부산지방법원 2025타경5643. 부산 남구 용호동 중경맨션 2층 201호, 감정상 공동주택(아파트)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 배상구는 2017년 4월 20일 거래가액 115,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행이 채권최고액 88,550,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 부산은행 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 이향식 근저당과 하나저축은행·서울보증보험 가압류, 현재 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 특히 임차인이 없어 보증금 인수나 대항력 판단 문제가 없고, 배당 부족이 발생해도 후순위 권리의 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 이 자료에는 비교할 실거래 시세가 없으므로 114,100,000원이 시장가격보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 300-1 중경맨션 2층 201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 용호로42번길 112 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 지상 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 배상구 (2017.04.20. 거래가액 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 114,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 13,443,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2017.04.20. 부산은행 근저당권입니다. 이후의 이향식 근저당 30,000,000원, 하나저축은행 가압류 35,791,068원, 서울보증보험 가압류 7,174,327원, 오케이저축은행 강제경매개시결정 및 2025.12.03. 국세 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 앞서 있었던 압류들과 두 차례의 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소 또는 취하된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 0명
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
실제 임차인은 0명으로 확인되며, 임차보증금 합산이나 보증기관 대위·승계 중복 문제도 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 제공된 임차인 조사 결과에는 별도 임차인이 없습니다.
③ 배당 구조 (매각가 114,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,397,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 88,550,000원 | 88,550,000원 |
| 2. 근저당 · 이향식 | 30,000,000원 | 23,152,600원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나저축은행 | 35,791,068원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 7,174,327원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주식회사 오케이저축은행 | 13,443,593원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 174,958,988원 가운데 현재 최저가 가정에서 채권자 배당액은 111,702,600원, 미배당은 63,256,388원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 114,100,000원으로 감정가 163,000,000원의 70%입니다. 또한 소유자의 2017년 취득 거래가액 115,000,000원과 비교하면 900,000원 낮습니다. 그러나 2017년 취득가격은 현재 시세를 뜻하지 않고, 비교 가능한 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 근거는 부족합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용호초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·연립주택·단독주택과 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 2층 201호이며 현상은 보통입니다. 위생·급배수, 화재경보, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 대상 건물 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역에 포함되며 공시지가는 924,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 확인 포인트. 정비구역 지정과 주변 주거환경은 확인되지만, 최근 거래자료가 없어 실제 매매 유동성과 적정가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 기준일 확인. 2017.04.20. 부산은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 재확인. 현재 자료상 실제 임차인은 0명이지만, 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 현장 점유자를 최종 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 입찰로 판단하지 말고, 중경맨션 및 인근 유사 주택의 최근 거래가격을 대조하세요.
- 정비구역 확인. 토지이용계획상 정비구역에 포함되어 있으므로 정비사업 진행 단계와 권리·비용 영향을 확인하세요.
- 세금·관리비. 배당표에 반영되지 않은 당해세 가능성과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 장점은 권리관계가 비교적 명료하다는 점입니다. 말소기준권리인 부산은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 실제 임차인은 0명이며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현재 최저가 114,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로는 가격 매력을 판단할 수 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없기 때문입니다. 또한 현재 가정 매각가에서는 채권 미배당이 63,256,388원으로 상당하고 소유자 잔여도 없습니다. 결론적으로 권리분석은 합격권이지만, 입찰가는 별도의 최근 시세 검증을 거쳐야 하는 물건입니다.
