부산지방법원 2025타경5519. 정관읍 방곡리 서희스타힐스 305동 2층 203호 아파트입니다. 감정가는 187,000,000원, 현재 최저매각가는 130,900,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 단계입니다. 등기 흐름의 중심은 2016.04.27 설정된 부산경남우유협동조합의 채권최고액 172,200,000원 근저당이며, 이 근저당은 2025.04.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 2025.06.30 임의경매가 개시됐고, 2026.05.06 하채연 지분에 압류가 추가됐으나 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 신건 때와 상황이 달라졌습니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 7건 평균은 175,785,714원이고, 현재 최저가는 그 74.5%입니다. 최신 거래도 2026.07 195,000,000원이어서 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세는 -3.5%로, 단순히 할인율만 보고 가격을 낙관해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5519 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 385 서희스타힐스 305동 2층203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 방곡3로 11 |
| 용도 / 비교면적 | 아파트 · 59.83㎡ · 15층 건물 내 2층 203호 |
| 등기상 소유자 | 하미경·하미애·하채연 각 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 166,899,461원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 근저당 실행형, 후순위 압류는 소멸
현재 경매의 출발점이 된 권리는 2016.04.27 설정된 부산경남우유협동조합 근저당권 172,200,000원이고, 2025.04.16 그 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2025.06.30 같은 회사가 임의경매를 개시했고, 2026.05.06 추가된 하채연 지분 압류는 매각으로 소멸합니다.
과거 우리은행·국민은행·웰컴저축은행 관련 근저당과 2019년 경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가에는 “임대관계는 미상”으로 기재되어 있으므로, 점유자를 확인하지 않은 상태에서 명도 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 70% 회차에서 가격 메리트 발생
서희스타힐스는 444세대, 사용승인일은 2011.04.25입니다. 비교 면적은 59.83㎡이고 동일 면적군 실거래가 확인됩니다. 최근 12개월 거래 7건 평균은 175,785,714원이며, 현재 최저가 130,900,000원은 그 74.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.83㎡ | 13 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.81㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 4 | 174,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 11 | 172,500,000원 |
| 2025.08 | 59.83㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2025.04 | 59.83㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2024.12 | 59.95㎡ | 6 | 176,000,000원 |
| 2024.10 | 59.83㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2024.08 | 59.83㎡ | 12 | 181,500,000원 |
| 2024.07 | 59.81㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.83㎡ | 7건 | 175,785,714원 |
전체 12건 평균은 178,416,666원이지만, 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 평균 175,785,714원을 우선하는 것이 적절합니다. 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 74.5%로 명확히 낮습니다. 최신 거래는 2026.07 195,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,267,400원 |
현재 계산값에서는 매수인 인수액 0원, 채권자 총 청구액 0원, 채권자 배당액 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방곡초등학교 북동측 인근이며 공동주택·단독주택·주상용 건물·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 15층 건물이며 사용승인일은 2011.04.25입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 무인공동현관시스템, 가스설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 444세대 단지이며 동일 면적군에서 2024.07부터 2026.07까지 실거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 원문 확인. 2016.04.27 근저당과 2025.04.16 근저당권 이전의 연속성을 등기사항전부증명서 원문에서 다시 확인하세요.
- 배당 계산 재검증. 청구액 166,899,461원이 있는데 현재 배당 계산상 채권자 배당이 0원이므로 실제 배당요구·채권계산서를 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 178,416,666원보다 최근 12개월 평균 175,785,714원과 최신 거래 195,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군 추세가 -3.5%이므로 현재 74.5% 할인만 보고 시세가 유지된다고 전제하지 마세요.
- 저층 특성 확인. 대상은 15층 건물 내 2층 203호이므로 동일 평형의 층별 실거래 차이와 내부 상태를 함께 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 점유와 배당”
이 물건은 신건 가격에서 이미 한 차례 내려와 130,900,000원, 감정가의 70%에 도달했습니다. 최근 12개월 평균 대비로도 74.5%라 가격만 놓고 보면 충분한 할인 구간입니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있고 후순위 압류는 소멸 구조입니다.
다만 결론을 단순히 “권리 깨끗·가격 저렴”으로 끝내기에는 두 가지 확인점이 남습니다. 감정평가의 임대관계가 미상이라는 점, 그리고 청구액 166,899,461원과 달리 현재 배당 계산에는 채권자 배당이 0원으로 잡혀 있다는 점입니다. 여기에 최근 가격 흐름도 -3.5%입니다. 따라서 가격은 합격권, 권리는 원문 재확인 후 확정이 이 사건의 핵심입니다.
