라와 실질취득이 212,164,000원으로 올라가며, 이때는 최저가가 아무리 낮아 보여도 싸지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 박화영 보증금 | 210,000,000원 | 95,836,000원 | 미배당 114,164,000원 · 확약 유효 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 4,800,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 신한은행 | 1,200,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 신한은행 | 180,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 218,066,050원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
* 말소동의 확약서가 을구 6번 주택임차권등기를 유효하게 말소하는 전제입니다. 확약을 배제한 룰상 미배당 인수액은 114,164,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 총액은 거의 보증금에 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 떠안을 미배당 인수가 늘어납니다. 그래서 확약이 없다면 “최저가가 낮아졌다”는 말은 큰 의미가 없습니다. 아래처럼 총 실질취득은 보증금 210,000,000원 부근으로 고정됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 확약 전 인수 | 확약 전 실질취득 | 확약 후 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 98,000,000원 | 114,164,000원 | 212,164,000원 | 98,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 68,600,000원 | 143,034,800원 | 211,634,800원 | 68,600,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 48,020,000원 | 163,244,360원 | 211,264,360원 | 48,020,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 임대수요와 환금성을 봐야 합니다.
- 입지. 간석오거리역 남서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대·근린생활시설 등이 분포하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재해 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 제한사항이 있습니다.
- 물건상태. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추었고, 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 센트라움은 56세대 규모로 거래 표본이 10건입니다. 실거래가 130,000,000원~195,000,000원으로 편차가 있어 매도 시 가격 전략이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 6번 주택임차권등기를 정확히 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 말소 조건 확인. 확약이 단순 제출인지, 낙찰·대금납부·배당절차 이후 말소 조건이 붙는지 확인해야 합니다.
- 박화영 임차권 범위 확인. 임차권 범위는 4층 102동 403호 전부입니다. 점유·퇴거·인도 상황을 별도로 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 여부. tenants 데이터상 박화영은 is_subrogation false, is_guarantor false입니다. 실제 임차인 1명으로 보고 중복 합산은 하지 않습니다.
- 입찰가 기준. 확약 유효 전제에서는 실질취득 98,000,000원과 실거래 평균 163,175,000원을 비교합니다. 확약이 불명확하면 실질취득 212,164,000원 기준으로 판단해야 합니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 가격을 만든다”
이 사건은 일반적인 저가 유찰 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금이 210,000,000원이고, 현재 매각가 98,000,000원에서는 미배당 114,164,000원이 발생합니다. 확약이 없다면 실질취득은 212,164,000원으로 올라가므로, 최저가 9,800만원이라는 숫자는 착시입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 6번 임차권을 정확히 해소한다면 이야기가 달라집니다. 그때의 실질취득은 98,000,000원, 실거래 평균의 60.1%입니다. 권리의 승부처는 확약서 원본, 가격의 승부처는 그 확약을 얼마나 확실히 확인하느냐입니다.