인천지방법원 2025타경504975. 인천 미추홀구 주안동 한덕주상복합아파트 1층 111호입니다. 등기상 현재 공유자는 박덕동 23분의 8, 오병보 23분의 1, 최영기 23분의 14이고, 이번 경매는 박덕동 지분 23분의 8에 대한 청산을 위한 형식적 경매개시결정으로 진행됩니다. 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전하다고 보기 어렵습니다. 매각물건명세서 비고에 지분매각, 공유자 우선매수신고 1회, 공부상 용도는 근생(소매점)이나 현황은 사무소 일부, 정확한 위치는 별도 측량 요구가 함께 적혀 있기 때문입니다.
즉 이 사건은 “임차인 인수”를 피하는 물건이 아니라, 내가 실제로 어떤 공간을 얼마나 지배할 수 있는지를 확인해야 하는 물건입니다. 최저가가 2,846.9만 원이라 숫자는 작아 보이지만, 외부 낙찰자는 공유자 우선매수권과 낮은 환금성, 위치 특정 문제를 동시에 감수해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504975 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 미추홀대로 510, 1층111호 (주안동, 한덕주상복합아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 등기 · 공부상 근생(소매점) · 현황 사무소(인테리어 업체)의 일부 |
| 공유자 / 매각대상 | 박덕동 23분의 8, 오병보 23분의 1, 최영기 23분의 14 · 박덕동 지분 23분의 8 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 28,469,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 임차인 / 인수액 | 임차인 0명 / 매수인 인수 0원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 지분 구조가 핵심
계산상 말소기준은 1998.06.15 을구 1번 근저당권입니다. 이후 근저당권, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다. 임차인도 없어 대항력 있는 보증금 인수 문제는 나오지 않습니다.
② 참고 시세 — 숫자상 저렴해 보여도 직접 비교는 금물
realtor 데이터에는 금양아파트 최근 실거래 12건과 평균 160,833,333원이 들어 있습니다. 그러나 대상면적은 39.75㎡로 잡혀 있고, 실거래 표본은 전용 59.96㎡이며, area_matched=false입니다. 따라서 아래 실거래는 가격 감각을 보는 참고자료일 뿐, 이 사건 1층111호의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.96㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 14 | 163,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 14 | 162,500,000원 |
| 2025.04 | 59.96㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2025.04 | 59.96㎡ | 16 | 148,000,000원 |
| 2025.03 | 59.96㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.02 | 59.96㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2024.10 | 59.96㎡ | 4 | 157,500,000원 |
| 2024.08 | 59.96㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2024.06 | 59.96㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 160,833,333원 |
최저가는 참고 실거래 평균의 17.7%로 표시되지만, 이 수치만 보고 “매우 싸다”고 결론 내리면 위험합니다. 비교 표본의 면적이 맞지 않고, 이 사건은 공부상 근생(소매점)이나 현황은 사무소 일부이며, 각 구분소유 호수별 경계와 건물번호 표지 설치가 용이하지 않다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.2% 추정) | - | 912,442원 |
| 을구 1번 근저당권 · 장명수 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김영태 | 25,000,000원 | 17,556,558원 |
| 을구 3번 근저당권 · 서흥석 | - | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 유재영 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 오정식 | 4,300,000원 | 0원 |
| 갑구 26번 경매개시결정 · 파산자박덕동의파산관재인김성일 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 79,300,000원 중 예상 배당은 27,556,558원, 미배당은 51,743,442원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 “신기시장 사거리” 남측 인근입니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 근생(소매점)이나, 기준시점 현재 현황은 사무소(인테리어 업체)의 일부입니다.
- 구조. 1998.03.12 사용승인된 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 제1층 제111호입니다.
- 도로·토지. 본건 서측으로 폭 약 40미터 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 근린생활시설, 업무시설, 운동시설, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,723,000원/㎡입니다.
- 환금성. 구분소유 호수별 경계 및 건물번호 표지 설치가 용이하지 않은 상황으로 기재되어 있어, 전매·임대·실사용 모두 일반 근생보다 확인할 항목이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위. 박덕동 지분 23분의 8만 매각되는 구조입니다. 낙찰 후 전체 호실을 단독으로 사용·처분할 수 있는지 공유관계를 반드시 검토해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 매각물건명세서에 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사 가능하다고 기재되어 있습니다. 외부 낙찰자는 낙찰 가능성 자체가 제한될 수 있습니다.
- 대상 위치 특정. 현황은 사무소 일부이고, 각 구분소유 호수별 경계 및 건물번호 표지 설치가 용이하지 않습니다. 정확한 대상물건 위치는 별도 측량이 요구됩니다.
- 용도 차이. 공부상 용도는 근생(소매점), 현황은 사무소(인테리어 업체)의 일부입니다. 용도변경, 임대 가능 업종, 현황 복구 필요성을 확인해야 합니다.
- 가등기·별도등기. notes에 갑구 3번 가등기(담보가등기) 종류 확인 필요, 토지 별도등기는 효력 없음이 함께 기재되어 있습니다. 원본 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 세금·압류. 국세·지방세 압류 12건 메모가 있습니다. 당해세가 있으면 0순위로 차감되어 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관리비·점유관계 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”를 먼저 봐야 한다
이 사건은 임차인 인수형 위험은 작습니다. 임차인 0명, 배당표상 인수액 0원이라 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 하지만 그래서 쉬운 물건이라고 보기는 어렵습니다. 매각대상이 박덕동의 23분의 8 지분이고, 공유자 우선매수권이 있으며, 공부상 근생(소매점)인 대상이 현황상 사무소의 일부로 쓰이고 있고, 정확한 위치는 별도 측량이 요구됩니다. 최저가 2,846.9만 원이라는 숫자보다 중요한 것은 낙찰 후 사용·점유·전매가 가능한 형태로 정리될 수 있느냐입니다. 권리는 인수 0원, 실무 난도는 높음 — 이 물건의 결론입니다.
