부산지방법원 2025타경5635. 부산 남구 용호동 오륙도 에스케이뷰 아파트 106동 15층 1506호입니다. 감정가는 460,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 322,000,000원입니다. 소유자는 강진호로, 2014.06.18 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2015.06.08 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 294,000,000원입니다. 이 근저당은 2025.03.28 확정채권양도를 원인으로 2025.05.07 한국자산관리공사로 이전됐고, 경매 역시 한국자산관리공사가 개시했습니다.
권리관계는 등기 건수가 많아 보이지만 낙찰자 입장에서는 비교적 단순합니다. 말소기준보다 뒤에 설정된 하나캐피탈 근저당 228,000,000원, 이점석 근저당 40,000,000원, 신한카드 가압류 15,310,774원, 경남신용보증재단 가압류 13,500,000원과 여러 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 배당 부족액 274,118,774원이 발생하더라도 이를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5635 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 106동 15층1506호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9636㎡ · 42층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 강진호 · 2014.06.18 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 322,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 241,375,206원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2015.06.08 삼성생명보험 근저당권이며, 현재 근저당권자는 확정채권양도를 통해 한국자산관리공사로 이전돼 있습니다. 말소기준 이후의 압류·가등기·가압류·근저당권과 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가 3.22억 vs 최근 실거래 4억대
오륙도에스케이뷰는 3,000세대, 2008.10.31 준공 단지입니다. 비교 면적은 전용 84.9636㎡이며, 최근 12건 실거래 평균은 445,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.08 437,500,000원이고, 최근 표본의 최저 거래는 400,000,000원, 최고 거래는 505,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.27㎡ | 20 | 437,500,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 25 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 33 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 29 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 20 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 19 | 505,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 13 | 485,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 34 | 429,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 24 | 427,500,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 14 | 505,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 18 | 410,000,000원 |
| 평균 | 84.9636㎡ | 12건 | 445,333,333원 |
현재 최저가 322,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 445,333,333원의 72.3%입니다. 최신 거래 437,500,000원보다도 낮고 최근 표본 최저 거래 400,000,000원보다 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 322,000,000원으로 볼 수 있어, 가격 비교상 여유가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,308,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 294,000,000원 | 294,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 하나캐피탈주식회사 | 228,000,000원 | 22,692,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 이점석 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,310,774원 | 0원 |
| 6. 갑구 17번 가압류 · 경남신용보증재단 | 13,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 590,810,774원 중 예상 배당은 316,692,000원, 미배당은 274,118,774원입니다. 후순위 채권에 미배당이 생기지만 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 322,000,000원 | 316,692,000원 | 274,118,774원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 225,400,000원 | 221,444,400원 | 369,366,374원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 157,780,000원 | 154,771,080원 | 436,039,694원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건은 임차인이나 매수인이 승계할 권리액이 잡혀 있지 않아 시나리오별 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 손실과 매수인의 인수 위험을 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 남구 용호동 오륙도중학교 동측 인근이며, 오륙도 인근 대규모 아파트단지·부속근린생활시설·학교·체육공원·자연림 상태 임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 42층 건물 내 15층이며 급배수·위생·승강기·소화전·도시가스 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 광대로와 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 일반도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,334,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2025.02.11 이준용 명의 소유권이전청구권가등기의 성격을 등기원문과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있다면 배당 순서가 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 삼성생명보험 근저당이 2025.05.07 한국자산관리공사로 이전된 경위를 경매기록과 함께 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 322,000,000원은 최근 실거래 평균 445,333,333원과 최신 거래 437,500,000원보다 낮습니다. 개별 호수의 층·향·상태 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 직전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래보다 낮다
이 물건의 핵심은 권리 소멸 구조와 가격입니다. 2015.06.08 근저당권을 말소기준으로 이후 설정된 근저당·가등기·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 현재 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 현재 회차 기준으로는 최근 실거래와 차이가 큽니다. 최저가 322,000,000원은 최근 12건 평균 445,333,333원의 72.3%이고 최신 거래 437,500,000원보다 낮습니다. 다만 가등기 종류 확인과 국세·지방세 배당순위 검증은 생략할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 실거래보다 낮지만 가등기·세금 원본 확인이 최종 관문인 사건입니다.
