대구지방법원 포항지원 2025타경500. 경상북도 포항시 북구 양덕동에 있는 양덕삼구트리니엔 107동 17층 1701호, 전용 84.9805㎡ 아파트입니다. 2011년 준공된 766세대 단지이며, 감정가 243,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 170,100,000원입니다. 권리의 출발점은 2014년 2월 18일 영일새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 252,000,000원이고, 같은 금고가 청구액 168,861,860원으로 임의경매를 신청했습니다.
그 뒤 설정된 이은주의 근저당권과 국가의 압류, 후순위 근저당권에 대한 가처분은 등기 분석상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유·체납 문제는 구별해야 합니다. 특히 임대관계가 명확히 확인되지 않은 만큼 임차인 존재 여부와 점유 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 포항지원 2025타경500 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1463 양덕삼구트리니엔 제107동 제17층 제1701호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 천마로72번길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9805㎡ · 25층 건물 중 17층 |
| 단지 규모 | 766세대 · 2011.05.25 준공 |
| 소유자 | 김지혜 (2014.02.18 소유권이전, 거래가 265,000,000원) |
| 감정가 | 243,000,000원 |
| 최저매각가 | 170,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 영일새마을금고 / 168,861,860원 |
| 말소기준권리 | 2014.02.18 영일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
말소기준권리는 을구 3번 영일새마을금고 근저당권입니다. 2014년 2월 18일 설정되었으며 채권최고액은 252,000,000원입니다. 최초 채무자는 김현곤이었으나, 2014년 10월 29일 계약인수에 따른 변경등기가 이루어져 채무자가 김지혜로 변경되었습니다.
이보다 뒤인 2014년 11월 5일 설정된 이은주의 근저당권 90,000,000원은 후순위입니다. 또한 2025년 8월 18일 국가의 압류와 2026년 7월 10일 등기된 후순위 근저당권 가처분도 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 앞서 설정되었던 농업협동조합중앙회 근저당권, 김영란 근저당권, 포항시 압류, 대구은행 가압류는 이미 말소 처리된 이력이 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 임차인 없음
경매 권리조사에서 확인된 임차인은 0명입니다. 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 것으로 산정된 금액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자가 소유자인지, 별도 임차인 또는 기타 점유자인지는 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 78.6%
양덕삼구트리니엔 동일 평형인 전용 84.98㎡대의 최근 12개월 실거래 12건을 비교하면, 평균 거래가격은 216,541,666원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 215,000,000원이며, 현재 최저매각가 170,100,000원은 두 기준 모두보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3층 | 215,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 10층 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 15층 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11층 | 169,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 21층 | 215,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 15층 | 203,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 16층 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 6층 | 231,500,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 1층 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 2층 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 20층 | 191,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 24층 | 294,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 216,541,666원 |
실거래가격은 169,000,000원부터 294,000,000원까지 차이가 큽니다. 특히 2025년 12월의 294,000,000원 거래는 평균을 높이는 요인이므로, 평균만 보고 개별 호수의 적정가격을 판단하는 것은 위험합니다. 다만 2026년 7월 최신 거래가 215,000,000원이고, 2026년 6월에도 230,000,000원과 240,000,000원의 거래가 확인되어, 현재 최저매각가와 상당한 차이가 있는 것은 사실입니다.
단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 1.0회, 낙찰률이 50.0%로 집계됩니다. 현재 물건도 한 차례 유찰되어 감정가의 70%에 도달했지만, 이러한 통계만으로 다음 회차 낙찰 여부나 실제 낙찰가격을 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 영일새마을금고와 이은주의 근저당권 채권최고액 합계는 342,000,000원이지만, 이는 실제 채무잔액의 합계와 동일한 개념이 아닙니다. 아래 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다.
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,181,400원 |
| 1. 을구 3번 · 영일새마을금고 | 252,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 을구 6번 · 이은주 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 342,000,000원 | 175,081,400원 |
집행비용은 3,181,400원으로 추정했습니다. 국세 등 우선배당 가능 채권, 실제 채권잔액 및 배당요구 내역에 따라 배당액은 변동될 수 있습니다. 미배당액 175,081,400원은 채권최고액 기준 단순 계산이며 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당·가격 시나리오
현재 회차 이후에도 유찰된다고 가정하면 다음 매각가격과 예상배당 규모는 아래와 같습니다. 실제 후속 매각기일과 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 170,100,000원 | 166,918,600원 | 175,081,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 119,069,999원 | 116,603,019원 | 225,396,981원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 83,348,999원 | 81,448,717원 | 260,551,283원 | 0원 |
매각가격이 낮아질수록 채권자의 미배당 금액은 증가하지만, 현재 확인된 권리관계 기준으로 매수인 인수금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 후속 회차의 유찰 여부는 확정된 사항이 아니며, 각 회차별 배당액도 우선배당 채권과 실제 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양덕초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다. 주거시설과 생활편의시설이 혼재된 아파트 주거권역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 북측·동측으로 왕복 4차선 도로, 남측으로 폭 약 18m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 25층 건물 중 17층 1701호입니다. 위생·급배수·소방·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지 및 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로1류 및 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 해당하고, 공시지가는 1,430,000원/㎡입니다.
- 공부·건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 세대 내부의 실제 관리상태와 수리 필요 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 766세대 규모의 아파트로, 동일 평형 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다. 거래가 이루어지고 있다는 점은 긍정적이나 가격 범위가 169,000,000원에서 294,000,000원으로 넓어 개별 조건에 따른 매도가격 편차에 유의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2014.02.18 영일새마을금고 근저당권이 말소기준권리인지 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
- 가처분 확인. 2026.07.10 대한민국 명의로 등기된 을구 6번 근저당권 가처분의 말소 여부와 관련 절차의 진행상태를 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 2025.08.18 압류의 체납세액·법정기일·배당 우선순위를 확인하고 예상배당과의 차이를 검토하세요.
- 임차인·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 거주자와 전입관계, 점유권원을 확인하세요. 필요하면 인도명령과 명도 비용을 고려해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 12개월 평균 216,541,666원뿐 아니라 최신 거래 215,000,000원, 최저 거래 169,000,000원도 함께 비교하세요. 특히 본건과 동일한 층·향·상태의 실거래를 확인해야 합니다.
- 관리비·세대 상태. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고 내부 하자 및 수리 비용을 검토하세요.
- 매각기일·최저가 확인. 2026.11.02 매각기일과 최저매각가 170,100,000원의 변동 여부, 매각조건과 입찰보증금 등 법원 공고사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 유리하지만 검증은 필요”
포항 양덕삼구트리니엔 107동 1701호는 1회 유찰로 감정가 243,000,000원에서 최저매각가 170,100,000원까지 내려온 아파트입니다. 확인된 인수권리가 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 권리분석상 긍정적인 조건입니다.
가격도 최근 12개월 평균인 216,541,666원의 78.6%이고, 2026년 7월 최신 거래 215,000,000원보다 낮아 현 회차에 시세 대비 할인 여지가 있습니다. 다만 169,000,000원에 거래된 사례도 있는 만큼, 단순히 평균 대비 할인율만으로 저가 낙찰을 보장할 수는 없습니다.
결론은 권리 인수 부담은 낮고 가격 경쟁력은 있으나, 점유·체납·가처분 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 특히 국세 압류와 후순위 근저당권 가처분, 실제 임대관계를 확인한 뒤 해당 세대의 상태에 맞는 입찰가 상한을 설정하는 것이 중요합니다. 권리는 비교적 단순하지만 최종 투자 성과는 실제 낙찰가격과 부대비용에서 결정됩니다.
