인천지방법원 2025타경504975. 주안동 한덕주상복합아파트 1층 111호에 관한 경매로, 등기 및 경매개시결정상 박덕동 지분 23분의 8을 대상으로 하는 지분매각입니다. 현재 등기상 공유자는 박덕동 23분의 8, 오병보 23분의 1, 최영기 23분의 14입니다. 박덕동 지분에는 1998년 김영태 근저당권을 시작으로 여러 근저당권과 압류가 이어졌지만, 배당분석상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 ‘인수금’이 아닙니다. 매각물건명세서에는 지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사 가능, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%라고 명시되어 있습니다. 게다가 공부상 용도는 근생(소매점)이지만 감정기준시점에는 사무소(인테리어 업체)의 일부로 사용 중이며, 다른 개별호수와 일부 공용부분까지 일체로 이용돼 개별 호수의 경계를 현장에서 명확히 특정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504975 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 미추홀대로 510, 1층111호 (주안동,한덕주상복합아파트) |
| 용도 / 현황 | 사건 용도 대지 · 공부상 근생(소매점) · 현황 사무소(인테리어 업체)의 일부 |
| 소유관계 | 박덕동 23분의 8 · 오병보 23분의 1 · 최영기 23분의 14 |
| 매각대상 | 박덕동 지분 23분의 8 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 28,469,000원 (3회 유찰) |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 5,693,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 지분권리다
말소기준은 1998.06.20. 설정된 김영태 근저당권 25,000,000원입니다. 그 뒤 박덕동 지분에 설정된 서흥석·유재영·오정식 근저당권, 안양시 압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역은 없고, 배당표상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다.
② 가격 비교 — 18.3%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
제공된 시장자료의 최근 12개월 거래 평균은 155,857,142원, 최신 거래는 2026.08. 150,000,000원입니다. 최근 거래는 59.96㎡이고 시장자료의 대상 면적은 39.75㎡로 표시되어 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 28,469,000원이 최근 12개월 평균의 18.3%라는 비율만으로 ‘시세보다 매우 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.96㎡ | 19 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 18 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 18 | 142,500,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 14 | 163,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 14 | 162,500,000원 |
| 최근 평균 | 59.96㎡ | 7건 | 155,857,142원 |
시장자료의 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.7%로 하락 추세입니다. 최신 거래도 150,000,000원으로 최근 12개월 평균 155,857,142원보다 낮습니다. 다만 이 거래들은 대상과 면적이 맞지 않고, 본건은 전체 소유권이 아닌 지분매각이므로 해당 금액을 본건의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 912,442원 |
| 2. 근저당 · 김영태 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서흥석 | 미상 | 0원 |
| 4. 근저당 · 유재영 | 40,000,000원 | 2,556,558원 |
| 5. 근저당 · 오정식 | 4,300,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 파산자박덕동의파산관재인김성일 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 69,300,000원 중 예상배당 27,556,558원, 미배당 41,743,442원입니다. 서흥석 근저당권과 경매개시결정 관련 채권액은 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 지분·현황 리스크 — 이 사건의 진짜 핵심
- 지분매각. 박덕동의 23분의 8 지분을 매수하는 구조로, 낙찰 후에도 오병보 23분의 1과 최영기 23분의 14 지분이 남습니다.
- 공유자 우선매수. 공유자는 우선매수신고를 1회에 한해 행사할 수 있어 외부 입찰자에게는 낙찰 불확실성이 존재합니다.
- 호별 경계 불명확. 현장조사일 기준 다른 개별호수 및 일부 공용부분과 일체로 사무소로 이용 중이며, 각 구분소유 호수별 경계 및 건물번호 표지 설치가 용이하지 않은 상태입니다.
- 측량 필요. 정확한 대상물건의 위치는 별도 측량이 요구된다고 감정평가서에 기재되어 있습니다.
- 용도 차이. 공부상 용도는 근생(소매점)이지만 감정기준시점 현재 사무소(인테리어 업체)의 일부로 이용 중입니다.
- 별도등기. 토지에 관한 별도등기가 있으나 효력 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 신기시장 사거리 남측 인근이며, 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 1998.03.12. 사용승인된 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 제1층 제111호입니다.
- 도로. 토지는 평탄한 사다리형이며 서측으로 폭 약 40미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전체 소유권으로 착각 금지. 감정가와 최저가보다 먼저 23분의 8 지분매각이라는 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
- 공유자 우선매수 확인. 우선매수권 행사 가능성이 실제 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
- 현장 경계 확인. 111호와 다른 호수·공용부분의 실제 사용 경계가 불명확하므로 현장 확인과 별도 측량 필요성을 검토해야 합니다.
- 가격비교 주의. 제공된 최근 거래는 59.96㎡이고 대상 비교면적은 39.75㎡이므로 18.3%라는 단순 비율을 입찰가 근거로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 참고 시장자료는 최근 구간이 이전 구간보다 6.7% 낮아진 흐름입니다.
- 입찰보증금. 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%, 현재 회차 기준 5,693,800원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “28,469,000원”보다 먼저 봐야 할 것
표면만 보면 감정가 83,000,000원이 3회 유찰돼 28,469,000원까지 내려왔고, 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 숫자만으로 저가매수 기회라고 결론 내리기는 어렵습니다. 매각 대상은 박덕동의 23분의 8 지분이고 공유자 우선매수권이 있으며, 실제 이용상태는 여러 호 및 일부 공용부분과 일체로 사용되는 사무소입니다. 정확한 호별 위치를 위해 별도 측량까지 요구됩니다.
시장자료 역시 대상과 면적이 맞지 않습니다. 최근 12개월 평균 155,857,142원과 최신 거래 150,000,000원은 59.96㎡ 거래이므로 본건 가격을 직접 평가할 수 있는 비교값이 아닙니다. 여기에 참고 시장 흐름도 -6.7% 하락입니다. 따라서 이 사건은 권리 말소는 비교적 명확하지만, 지분·경계·사용관계·환금성 검증이 훨씬 중요한 물건입니다. ‘인수 0원’보다 ‘무엇을 실제로 소유하고 어떻게 활용할 수 있는가’를 먼저 확인해야 합니다.
