부산지방법원 2025타경5619. 신화하니엘타워 6층 607호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 오피스텔(주거용)입니다. 이 사건의 핵심은 1회 유찰된 최저가 51,100,000원이 아닙니다. 임차인 곽인영은 2022.08.12 전입·점유를 시작했고 2022.07.27 확정일자를 갖춘 것으로 기재되어 있으며, 보증금은 90,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2024.07.04 광주은행 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 임차인으로 분석됩니다.
현재 회차 51,100,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,319,800원을 먼저 제외한 49,780,200원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 40,219,800원입니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%까지 떨어졌다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다. 이 유형에서는 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담이 보증금 90,000,000원 수준에 가까이 고정되기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5619 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1459-4 신화하니엘타워 6층 607호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로781번길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상19층/지하5층 · 제6층 제607호 · 사용승인일 2013.01.28 |
| 소유자 | 양성호 · 2022.08.12 매매 · 거래가액 71,000,000원 · 소유권이전 2022.08.16 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차보증금이 중요하다
을구 5번에는 2024.06.03 전세권설정이 있고 전세금은 역시 90,000,000원, 전세권자는 곽인영입니다. 이어 을구 6번 주택임차권에도 같은 곽인영이 임차권자로 등기되어 임차보증금 90,000,000원, 임대차계약일 2022.07.27, 주민등록일·점유개시일 2022.08.12, 확정일자 2022.07.27로 기재되어 있습니다.
전세권 90,000,000원과 임차보증금 90,000,000원은 동일인 곽인영의 권리관계로 나타나므로 이를 별개의 임차인 2명 또는 보증금 180,000,000원으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 이 사건의 경제적 핵심 노출은 보증금 90,000,000원의 미배당 잔액입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 곽인영 주거 · 임차권등기 | 건물전부 | 2022.08.12 2022.07.27 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
곽인영은 배당요구를 한 것으로 기재되어 있고 배당요구일은 2024.10.31입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음이 명시되어 있습니다.
③ 배당과 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,800원 |
| 1. 임차인 곽인영 보증금 | 90,000,000원 | 49,780,200원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 곽인영 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 주식회사광주은행 | 12,270,271원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
51,100,000원 매각가 가정. 집행비용 1,319,800원과 임차인 배당 49,780,200원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 40,219,800원이 매수인 인수 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 51,100,000원 | 49,780,200원 | 40,219,800원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 35,770,000원 | 34,726,140원 | 55,273,860원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 25,039,000원 | 24,188,298원 | 65,811,702원 |
④ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성
또한 등기부에는 2020.05.04 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기가 존재합니다. 자료에도 공매 진행과 현재 법원경매의 교차 확인이 필요하다고 명시되어 있으므로, 현재 효력과 절차 관계를 함께 대조해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부산도시철도2호선 장산역 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·아파트단지·학교·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근 해운대로에 일반·급행 버스정류장과 장산역이 있어 제반 교통사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 현황 용도. 관련 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용 오피스텔입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이므로 입찰 전 공부와 현황 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상19층/지하5층 건물의 6층 607호이며, 사용승인일은 2013.01.28입니다.
- 설비. 개별난방, 위생·급배수, 소화, 화재탐지·경보, 승강기, 주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 북측으로 약 15미터 도로와 접합니다.
- 공시지가. 6,562,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현 회차 51,100,000원에 미배당 보증금 40,219,800원 인수 가능성이 결합됩니다. 경제적 판단은 반드시 실질취득 기준으로 해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 곽인영의 전입 2022.08.12, 확정일자 2022.07.27, 보증금 90,000,000원 및 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 전세권과 임차권 중복 해석 금지. 전세권자와 임차권자는 모두 곽인영이며 실제 임차인은 1명입니다. 보증금 90,000,000원을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 곽인영은 임차인·전세권자이면서 경매개시결정 채권자로도 기재되어 있어 당사자 관계와 임대차의 진정성을 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수신고 관련 문구가 있으므로 외부 입찰 가능성과 우선매수권 행사 상태를 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2020.05.04 공매공고 부기등기와 현재 법원경매 절차의 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔로 기재된 용도 차이를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “51,100,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 73,000,000원 감정가가 1회 유찰돼 51,100,000원까지 내려왔지만, 숫자 하나만 보면 판단을 크게 그르칠 수 있습니다. 대항력 있는 임차인 곽인영의 보증금이 90,000,000원이고 현 회차 예상 미배당액이 40,219,800원이기 때문입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금은 55,273,860원, 65,811,702원으로 커집니다.
따라서 이 물건의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득 부담입니다. 실거래 시세 자료가 없어 시세 대비 싸다거나 비싸다고 단정할 근거도 없습니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권 문구, 임차인·전세권자·경매채권자의 동일인 관계, 공매공고 교차 확인까지 필요합니다. 권리분석 난도가 높고 외부 낙찰 제약까지 확인해야 하는 인수형 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
