대구지방법원 2025타경4130. 포항시 북구 장성동 롯데낙천대 102동 19층 1901호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김긍락으로, 2016.09.27 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 147,000,000원이었습니다. 등기부상 과거 근저당들은 모두 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 핵심은 2024.10.31 등기된 이소정의 주택임차권과 2025.04.07 전입한 김상황, 그리고 2025.09.15 강제경매개시결정의 관계입니다.

등기 순서만 보면 이소정의 임차권은 말소기준인 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 인수 이슈가 생깁니다. 실제 배당모델도 최저가 151,000,000원에서 집행비용 2,914,000원을 제외한 148,086,000원을 이소정에게 배당하고, 보증금 부족분 16,914,000원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 특별매각조건이 붙어 있어 결과가 달라집니다. 이소정 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 이소정 관련 인수는 실질적으로 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 특별매각조건이 뒤집는다

말소기준은 2025.09.15 강제경매개시결정입니다. 현재 남아 있는 별도 담보권이 없어 경매개시결정이 기준이 되었고, 이보다 앞선 2024.10.31 이소정의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 이소정 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어 이소정 관련 실질 인수액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 밖 리스크를 분리해야 한다

실제 임차인은 김상황·이소정 2명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 특별매각조건에서 임차권승계인으로 언급되는 보증기관이므로, 이소정 보증금과 별도로 165,000,000원을 다시 더해 인수액을 계산하면 안 됩니다. 이소정은 보증금 165,000,000원, 전입 2023.01.10, 확정일자 2022.11.25가 확인되고 배당요구도 했습니다. 반면 김상황은 전입일만 2025.04.07로 확인되고 보증금·확정일자가 미상이어서 우선변제 여부와 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 113.6%

롯데낙천대 전용 59.99㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 132,875,000원, 최신 거래는 2026.04 130,000,000원입니다. 최근 거래 범위도 125,000,000원에서 150,000,000원인데, 현재 최저가 151,000,000원은 이 표본의 최고가보다도 높습니다. 따라서 현재 회차는 “경매라서 싸다”는 가격 논리가 성립하지 않습니다.

현재 최저가 151,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.6%입니다. 최신 거래 130,000,000원과도 격차가 있고, 최근 12개월 최고 거래가 150,000,000원보다도 높은 금액입니다. 이소정의 주된 인수가 확약으로 해소됐더라도, 현재 가격에는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 더구나 김상황의 보증금이 미상이므로 실제 취득원가는 151,000,000원에서 끝난다고 확정할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

배당모델 자체는 이소정에게 148,086,000원을 배당하고 보증금 부족분 16,914,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 다만 특별매각조건에 따라 이소정 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이소정 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 김상황에게 적용되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 이소정 인수액이 늘어나는 계산은 확약으로 제거된다

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 부근에 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 이 사건의 이소정 보증금도 배당모델만 보면 그런 형태지만, 특별매각조건이 그 미배당 잔액 청구를 차단합니다. 따라서 이소정 부분만 놓고 보면 유찰 시 낙찰가 하락 효과가 실제 취득원가에 반영됩니다. 다만 김상황의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 각 회차의 최종 실질취득가를 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 지상20층 건물의 19층 1901호입니다.
• 입지. 포항시 북구 장성동 장흥초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 서측 약 15미터, 동측·북측 약 10미터, 남측 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 860,600원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부현황과 구조변경 여부는 확인되지 않았습니다.
• 경매 환금성. 단지는 820세대이나 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.8회, 매각률 0.0%로 나타나 가격 접근은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김상황 보증금 확인. 전입일 2025.04.07만으로 대항력을 확정하지 말고 보증금·점유 유지 여부·확정일자 및 배당요구 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
• 특별매각조건 원문 확인. 이소정 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 기재됐는지 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 임차권승계인으로 언급되는 보증기관이므로 이소정 보증금 165,000,000원과 별도 임차보증금처럼 합산하지 않습니다.
• 현재 가격 경계. 최저가 151,000,000원은 최근 12개월 평균 132,875,000원의 113.6%입니다. 현재 회차는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
• 유찰 후에도 임차인 확인 선행. 1회 유찰 시 120,800,000원, 2회 유찰 시 96,640,000원으로 내려가지만 김상황 보증금이 미상인 한 실질취득원가를 낙찰가만으로 판단해서는 안 됩니다.
• 내부상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부현황과 구조변경 여부를 확인하지 못했으므로 현장 상태를 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 지금 가격은 싸지 않다”

이 사건의 가장 중요한 반전은 이소정 임차권입니다. 등기 순서와 배당모델만 보면 보증금 165,000,000원 중 16,914,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 구조이지만, 특별매각조건 때문에 이소정 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소합니다. 따라서 이소정 관련 실질 인수는 0원입니다.

하지만 여기서 권리분석이 끝나지는 않습니다. 김상황은 2025.04.07 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 이소정의 확약이 김상황에게 적용된다는 근거도 없습니다. 따라서 김상황은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 가격 역시 현재 최저가 151,000,000원이 최근 12개월 평균 132,875,000원의 113.6%이고 최신 거래 130,000,000원보다 높아, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 주된 인수위험은 특별조건으로 해소됐지만, 확약 밖 임차인 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적인 사건입니다.