부산지방법원 2025타경710. 부산 해운대구 좌동 파밀리에펄시티 22층 2206호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 유선경이며, 2014.04.04 우리은행이 채권최고액 66,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2025.08.18 우리은행의 임의경매개시결정이 뒤따른 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 87,000,000원에서 1회 유찰되어 60,900,000원입니다. 권리분석의 핵심은 임차인 김혜경입니다. 전입신고일이 2022.11.09로 말소기준권리인 2014.04.04보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제 범위는 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경710 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1459-2 파밀리에펄시티 22층 2206호 · 도로명 부산광역시 해운대구 해운대로 789 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 24층 건물 내 22층 |
| 소유자 | 유선경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 60,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 51,477,076원 |
| 말소기준권리 | 2014.04.04 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 66,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차인
말소기준은 2014.04.04 우리은행 근저당권입니다. 임차인 김혜경의 전입일은 2022.11.09로 말소기준보다 뒤이므로 매각 후 낙찰자에게 대항할 수 없는 구조입니다. 2025.08.18 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜경 | 미상 | 2022.11.09 | 미상 | 미상 | 2025.09.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김혜경은 배당요구를 2025.09.19에 했습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 실제 배당순위나 우선변제액은 특정할 수 없습니다. 그럼에도 전입일 자체가 말소기준보다 늦기 때문에 대항력은 없는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가를 ‘시세 30% 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 최저가는 60,900,000원으로 감정가 87,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 42,630,000원(49%), 3회 유찰 시 29,840,999원(34.3%) 시나리오가 계산되어 있습니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 낙찰 최저선의 변화입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 60,900,000원 | 70% | 59,403,800원 | 6,596,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 42,630,000원 | 49% | 41,462,660원 | 24,537,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 29,840,999원 | 34.3% | 28,903,861원 | 37,096,139원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 우리은행 근저당의 미배당액은 6,596,200원에서 24,537,340원, 37,096,139원으로 증가합니다. 하지만 이는 채권자의 회수 부족분이지 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,496,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 66,000,000원 | 59,403,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 66,000,000원을 기준으로 보면 6,596,200원의 미배당이 발생합니다. 다만 경매 신청채권액은 51,477,076원이고 현재 회차의 우리은행 예상배당액은 59,403,800원으로, 현재 시나리오에서는 신청채권액을 웃돕니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 ‘좌1동행정복지센터’ 남측 인근으로, 업무시설·공동주택·판매시설·각종 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 장산역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 22층이며, 위생·급배수·소방·승강기·기계식 주차·열병합 지역난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 현황 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 공원부지를 경유해 약 35m 내외 해운대로에 접하고, 북서측은 약 15m 내외 중로변에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구·중심상업용지이며, 가로구역별 최고높이 제한지역은 기준높이 120m·최고높이 160m입니다.
- 공시지가. ㎡당 8,338,000원이며 토지면적은 2,403.3㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 재확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 및 매각물건명세서에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으므로 입찰 전 전유부분의 정확한 용도와 사용 가능 범위를 원본으로 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 김혜경의 점유부분이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태에 따라 인도명령·명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당에서 우선변제 범위는 특정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 다시 확인하세요.
- 가격은 실거래 대조 후. 60,900,000원이 감정가의 70%라는 점만 보고 저가 매수로 단정하지 말고, 같은 오피스텔의 최근 실제 거래와 임대수익 수준을 별도로 확인하세요.
- 기계식 주차·관리비. 기계식 주차설비가 있는 업무시설이므로 실제 이용조건과 체납 관리비 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리분석 포인트는 비교적 선명합니다. 2014.04.04 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김혜경의 전입은 2022.11.09로 뒤에 들어왔습니다. 따라서 확인된 임차인에게 대항력은 없고, 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 60,900,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 본건은 공부상 업무시설(오피스텔)이고, 가격을 검증할 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 그래서 감정가 87,000,000원에서 1회 유찰돼 60,900,000원이 됐다는 사실만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다. 이 물건은 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 실제 시장 거래를 대조한 뒤 판단해야 하는 유형입니다.
