170,100,000원
부산지방법원 2025타경5289. 부산 남구 용호동 미주아파트 8층 801호입니다. 감정가는 243,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 170,100,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.01.31. 설정된 흥국생명보험주식회사 근저당권 182,400,000원이고, 이후의 연미대부 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 등기상 권리액은 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 이 사건은 “감정가 243,000,000원에서 170,100,000원으로 내려왔다”는 할인율만 보면 안 됩니다. 동일 면적 95.82㎡의 최신 실거래는 2025.03. 173,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 98.3%입니다. 2024.03. 거래 250,000,000원과 비교하면 최근 거래는 30.8% 하락했으므로, 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균 211,500,000원을 가격 메리트의 주된 근거로 삼는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5289 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 480-2 미주아파트 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 대상 면적 | 95.82㎡ |
| 건물 | 지하1층·지상19층 건물 내 8층 801호 · 사용승인일 1999.03.29. |
| 소유자 | 구영미 지분 7분의 3 · 이유진 지분 7분의 2 · 이현우 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 144,638,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.01.31. 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 182,400,000원입니다. 그 뒤 2020.02.25. 설정된 주식회사연미대부 근저당권 55,000,000원과 2025.07.28. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.03.20.에는 연미대부의 근저당권부채권에 관해 주식회사고려저축은행을 채권자로 하는 질권설정도 등기되어 있습니다.
② 시세 비교 — 감정가보다 최근 거래가 중요하다
미주아파트는 157세대이며 사용승인일은 1999.03.29.입니다. 대상 면적과 일치하는 95.82㎡ 실거래는 2건 확인됩니다. 전체 평균은 211,500,000원이지만, 최근 12개월 거래는 1건뿐이고 그 가격은 173,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 95.82㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 2024.03 | 95.82㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | 95.82㎡ | 2건 | 211,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 95.82㎡ | 1건 | 173,000,000원 |
현재 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 173,000,000원의 98.3%입니다. 최근 시세보다 아래이기는 하지만 차이가 크지 않습니다. 더 중요한 점은 최신 거래가 과거 거래에 비해 30.8% 낮아진 흐름이라는 것입니다. 따라서 감정가 243,000,000원이나 전체 평균 211,500,000원과 비교해 크게 싸다고 평가하기보다는, 최근 거래 173,000,000원 부근에서 가격 경쟁력이 얼마나 남는지를 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 2. 근저당 · 흥국생명보험주식회사 | 182,400,000원 | 166,918,600원 |
| 3. 근저당 · 주식회사연미대부 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 237,400,000원, 채권자 예상 배당액은 166,918,600원, 미배당액은 70,481,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 권리 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 170,100,000원 | 166,918,600원 | 70,481,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 119,069,999원 | 116,603,019원 | 120,796,981원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,348,999원 | 81,448,717원 | 155,951,283원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 권리 인수액은 모든 회차 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 채권액 자체가 아니라 실제 점유와 관리비, 그리고 하락 중인 시장가격 대비 응찰가입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예문여자고등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 총 1개동 157세대 아파트이며, 사용승인일은 1999.03.29.입니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 남측 약 7미터, 북측 약 5미터 내외 도로에 접하고 주차시설이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,176,000원/㎡이며 토지면적은 4,774.6㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래를 기준으로 가격 판단. 현재 최저가 170,100,000원은 최신 거래 173,000,000원의 98.3%입니다. 감정가 243,000,000원과의 단순 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래가 과거 거래보다 30.8% 낮습니다. 매각기일 전 추가 거래가 있는지 확인해 가격 상한을 다시 잡는 것이 중요합니다.
- 점유 상태 확인. 임차인 신고 목록은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 4,077,430원 미납 신고가 있으므로 관리사무소에서 매각기일 전 최신 체납액과 공용·전용 부분 구분을 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.01.31. 흥국생명보험주식회사 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 70%”보다 “최근 시세 98.3%”를 봐야 한다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 뒤의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 측면에서는 감정가 243,000,000원에서 170,100,000원까지 내려왔다는 사실보다 최근 거래 173,000,000원과 불과 근접한 수준이라는 점이 더 중요합니다.
특히 최근 거래 추세는 -30.8%이고 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 따라서 현재 가격은 “시세보다 크게 싼 물건”으로 보기 어렵습니다. 여기에 공용부분 관리비 4,077,430원 미납 신고와 임대관계 미상이라는 현장 확인 요소도 남아 있습니다. 결론적으로 권리 구조는 소멸형이지만 가격 메리트는 크지 않고, 점유·관리비 확인이 필요한 사건입니다.
