84,000,000원
대구지방법원 2025타경505. 포항시 북구 청하면 덕천리 청하대우네오빌 1층103호입니다. 등기상 현재 소유자는 이진경이고, 2021.05.24. 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 105,600,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.09.17. 임의경매개시결정이 들어왔고, 2025.10.02. 해당 근저당권은 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 매각으로 소멸하는 구조 자체는 비교적 단순하지만, 이 사건의 진짜 확인 포인트는 등기부보다 점유자 원태봉의 임차권입니다.
원태봉은 주거 점유자로 2025.11.19. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 선순위 대항력 여부와 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 현 단계에서는 “대항력 있음”이 아니라 “대항력 가능·미상”으로 판단해야 합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 기재돼 있지만, 임차관계의 핵심 금액과 기준일이 확인되기 전에는 실질 인수액을 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경505 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 1층103호 · 청하로 255 |
| 용도 / 감정 이용상태 | 근린주택 · 연립주택 |
| 면적 기준 | 66.4323㎡ |
| 소유자 | 이진경 · 단독소유 · 2018.06.29. 매매 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 90,453,849원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2017.12.29 |
| 세대수 | 23세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차권은 미확정
② 임차인 — ‘인수 없음’과 ‘권리 확인 완료’는 다르다
| 임차인 | 용도 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원태봉 | 주거 | 2025.11.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
원태봉은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰가보다 큰 보증금인지, 선순위 대항력을 갖추었는지, 배당 후 미배당액을 매수인이 부담하게 되는 구조인지 현재 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가 84,000,000원만 보고 실질 취득가가 낮다고 단정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격 숫자는 매력적, 표본은 1건
청하대우네오빌의 면적 66.43㎡ 거래로 확인되는 실거래는 2025.01, 3층, 125,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 84,000,000원은 이 기준값의 67.2%입니다. 감정가 120,000,000원보다도 현재 최저가가 낮아진 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 66.43㎡ | 3 | 125,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 105,600,000원 | 82,088,000원 |
| 미배당 | - | 23,512,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
84,000,000원 가정 시 집행비용 1,912,000원 이후 근저당권자에게 82,088,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 23,512,000원의 미배당이 발생합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 원태봉의 보증금·대항력·우선변제 관계가 확정되지 않아 임차보증금 인수 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 23,512,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 58,799,999원 | 57,341,599원 | 48,258,401원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 41,159,999원 | 40,019,119원 | 65,580,881원 |
가격만 보면 추가 유찰 시 낙찰가가 더 낮아집니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 소진되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커질 수 있어 실질취득액이 단순히 낙찰가만큼 낮아지지 않습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 추가 유찰 = 무조건 더 싸다는 결론을 내릴 단계가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 청하면행정복지센터 북동측 약 400m 지점. 면소재지 외곽 간선도로변으로, 북측은 농경지대이고 남측 일대는 중심도로변 상가지대와 후면 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 용이하고 대중교통사정도 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2017.12.29입니다. 위생·급배수, 옥내 소화전, 승강기, 가스보일러 난방시설이 기재돼 있습니다.
- 내부 확인. 잠금장치와 점유자 부재로 내부 조사가 이뤄지지 않아 외부 개략 조사와 통상적인 관리상태를 상정해 평가됐습니다.
- 토지·도로. 토지면적 2,123.0㎡, 계획관리지역, 대지, 사다리형 평지이며 남동측 약 20m·북측 약 10m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역 등이 기재돼 있습니다. 접도구역 저촉 면적은 약 17.6%이나 지상 건물에는 영향이 없는 것으로 평가됐습니다.
- 거래 표본. 총 23세대 규모이며 확인된 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 원태봉 전입일 확인. 말소기준일 2021.05.24.과 비교할 수 있도록 전입신고일을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인돼야 실제 인수 가능액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 2025.11.19. 배당요구 사실만으로 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
- 명세서 원문 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있으나, 점유자의 임차조건 보완 여부를 최신 문서에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 조사가 불가했으므로 실제 내부 상태와 수선 필요성을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 확인된 실거래 125,000,000원 대비 현재 최저가는 67.2%지만, 임차보증금 인수액이 생기면 실질취득액 기준으로 다시 비교해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 확인됐고, 권리 할인은 아직 모른다”
이 물건은 감정가 120,000,000원에서 한 차례 유찰돼 84,000,000원까지 내려왔습니다. 확인된 동일 면적 실거래 125,000,000원과 비교하면 67.2% 수준이라 표면 가격은 분명 낮습니다. 말소기준권리도 2021.05.24. 근저당으로 명확하고, 매각물건명세서에 별도 인수권리나 법정지상권도 기재돼 있지 않습니다.
다만 실제 임차인 원태봉의 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 이 세 가지가 확인되지 않은 이상 대항력과 배당 후 인수액을 계산할 수 없고, 현재 84,000,000원을 최종 실질취득액으로 확정할 수도 없습니다. 따라서 결론은 가격은 매력 구간, 권리는 확인 전 보류입니다. 입찰 판단의 마지막 열쇠는 추가 유찰 여부가 아니라 원태봉의 임차조건 확인입니다.
