부산지방법원 2025타경5666. 광안동 1058-26 소재 1·2층 주택으로 이용 중인 연립/다세대 계열 물건입니다. 이번 경매의 가장 중요한 포인트는 감정가나 유찰률이 아니라 을구 8번 주택임차권입니다. 임차권자 정유정은 임대차계약일자·확정일자가 2022.04.15., 주민등록일자·점유개시일자가 2022.04.29.로 등기돼 있고, 2025.04.04. 임차권등기명령에 따라 보증금 120,000,000원의 임차권을 등기했습니다.
매각물건명세서에는 이 임차권을 “매수인에게 대항할 수 있는” 권리로 명시하고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 적고 있습니다. 따라서 이 사건에서 14,723,000원이라는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어나므로, 경제적 부담은 결국 보증금 약 120,000,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5666 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1058-26 · 부산광역시 수영구 연수로386번길 19-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 1,2층 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 주식회사디앤비비 · 2021.09.30. 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 21,033,520원 / 14,723,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정유정 / 116,727,024원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 · 건물 대지 법정지상권 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 경매의 말소기준으로 계산된 권리는 2025.08.07. 갑구 17번 강제경매개시결정입니다. 문제는 정유정의 주택임차권이 그보다 앞선 2025.04.04. 등기이고, 임대차계약·확정일자와 주민등록·점유도 모두 그 이전인 2022년에 형성돼 있다는 점입니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정유정 | 2층 51.03㎡ 전부 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 미배당 잔액 인수 |
정유정은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 임대차계약일자와 확정일자는 2022.04.15., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.04.29.이고, 2025.04.04. 임차권등기가 이뤄졌습니다. 배당요구도 2025.04.04. 접수된 것으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질부담은 약 1.2억
현재 최저매각가는 14,723,000원으로 감정가 21,033,520원의 70%입니다. 표면상으로는 감정가보다 크게 낮아 보이지만, 이 사건에는 보증금 120,000,000원의 선순위 대항 임차권이 있습니다.
이처럼 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받지 못한 잔액이 그만큼 늘어나는 구조가 됩니다. 따라서 매수인의 경제적 총부담은 낙찰가 + 미배당 인수액 ≈ 120,000,000원으로 수렴하는 방향으로 봐야 합니다. 현재 감정가와 비교하면 실질취득 약 120,000,000원은 감정가의 약 570.5%입니다.
동일 물건군의 최신 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 이 사건을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하지 않습니다. 시세 판단보다 먼저 선순위 임차권과 건물만 매각이라는 권리·물적 구조를 해결해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,723,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 665,014원 |
| 2. 갑구 17번 경매개시결정 · 정유정 | 116,727,024원 | 14,057,986원 |
| 신청채권 미배당 | - | 102,669,038원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당 예시는 신청채권자 청구액을 기준으로 한 계산입니다. 신청채권 미배당액과 임차보증금 승계액은 동일 개념으로 단정할 수 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 선순위 임차권의 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있으므로, 실질취득 판단에서는 임차보증금 120,000,000원의 승계 위험을 별도로 반영해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물만 매각 — 법정지상권이 두 번째 핵심
매각물건명세서 비고에는 “건물만 매각”이라고 명시돼 있고, 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다. 즉 낙찰자가 취득하는 것은 토지가 포함된 일반적인 주택 전체가 아니라 건물이며, 토지 사용권의 법적 안정성을 별도로 검토해야 합니다.
| 토지면적 | 130.0㎡ |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 대 / 단독 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 1,371,000원/㎡ |
| 지형 | 평지 · 정방형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
⑥ 건물 상태·감정 메모
- 이용상태. 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 시멘트벽돌 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물이며 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 마감입니다.
- 설비. 전기설비·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함되며 구조·사용자재·시공정도·부대설비 등을 고려해 평가됐습니다.
- 면적 확인. 1층 건축물대장 면적과 건축물현황도상 산출면적 사이에 약 2.56㎡ 차이가 있고, 관할구청 건축과에서는 2009년도 증축 당시 도면 작성 과정의 착오 가능성이 언급됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 14,723,000원이 아니라 선순위 임차보증금 120,000,000원을 중심으로 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 을구 8번 임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구, 배당요구 및 배당순위를 함께 대조해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 신청채권자 정유정과 임차권자 정유정이 동일하므로 116,727,024원 청구채권과 120,000,000원 보증금채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 건물만 매각 확인. 토지 소유관계와 건물 사용권, 법정지상권 성립 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 1층 건축물대장과 현황도 면적 차이 약 2.56㎡ 및 제시외 건물 현황을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,472만원 낙찰”이 아니라 “약 1.2억 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 21,033,520원에서 한 번 유찰돼 최저가는 14,723,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 한 단계만 더 들어가면 가격의 의미가 완전히 달라집니다.
정유정의 보증금 120,000,000원 임차권은 현재 말소기준보다 앞서 있고, 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있으며 미배당 잔액이 인수될 수 있다고 명시합니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 실질취득은 약 보증금 수준으로 고정됩니다. 여기에 건물만 매각, 법정지상권 성립 여부 불분명까지 겹칩니다.
따라서 이 건은 “1회 유찰돼 싸진 주택”으로 볼 사건이 아니라, 선순위 임차권 승계와 토지 사용권을 먼저 해결해야 하는 고난도 건물 경매로 봐야 합니다. 실거래 비교 근거 없이 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 결론은 최저가보다 인수권리, 낙찰가보다 실질취득액입니다.
