대구지방법원 2025타경4140. 포항시 남구 효자동 ‘포항효자웰빙타운에스케이뷰’ 111동 1층 103호, 전용 84.9461㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사성희개발로, 2013.06.14 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 오천농업협동조합 근저당권 177,600,000원이 말소기준권리이며, 이후 설정된 손수익 근저당권 100,000,000원, 박종식 근저당권 50,000,000원, 포항축산업협동조합 가압류 51,696,589원과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다. 임차인도 확인되지 않았고 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 최저매각가와 동일한 214,200,000원입니다. 가격 비교 역시 이 실질취득가를 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4140 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 효자동 566 포항효자웰빙타운에스케이뷰 제111동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9461㎡ · 25층 중 1층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사성희개발 (2013.06.14 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 214,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 140,933,974원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없고, 법정지상권 역시 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2013.06.14 오천농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 근저당권 2건, 압류, 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득 214,200,000원 vs 최근 평균 334,375,000원
효자웰빙타운에스케이뷰1차는 1,181세대, 사용승인일 2007.10.12인 아파트입니다. 대상 면적 84.9461㎡와 매칭되는 최근 실거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 334,375,000원, 최신 거래는 2026.06 333,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가인 214,200,000원은 최근 12개월 평균의 64.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.95㎡ | 24 | 333,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 24 | 333,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 7 | 297,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 20 | 352,500,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 20 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 22 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 22 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 6 | 307,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 17 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 334,375,000원 |
최근 거래 범위는 297,000,000원~370,000,000원이며, 최신 거래는 333,000,000원입니다. 현재 최저가 214,200,000원은 최근 12개월 평균보다 낮고, 제공된 비교지표상 최근 시세의 64.1% 수준입니다. 다만 본건은 1층이고 제시된 최근 거래들은 4층 이상 사례이므로, 실거래 평균을 그대로 본건의 적정가로 단정하기보다 층·향·내부상태 차이를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,798,800원 |
| 1. 근저당 · 오천농업협동조합 | 177,600,000원 | 177,600,000원 |
| 2. 근저당 · 손수익 | 100,000,000원 | 32,801,200원 |
| 3. 근저당 · 박종식 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 포항축산업협동조합 | 51,696,589원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 379,296,589원, 채권자 배당액은 210,401,200원, 미배당액은 168,895,389원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 214,200,000원 | 210,401,200원 | 168,895,389원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 149,940,000원 | 147,040,840원 | 232,255,749원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 104,958,000원 | 102,688,588원 | 276,608,001원 | 0원 |
2회 유찰 시 최저가는 149,940,000원, 3회 유찰 시 104,958,000원으로 내려갑니다. 이 사건은 대항력 임차인 보증금처럼 낙찰가 하락에 따라 매수인 인수가 늘어나는 구조가 아니므로, 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 대신 유찰이 진행될수록 후순위 채권자의 미배당이 확대됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효자초등학교 서측 인근으로, 주변은 대규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 1층 103호이며 사용승인일은 2007.10.12입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트부지로 이용 중이며, 단지 동측 약 20미터·남측 약 30미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로2류·중로1류와 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역이 포함되며 공시지가는 1,219,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 효자웰빙타운에스케이뷰1차는 1,181세대이며 동일면적 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 배당표의 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 1층 가격 보정. 최근 동일면적 실거래 평균은 334,375,000원이지만 본건은 1층입니다. 최근 거래 층수와 본건의 층 차이를 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 및 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비·점유상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 오천농업협동조합 근저당권이 말소기준이며 이후 권리는 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권자의 미배당이 발생해도 제공된 권리관계상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘세금 확인과 1층 가격 보정’이 핵심
이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되고 임차인도 없어, 현재 제공된 권리관계만 놓고 보면 매수인 인수액 0원의 비교적 단순한 구조입니다. 동시에 현재 최저가 214,200,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 334,375,000원의 64.1%로, 가격 차이도 분명합니다.
다만 이 수치만으로 곧바로 응찰가를 정할 사안은 아닙니다. 본건은 1층이고, 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으며, 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부 확인이 필요합니다. 결론적으로 권리구조는 양호하고 가격은 최근 거래보다 낮지만, 세금과 1층·내부상태를 확인한 뒤 입찰가를 확정해야 하는 물건입니다.
