부산지방법원 2025타경5608. 부산 남구 용당동 라임하우스 2층 203호입니다. 경매상 용도는 근린시설이지만 감정평가 당시 주변 탐문에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 내부는 이해관계인 부재로 확인하지 못했습니다. 소유자 서금석은 2016년 4월 17일 매매를 원인으로 같은 해 5월 3일 소유권을 이전받았고, 거래가액은 105,000,000원입니다. 같은 날 설정된 부산평화새마을금고 근저당 83,200,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 손숙경 근저당 120,000,000원, 근로복지공단 가압류 7,536,960원, 경남신용보증재단 가압류 80,000,000원이 붙었지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 점유·전입 관계에서도 서영복, 조현민, (주)컴온 서영복의 전입일은 모두 2016년 5월 3일보다 늦어 대항력 인수 문제는 발생하지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5608 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용당동 310 라임하우스 2층 203호 |
| 도로명 | 부산광역시 남구 신선로337번길 20 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 이용 중으로 조사 |
| 건물 | 2015.07.01 준공 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 서금석 · 2016.04.17 매매 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 66,500,000원 / 46,550,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산평화새마을금고 / 47,131,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리된다
말소기준은 2016.05.03 부산평화새마을금고 근저당입니다. 2023년 손숙경 근저당, 2024년 근로복지공단 가압류, 2025년 경남신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정·등기됐으므로 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 46,550,000원을 전제로 한 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 이용 / 부분 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서영복 | 2022.09.28 | 주거 · 부분 미상 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조현민 | 2021.07.21 | 미상 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)컴온 서영복 | 2022.11.21 | 라임하우스 203호 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 전입일은 각각 2021.07.21, 2022.09.28, 2022.11.21로 말소기준일 2016.05.03보다 늦습니다. 따라서 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점과 별개로, 전입 순서상 말소기준권리에 대항할 수 없는 구조입니다. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구 관계가 확인되지 않아 미상으로 보되, 현재 배당 시나리오에는 매수인이 승계하는 임차보증금이 반영돼 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 1. 근저당 · 부산평화새마을금고 | 83,200,000원 | 45,312,100원 |
| 2. 근저당 · 손숙경 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 7,536,960원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 290,736,960원 중 45,312,100원이 채권자 배당으로 계산되고, 미배당은 245,424,860원입니다. 신청채권자 부산평화새마을금고도 전액 만족되지 않는 시나리오입니다. 후순위 채권자의 미배당은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격·환금성 — 70% 할인율과 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 46,550,000원으로 감정가 66,500,000원의 70%입니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 경매 진행률입니다. 동일 물건군의 최근 거래가격과 최신 거래를 대조할 근거가 확인되지 않으므로, 46,550,000원을 두고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다.
특히 라임하우스는 8세대 규모이고, 경매 용도는 근린시설인 반면 실제 이용은 주거용 오피스텔로 조사됐습니다. 감정평가상 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고, 대상 토지는 남동하향 경사지대에 조성됐으며 남측 약 2미터 도로에 접합니다. 이런 조건에서는 일반적인 대단지 주거상품처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기보다 실제 사용 가능성·점유 상태·수요층을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용당초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 노선버스정류소가 근거리에 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 주변 탐문에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 2015.07.01 준공된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 난방·급배수위생·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 2미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 용당초등학교 및 부경대학교 용당캠퍼스 관련 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 676,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 라임하우스는 8세대 규모이며 경매 분류와 현황 이용이 서로 달라, 매수 수요층과 재매각 가능성을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 인수 확인. 말소기준 2016.05.03 부산평화새마을금고 근저당과 이후 권리의 순서를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유자 확인. 서영복·조현민·(주)컴온 서영복의 실제 점유 여부, 사용 관계와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 내부 현황 확인. 감정 당시 내부가 확인되지 않았습니다. 실제 주거용 오피스텔 이용 상태와 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 경매상 근린시설 분류와 현황상 주거용 오피스텔 이용을 함께 검토하고, 응찰 목적에 맞는 사용 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 시세 할인이라고 판단하지 말고 실제 비교 가능한 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 도로·접근성. 남측 약 2미터 도로 접면과 실제 차량 진출입 조건을 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당이 크더라도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당을 매수인 부담으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 부산평화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입 역시 모두 말소기준 이후이므로 대항력 있는 선순위 임차보증금을 매수인이 떠안는 형태가 아닙니다. 현재 46,550,000원 매각가 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 감정가 66,500,000원에서 한 번 유찰돼 46,550,000원이 됐지만, 동일 물건군 최근 실거래와 최신 거래를 비교할 근거가 확인되지 않습니다. 여기에 8세대 소규모 건물, 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용, 내부 미확인, 약 2미터 도로 접면이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 가격·환금성은 현장과 거래사례 확인 후 판단”으로 정리하는 것이 맞습니다.
