부산지방법원 2025타경5493. 해운대구 우동 트럼프월드마린 씨동 13층 1302호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가상 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 1,589,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,112,300,000원, 감정가의 70%입니다. 말소기준은 2016.01.28 중소기업은행 근저당 660,000,000원이며, 그 뒤 설정된 세아제강·대구은행·넥스틸 근저당과 각종 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 최근 거래와의 간극이 큽니다. 최근 12개월 평균은 1,956,000,000원, 최신 거래는 2,320,000,000원이고, 2026.06에는 대상면적과 같은 182.88㎡·13층 거래가 1,780,000,000원에 신고됐습니다. 최근 구간은 이전 구간보다 5.5% 상승해 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 할 상황도 아닙니다. 다만 오피스텔이라는 용도와 단지 경매 낙찰률 25.0%는 환금성을 별도로 점검해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5493 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1410 트럼프월드마린 씨동 13층1302호 · 부산광역시 해운대구 마린시티2로 47 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 30층 건물 내 13층 1302호 · 사용승인일 2007.04.27 |
| 대상면적 | 182.88㎡ |
| 소유자 | 이동우 · 2015.11.26 매매 · 거래가액 740,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,589,000,000원 / 1,112,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 660,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2016.01.28 중소기업은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 세아제강 200,000,000원·대구은행 180,000,000원·넥스틸 500,000,000원의 근저당과 롯데카드·경남은행·중소기업은행·아이비케이저축은행의 가압류, 경매개시결정 및 해운대구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2007년 한국외환은행 근저당은 2016.01.28 이미 말소됐고, 2022년 넥스틸 300,000,000원 근저당도 2023.07.12 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 실제 조사된 점유자 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄정은 | 미상 | 2016.01.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 56.9%
대우트럼프월드마린은 232세대, 사용승인일 2007.04.27입니다. 대상면적 182.88㎡와 면적 매칭이 확인됐고, 최근 12개월 5건 평균 거래가는 1,956,000,000원입니다. 전체 12건 평균 1,896,250,000원보다 최근 평균이 높고, 최근 구간과 과거 구간의 추세도 +5.5%입니다. 따라서 과거 고가 거래 때문에 평균만 부풀려진 하락장으로 해석할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 171.7㎡ | 17 | 2,320,000,000원 |
| 2026.06 | 182.88㎡ | 13 | 1,780,000,000원 |
| 2026.01 | 167.99㎡ | 7 | 1,480,000,000원 |
| 2026.01 | 167.99㎡ | 14 | 1,500,000,000원 |
| 2025.11 | 187.88㎡ | 28 | 2,700,000,000원 |
| 2025.06 | 187.88㎡ | 35 | 2,315,000,000원 |
| 2025.06 | 182.88㎡ | 6 | 1,490,000,000원 |
| 2025.05 | 182.88㎡ | 10 | 1,570,000,000원 |
| 2025.05 | 182.88㎡ | 10 | 1,550,000,000원 |
| 2025.03 | 167.99㎡ | 16 | 1,600,000,000원 |
| 2025.03 | 167.99㎡ | 12 | 1,600,000,000원 |
| 2024.12 | 187.88㎡ | 35 | 2,850,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 1,956,000,000원 |
현재 최저가 1,112,300,000원은 최근 12개월 평균의 56.9%이고, 전체 평균 대비로는 58.7%입니다. 특히 2026.06 같은 182.88㎡·13층 거래 1,780,000,000원도 확인됩니다. 따라서 현재 회차는 실거래 자료와 비교할 때 가격 간극이 분명합니다. 다만 실거래 범위 자체가 1,480,000,000원부터 2,850,000,000원까지 넓어 개별 호수의 상태와 거래조건을 확인하지 않고 최고가를 기준으로 낙찰가를 높이는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,112,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,523,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사세아제강 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대구은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 근저당 · 넥스틸주식회사 | 500,000,000원 | 58,777,000원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,341,127원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사경남은행 | 58,352,902원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 757,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 아이비케이저축은행 | 26,508,882원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,402,202,911원 중 현재 회차 예상배당은 1,098,777,000원, 미배당은 1,303,425,911원입니다. 넥스틸 근저당부터 미배당이 발생하고 후순위 가압류는 배당되지 않지만, 이 권리들은 매각으로 소멸하므로 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,112,300,000원 | 1,098,777,000원 | 1,303,425,911원 | 660,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 778,610,000원 | 768,423,900원 | 1,633,779,011원 | 660,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 545,027,000원 | 537,176,730원 | 1,865,026,181원 | 537,176,730원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시까지는 신청채권자 중소기업은행의 660,000,000원이 전액 배당되지만, 3회 유찰 시에는 537,176,730원으로 부족해집니다. 그러나 후순위 채권의 미배당 확대와 별개로 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해원초등학교 남측 인근이며 주상복합아파트·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 동백역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 건물로 사용승인일은 2007.04.27이며 승강기·난방·소화·화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 공부와의 차이는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 해일위험지구가 포함되고 단지 삼면이 중로와 접합니다.
- 토지 지표. 공시지가 11,300,000원/㎡, 토지면적 18,141.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.0회, 낙찰률 25.0%입니다. 최근 실거래는 존재하지만 경매 낙찰률은 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. 엄정은의 보증금·확정일자·점유부분이 미상이므로 최신 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 별개로 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 금융·세금·이용계획은 실제 공부상 용도를 기준으로 점검합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 1,112,300,000원, 최근 12개월 평균 1,956,000,000원, 2026.06 동일 182.88㎡·13층 거래 1,780,000,000원을 함께 비교합니다.
- 권리 인수 구분. 후순위 미배당액이 크더라도 제시된 권리들은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 환금성 점검. 단지 낙찰률 25.0%와 공부상 오피스텔 용도를 감안해 향후 매각 수요와 금융조건을 확인합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·해일위험지구 및 개발행위허가제한 관련 내용을 입찰 전 최신 기준으로 대조합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격·용도·점유 확인
이 물건은 등기상 권리가 많아 보이지만 구조를 정리하면 핵심은 단순합니다. 2016.01.28 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 점유자 엄정은도 조사상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
가격 측면에서는 현재 최저가 1,112,300,000원이 최근 12개월 평균 1,956,000,000원의 56.9%이고, 2026.06 대상면적과 같은 182.88㎡·13층 거래도 1,780,000,000원입니다. 최근 추세가 +5.5%이므로 하락장 때문에 최근 평균을 무시할 상황도 아닙니다. 다만 공부상 업무시설(오피스텔), 임대관계 미상, 단지 경매 낙찰률 25.0%라는 조건은 가격 할인과 별도로 봐야 합니다. 결론적으로 권리 인수는 낮고 가격 간극은 크지만, 실제 점유·용도·환금성 확인이 최종 입찰가를 좌우하는 물건입니다.
