부산지방법원 2025타경5600. 부산 남구 용호동 오륙도 에스케이뷰 108동 21층 2106호 아파트입니다. 감정가는 597,000,000원, 현재 최저매각가는 417,900,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 현 소유자는 김성대이고, 말소기준권리는 2022년 10월 31일 설정된 주식회사애큐온저축은행 근저당권 324,000,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 에이원금융판매주식회사·김동율 근저당과 여러 압류·가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 구성회가 확인됩니다. 전입일은 2025.06.10.으로 말소기준일인 2022.10.31.보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 명도 협의와 보증금 규모는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 108동 21층2106호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용면적 기준 123.307㎡ · 지상39층 건물 내 21층 |
| 소유자 | 김성대 |
| 감정가 / 최저가 | 597,000,000원 / 417,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 246,883,471원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 2022.10.31. 근저당이 기준
과거의 신탁·근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 다수 확인됩니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2022.10.31. 주식회사애큐온저축은행 근저당권입니다. 이후 에이원금융판매주식회사 근저당 300,000,000원, 김동율 근저당 190,000,000원, 국세 압류와 카드사·캐피탈사 가압류, 지방세 압류 등은 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구성회 | 미상 | 2025.06.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
구성회의 전입일은 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 전입관계만 보면 대항력이 없고 보증금 승계 위험도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구 여부와 소액임차인 최우선변제 해당 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다. 이는 배당순위에는 영향을 줄 수 있지만, 현재 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 74.9%
오륙도에스케이뷰는 3,000세대, 사용승인일은 2008.10.31.입니다. 대상 면적은 123.307㎡이고 동일 면적 실거래가 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 557,583,333원, 최신 거래는 2026년 8월 528,000,000원입니다. 현재 최저가 417,900,000원은 최근 12개월 평균의 74.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 122.27㎡ | 1 | 528,000,000원 |
| 2026.07 | 123.31㎡ | 16 | 580,000,000원 |
| 2026.06 | 123.31㎡ | 24 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 123.31㎡ | 25 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 123.31㎡ | 25 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 123.31㎡ | 14 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 123.31㎡ | 14 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 123.31㎡ | 9 | 568,000,000원 |
| 2026.06 | 123.31㎡ | 37 | 505,000,000원 |
| 2026.06 | 123.31㎡ | 32 | 650,000,000원 |
| 2026.05 | 123.31㎡ | 10 | 535,000,000원 |
| 2026.05 | 123.31㎡ | 10 | 535,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 123.307㎡ | 12건 | 557,583,333원 |
실거래 범위는 505,000,000원~650,000,000원이고 최신 거래는 528,000,000원입니다. 현재 최저가 417,900,000원은 실거래 최저 505,000,000원보다도 낮습니다. 실질취득액 역시 현재 인수액이 0원이므로 417,900,000원으로 계산됩니다. 따라서 이번 회차에서는 최저가만 낮아 보이는 것이 아니라 실질취득 기준으로도 최근 거래대보다 낮은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 417,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,579,000원 |
| 2. 애큐온저축은행 근저당 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 3. 에이원금융판매 근저당 | 300,000,000원 | 87,321,000원 |
| 4. 김동율 근저당 | 190,000,000원 | 0원 |
| 5. 삼성카드 가압류 | 19,761,966원 | 0원 |
| 6. 롯데카드 가압류 | 6,638,774원 | 0원 |
| 7. 하나캐피탈 가압류 | 40,718,070원 | 0원 |
| 8. 하나캐피탈 가압류 | 32,587,140원 | 0원 |
| 9. 신한카드 가압류 | 11,684,884원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 925,390,834원 중 예상 배당액은 411,321,000원, 미배당액은 514,069,834원입니다. 현재 시나리오상 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원입니다. 집행비용은 6,579,000원으로 계산되어 있으며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 417,900,000원 | 411,321,000원 | 514,069,834원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 292,530,000원 | 287,634,580원 | 637,756,254원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 204,771,000원 | 201,104,206원 | 724,286,628원 | 0원 |
후순위 채권의 미배당액은 유찰할수록 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 남구 용호동 오륙도초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 단지내 상가, 학교, 공원, 바다 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상39층 건물 내 21층으로, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측과 서측 왕복5차선, 북측 왕복2차선 포장도로를 통해 출입할 수 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 일반도로 저촉, 오륙도초등학교·오륙도중학교 교육환경보호구역이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 2,334,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 인근 유사물건, 관련 공부를 토대로 평가되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구성회 점유관계. 전입일 2025.06.10.으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 대조하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했습니다. 실제 수리 상태와 점유 형태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 417,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 557,583,333원의 74.9%입니다. 최신 거래 528,000,000원과 실거래 최저 505,000,000원도 함께 비교하세요.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구종기 이후 서류를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2022.10.31. 애큐온저축은행 근저당권 이후 권리들이 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 가격은 최근 실거래대 아래
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2022.10.31. 애큐온저축은행 근저당권이고, 그 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 점유자 구성회의 전입도 2025.06.10.이라 대항력이 없으며, 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 1회 유찰 최저가 417,900,000원이 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 557,583,333원의 74.9%입니다. 최신 거래 528,000,000원과 실거래 최저 505,000,000원보다도 낮은 구간입니다. 따라서 권리와 가격 지표만 놓고 보면 관심도가 높은 회차지만, 최종 응찰 전에는 보증금이 확인되지 않은 점유자와 폐문부재로 확인하지 못한 내부 상태를 직접 확인하는 것이 핵심입니다.
