부산지방법원 2025타경5467. 부산 남구 대연동 대우그린아파트 101동 406호, 동일 단지 실거래 비교 면적은 59.99㎡입니다. 현재 소유자는 부르딕유한책임회사이고, 2021.08.24 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 170,000,000원입니다. 현재 말소기준은 근저당이 아니라 2024.01.04 국의 압류입니다. 이후 2024.12.19 부산광역시 남구 압류와 2025.06.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 권리보다 점유·임차관계입니다. 정훈은 2021.08.24 전입한 것으로 조사되어 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정해서는 안 되고, 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 정훈은 이 사건 강제경매의 신청채권자와 같은 이름으로 나타나 관계인 여부와 임차관계의 실질을 원문 서류에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 245 대우그린아파트 101동 4층 406호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 비교면적 59.99㎡ · 지상24층, 지하2층 건물의 4층 |
| 소유자 | 부르딕유한책임회사 · 2021.08.24 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 114,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정훈 / 155,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.01.04 압류 · 권리자 국 · 처분청 익산세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정
등기부상 과거 근저당과 가압류는 이미 말소돼 있고, 현재 권리관계에서는 2024.01.04 압류가 말소기준 역할을 합니다. 2024.12.19 압류와 2025.06.16 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 자체만 보면 낙찰 후 남는 담보권은 확인되지 않습니다. 하지만 전입자 정훈의 보증금이 확인되지 않으므로 임차보증금 승계 가능성을 별도로 열어 두어야 합니다.
임차인 분석
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정훈 | 미상 | 2021.08.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
조사상 확인되는 임차 관련 인물은 정훈 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 다만 정훈은 강제경매 신청채권자와 같은 이름이고, 관계인 또는 가장임차인 가능성을 의심해야 한다는 메모가 함께 존재합니다. 따라서 임차인의 실체·보증금·계약관계 확인이 권리분석의 첫 번째 선결조건입니다.
② 시세 비교 — 가격만 보면 할인, 실질취득가는 아직 모른다
대우그린1 동일 면적 59.99㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 142,166,666원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 144,166,666원과 최신 거래 2026.07 · 135,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +2.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 18 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 16 | 145,000,000원 |
| 2025.06 | 59.99㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2025.03 | 59.99㎡ | 16 | 158,000,000원 |
| 2025.02 | 59.99㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2024.12 | 59.99㎡ | 16 | 143,000,000원 |
| 2024.11 | 59.99㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2024.10 | 59.99㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 144,166,666원 |
현재 최저매각가 114,800,000원은 최근 12개월 평균의 79.6%입니다. 최신 거래 2026.07의 135,000,000원보다도 현재 최저가는 낮습니다. 따라서 임차인 인수가 전혀 없다는 전제만 놓고 보면 가격층에는 할인 여지가 있습니다. 하지만 정훈의 보증금이 미상이므로 이 최저가를 그대로 실질취득가라고 부를 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,407,200원 |
| 강제경매 신청채권 · 정훈 | 155,000,000원 | 112,392,800원 |
| 신청채권 미배당 | 42,607,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권 155,000,000원 중 112,392,800원이 배당되고 42,607,200원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 임차보증금 자체가 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 실제 권리 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 114,800,000원 | 112,392,800원 | 42,607,200원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 80,360,000원 | 78,513,520원 | 76,486,480원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 56,252,000원 | 54,839,464원 | 100,160,536원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산남부경찰서 남서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상24층·지하2층 건물의 101동 4층 406호. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 남동하향 완경사지의 부정형 토지로 공동주택 및 부속상가 건부지로 이용 중이며, 북서측 약 6m 내외·동측 약 10m 내외 도로와 접합니다.
- 규제·지가. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,147,000원/㎡. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래기반. 대우그린1은 691세대, 사용승인 기준일은 1997.09.25이며 동일 59.99㎡ 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정훈의 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 점유 범위를 확인하기 전에는 대항력과 인수액을 확정하지 마세요.
- 동일인 관계 확인. 전입자 정훈과 강제경매 신청채권자 정훈의 관계를 확인해 실제 임차인인지, 관계인인지, 임차채권과 집행채권이 어떻게 연결되는지 대조해야 합니다.
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자의 우선매수신고가 실제 매각기일에 유효하게 행사되는지 확인해야 일반 응찰자의 낙찰 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 114,800,000원만 보지 말고 확인된 인수액이 있다면 반드시 더한 총액을 최근 12개월 평균 144,166,666원과 최신 거래 135,000,000원에 비교하세요.
- 세금·배당 재확인. 말소기준이 세무서 압류이고 배당표에도 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 교부청구·배당요구 내역을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 점유관계가 확인된 임차 관련 인물이 존재하므로 인도명령 가능 여부와 명도비용·기간을 임차관계와 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “79.6% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건은 감정가 164,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가가 114,800,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 144,166,666원의 79.6%라는 숫자만 보면 가격층은 매력적으로 보입니다. 실제 최신 거래도 2026.07 135,000,000원입니다.
그러나 권리분석의 결론은 가격표 하나로 끝나지 않습니다. 정훈의 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상이고, 실제 승계액 역시 산정할 수 없습니다. 동시에 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있어 일반 응찰자는 최고가를 써도 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 표면 가격은 할인됐지만 실질취득가와 낙찰 가능성이 모두 미확정인 물건입니다. 임차보증금과 우선매수권 행사 여부가 확인되기 전까지는 가격 할인만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다.
