대구지방법원 2025타경500. 포항시 북구 양덕동 ‘양덕삼구트리니엔’ 107동 17층 1701호, 전용 84.9805㎡ 아파트입니다. 감정가는 243,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 170,100,000원입니다. 등기상 핵심은 2014년 2월 18일 설정된 영일새마을금고 근저당 252,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 이은주 근저당·국 압류·임의경매개시결정·대한민국의 근저당권가처분은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저가에서는 영일새마을금고 근저당만으로도 매각대금이 소진됩니다. 예상배당상 집행비용 3,181,400원을 제외한 166,918,600원이 영일새마을금고에 배당되고, 이은주 근저당에는 배당이 없습니다. 하지만 이 미배당은 후순위 채권자의 문제이지, 매수인이 떠안는 금액으로 전환되지 않습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경500 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1463 양덕삼구트리니엔 107동 17층1701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9805㎡ · 철근콘크리트구조 25층건 중 17층 |
| 소유자 | 김지혜 · 2014.02.18 소유권 취득 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 168,861,860원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2014.02.18 영일새마을금고 근저당권입니다. 2014.11.05 이은주 근저당 90,000,000원, 2025.08.18 국의 압류, 2025.09.16 영일새마을금고의 임의경매개시결정, 2026.07.10 대한민국의 근저당권가처분은 모두 말소기준보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래권 아래
양덕삼구트리니엔은 766세대, 2011.05.25 준공 단지입니다. 대상 면적은 전용 84.9805㎡이고, 동일 면적 최근 12건의 평균 거래가는 216,541,666원입니다. 현재 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 평균의 78.6%입니다. 최신 거래도 2026.07 215,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 21 | 215,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 15 | 203,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 6 | 231,500,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 20 | 191,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 24 | 294,000,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 216,541,666원 |
표본 거래가는 169,000,000원~294,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 최저가 170,100,000원은 표본 최저 거래가와 가까운 수준이므로 단순히 평균 대비 할인율만 보고 판단하기보다 대상 호수의 17층이라는 조건과 내부 상태를 함께 대조해야 합니다. 그래도 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 현재 최저가보다 높아, 현재 회차는 신건보다 가격 경쟁력이 생긴 구간으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 근저당 · 영일새마을금고 | 252,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 근저당 · 이은주 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 342,000,000원 중 예상배당은 166,918,600원이고 미배당은 175,081,400원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액과 별개이며, 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양덕초등학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 25층 건물 중 17층이며 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 왕복 4차선, 남측으로 폭 약 18미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 양덕삼구트리니엔은 766세대이며 준공일은 2011.05.25입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2014.02.18 영일새마을금고 근저당이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입·명도 상황을 현황조사와 현장 확인으로 재검증하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 평균의 78.6%지만, 표본 최저 거래 169,000,000원과 가까운 수준입니다. 개별 호수 상태까지 비교해야 합니다.
- 후순위 권리. 이은주 근저당과 국 압류, 대한민국 가처분은 배당 부족이 예상돼도 매수인 승계와는 구분해서 판단하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기부·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 1회 유찰부터 경쟁력
이 사건은 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준인 영일새마을금고 근저당보다 뒤에 설정된 권리들은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 감정가 243,000,000원에서 한 번 유찰돼 170,100,000원까지 내려와, 최근 동일 면적 평균 216,541,666원과 최신 거래 215,000,000원보다 낮은 구간에 들어왔습니다.
다만 최근 거래 중 169,000,000원 사례도 있어 현재 최저가를 무조건 큰 폭의 저가라고 단정할 단계는 아닙니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점까지 확인하면 결론은 “권리는 합격, 가격도 검토 가능 — 마지막 확인은 점유와 개별 호수 상태”입니다.
