부산지방법원 2025타경5255. 부산 남구 대연동 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 12층 1204호 아파트입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 동일면적 실거래 비교 대상은 39.7㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사상원디엔씨이며 2019년12월13일 매매를 원인으로 2021년3월5일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 181,588,000원입니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2019년부터 이어진 안아영의 임차권입니다. 안아영은 2019년2월15일 주민등록을 마치고 2019년3월13일 점유를 개시했으며, 2019년2월26일 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준으로 계산된 2022년2월7일 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 임차인이고, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5255 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 12층1204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 39.7㎡ · 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사상원디엔씨 · 거래가액 181,588,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 160,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 154,878,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 대연롯데캐슬레전드1단지 · 2,917세대 · 2018.02.27 준공 |
① 권리 흐름 — 2019년 임차인이 말소기준보다 앞선다
2019년3월28일 안아영 명의 전세권 130,000,000원이 설정됐으나 2026년4월8일 말소됐습니다. 별도로 2023년7월6일 주택임차권 130,000,000원이 등기돼 있고, 전입일은 2019년2월15일, 확정일자는 2019년2월26일입니다. 이 임차권등기는 매각으로 소멸하더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금까지 함께 사라지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안아영 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 현재 매각가 160,300,000원 가정 배당표에서는 임차보증금 130,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시돼 있으므로 최종 배당순위와 실제 배당액 확인이 필수입니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 실거래보다 낮다
대연롯데캐슬레전드1단지 동일면적 39.7㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 232,833,333원입니다. 최신 거래는 2026년8월 240,000,000원이고, 제공된 12건 중 최저 거래도 200,000,000원입니다. 현재 최저매각가 160,300,000원은 최근 12개월 평균의 68.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.7㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 39.7㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 39.7㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 39.7㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 15 | 253,000,000원 |
| 2026.02 | 39.7㎡ | 15 | 234,000,000원 |
| 2026.02 | 39.7㎡ | 12 | 234,000,000원 |
| 평균 | 39.7㎡ | 12건 | 232,833,333원 |
감정가 229,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 232,833,333원과 비슷한 구간이지만, 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 160,300,000원까지 내려왔습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액이 0원이라는 전제에서는 실질취득액도 160,300,000원으로, 최근 실거래 범위보다 낮습니다. 다만 이 판단은 임차보증금이 실제로 전액 배당된다는 조건과 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,044,200원 |
| 1. 임차인 안아영 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 154,878,081원 | 27,255,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오에서는 안아영 보증금 130,000,000원이 전액 배당되고, 한국주택금융공사는 청구액 154,878,081원 중 27,255,800원을 배당받아 127,622,281원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분 전부가 이익은 아니다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 160,300,000원 | 27,255,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 112,210,000원 | 0원 | 20,160,940원 |
| 3회 유찰 시 | 78,547,000원 | 0원 | 53,266,846원 |
2회 유찰 이후에는 보증금 130,000,000원이 낙찰대금보다 커지면서 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조가 나타납니다. 따라서 다음 회차부터는 최저가만 비교할 것이 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다. 낮아진 최저가만 보고 할인폭이 그대로 커졌다고 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산중앙고등학교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 못골역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 규모. 대연롯데캐슬레전드1단지는 2,917세대, 2018.02.27 준공 단지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 12층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역·정비구역 등에 해당하며 공시지가는 2,652,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최종 배당액 확인. 현재 계산은 안아영 보증금 130,000,000원 전액 배당을 전제로 인수 0원입니다. 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 이전 전입 재확인. 안아영 전입 2019.02.15, 말소기준 압류 2022.02.07의 선후관계가 핵심입니다.
- 세금 배당 변수 확인. 국의 압류와 광산구 압류가 존재하고 현재 예상배당에는 당해세가 미반영돼 있으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 실질취득액으로 계산. 2회·3회 유찰 시에는 각각 20,160,940원, 53,266,846원의 매수인 인수액이 계산돼 있습니다.
- 실거래 원본 대조. 동일면적 39.7㎡ 최근 12건 평균 232,833,333원, 최신 거래 240,000,000원을 개별 층·상태와 함께 비교하세요.
- 관리비·점유 상태 확인. 현장 점유와 체납 관리비 등 낙찰 후 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋다. 단, 인수 0원이 확정돼야 한다”
현재 최저가 160,300,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 232,833,333원의 68.8%이고, 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 보면 한 차례 유찰로 분명한 격차가 생겼습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 130,000,000원 보증금을 가진 안아영입니다. 전입은 2019.02.15로 말소기준 2022.02.07보다 빠르고 대항력이 있으며, 명세서 역시 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시합니다. 현재 예상배당에서는 보증금이 전액 변제돼 인수액이 0원이지만, 당해세 등이 반영되지 않은 추정치입니다. 현재 회차의 가격 메리트는 충분하지만, 최종 판단의 전제는 ‘임차보증금 전액 배당 확인’입니다.
