대구지방법원 2025타경4115. 포항시 북구 학산동 179-13, 4층 502호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 50,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 등기부만 보면 현재 근저당권이나 압류가 남아 있지 않고, 2025.09.09. 서울신용보증재단의 강제경매개시결정이 현재 경매의 말소기준이 됩니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 임차인입니다.
김재숙은 2019.12.30. 전입했고 보증금은 40,000,000원입니다. 전입일이 2025.09.09. 말소기준보다 앞서 대항력이 있으며, 배당표에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 또 지주택 역시 2019.12.30. 전입, 2019.11.28. 확정일자, 2025.11.18. 배당요구가 확인되지만 보증금 액수는 미상입니다. 따라서 현재 확인 가능한 인수액 40,000,000원 외에도 추가 부담이 생길 가능성을 반드시 열어둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 학산동 179-13 4층502호 · 경상북도 포항시 북구 학산로59번길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.08㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 제4층 제502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김경아 · 2015.11.18. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 50,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울신용보증재단 / 31,393,673원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
현재 경매에서 말소기준은 2025.09.09. 강제경매개시결정입니다. 김재숙과 지주택의 전입일은 모두 2019.12.30.으로 그보다 빠릅니다. 따라서 두 임차인은 모두 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석해야 합니다. 김재숙은 보증금 40,000,000원이 확인되고, 배당표상 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재숙 · 502호 · 주거 | 2019.12.30 / 2019.12.30 | 40,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 40,000,000원 인수 |
| 지주택 · 주거 | 2019.12.30 / 2019.11.28 배당요구 2025.11.18 | 미상 | 대항력 있음 | 행사 가능 | 미배당분 가능·미상 |
보증기관 대위·승계 표시는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 지주택의 보증금은 확인되지 않아 김재숙 보증금과 합산하지 않았습니다.
② 시세 비교 — 실거래 가격 검증이 안 되는 물건
부동산 정보상 단지는 동흥빌라11차, 총 12세대, 준공일은 1994.04.21., 대상 전용면적은 50.08㎡입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 50,000,000원이 실제 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율을 근거로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 오히려 현재 회차에서는 낙찰대금 50,000,000원에 김재숙의 확인 인수액 40,000,000원을 더한 최소 실질취득 90,000,000원부터 출발합니다. 이는 감정가의 180%이며, 지주택의 보증금이 확정되면 총부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,300,000원 |
| 인수 · 임차인 김재숙 보증금 | 40,000,000원 | 0원 매수인 인수 40,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울신용보증재단 | 31,393,673원 | 31,393,673원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,306,327원 |
현재 배당 가정에서는 신청채권자 서울신용보증재단의 청구액 31,393,673원이 전액 배당되고 소유자 잔여 17,306,327원이 계산됩니다. 김재숙 보증금 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영됩니다. 지주택의 보증금은 미상이므로 이 배당표의 금액에 반영되지 않았으며, 실제 배당·잔여·인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항중학교 북동측 인근. 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 제4층 제502호. 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역·상대보호구역. 공시지가 413,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대, 1994.04.21. 준공의 소규모 다세대주택으로, 동일 면적 실거래 비교자료가 없어 매각가 검증은 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김재숙 인수액 반영. 보증금 40,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 입찰가와 별도 자금으로 봐야 합니다.
- 지주택 보증금 확인. 대항력·우선변제권·배당요구가 있으나 보증금이 미상입니다. 이 금액과 실제 배당액을 확인하기 전에는 총취득비용 상한을 정하기 어렵습니다.
- 명세서 원본 대조. 별도 인수권리 ‘해당사항없음’ 표시와 임차인 현황을 함께 대조해 최종 인수범위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 조사하지 못했습니다. 설비 작동 여부·누수·내부 인테리어·마감상태가 확인되지 않았습니다.
- 실거래 재확인. 동일 면적 실거래 비교값이 없어 50,000,000원의 시장가 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 지주택의 미상 보증금이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “5천만원 낙찰”이 아니라 “최소 9천만원 + α”
이 물건의 첫인상은 감정가와 최저가가 모두 50,000,000원인 소액 다세대 신건입니다. 하지만 권리분석을 거치면 그림이 완전히 달라집니다. 김재숙의 보증금 40,000,000원이 전액 인수로 계산돼 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 이미 최소 90,000,000원입니다. 감정가의 180%에 해당합니다.
여기에 지주택이라는 또 다른 선순위 대항력 임차인이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖췄지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 결국 핵심은 ‘50,000,000원에 낙찰받을 수 있느냐’가 아니라 지주택의 보증금과 배당 후 미배당액이 얼마로 확정되느냐입니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼, 이 부분이 해소되기 전에는 가격·권리 모두 보수적으로 보는 것이 맞는 사건입니다.
