부산지방법원 2025타경5675. 부산 기장군 정관읍 정관롯데캐슬2차 204동 6층 603호 아파트입니다. 현재 소유자는 최효신이고, 2020.12.22. 소유권이전 당시 거래가액은 318,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 277,200,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 페퍼저축은행 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 특징은 권리보다 가격 차이가 큽니다. 감정가 405,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 283,500,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 425,833,333원, 최신 거래 427,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 최근 평균의 66.6%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.1% 높은 추세로, 하락장 보정상 가격 메리트를 깎아야 할 신호도 나타나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5675 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 759 정관롯데캐슬2차 204동 6층603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 · 지상20층 건물 내 6층 603호 |
| 시세 비교면적 | 127.2641㎡ |
| 소유자 | 최효신 · 2020.12.22. 소유권이전 · 거래가액 318,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 283,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 230,063,481원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.12.22. 국민은행 근저당 277,200,000원입니다. 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당 2건, 부산신용보증재단·스마트저축은행 가압류, 국의 압류, 페퍼저축은행의 경매개시결정은 모두 자료상 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 66.6%
정관롯데캐슬2차는 911세대, 사용승인 기준일은 2013.06.19.입니다. 비교 대상 면적은 127.2641㎡이며, 최근 12개월 거래 6건 평균은 425,833,333원입니다. 가장 최근 거래는 2026.08. 10층 427,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 127.26㎡ | 10 | 427,000,000원 |
| 2026.06 | 127.26㎡ | 2 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 127.26㎡ | 8 | 443,000,000원 |
| 2025.09 | 127.26㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2025.09 | 127.26㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2025.09 | 127.26㎡ | 16 | 405,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 127.2641㎡ | 6건 | 425,833,333원 |
전체 12건 평균은 417,500,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 12개월 평균 425,833,333원과 최신 거래 427,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 283,500,000원은 최근 12개월 평균의 66.6%이고, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 4.1% 높은 흐름입니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,769,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 277,200,000원 | 277,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 151,200,000원 | 1,531,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 105,600,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 10,424,400원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 스마트저축은행 | 11,912,896원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 283,500,000원 가정 시 채권 총액 556,337,296원 중 278,731,000원이 배당되고, 미배당액은 277,606,296원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 283,500,000원 | 278,731,000원 | 277,606,296원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 198,450,000원 | 194,871,700원 | 361,465,596원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 138,915,000원 | 136,170,190원 | 420,167,106원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계되어 있어, 현재 1회 유찰 상태는 이미 단지 평균 유찰 수준을 넘어선 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정원초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상20층 건물 내 6층 603호입니다. 위생·급배수·전기·승강기·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25m, 남동측 약 20m, 북동측 약 12m 도로와 접하고 북서측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,196,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 최근 거래 12건은 395,000,000원부터 443,000,000원까지이며 전체 평균은 417,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 대항력 발생 가능성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.12.22. 국민은행 근저당 277,200,000원이 기준권리인지 최신 등기사항과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 세금 확인. 2025.07.14. 국의 압류가 존재하며 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 세금의 실제 배당순위와 금액을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 425,833,333원, 최신 거래 427,000,000원과 현재 최저가 283,500,000원을 기준으로 수리·명도·보유비용까지 합산해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당표는 예상치. 현재 회차에서 미배당 277,606,296원이 발생하지만 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당요구·세금·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 시세 아래
이 사건의 말소기준은 국민은행 근저당이며 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 동시에 1회 유찰로 최저매각가가 283,500,000원까지 낮아져 최근 12개월 동일 면적 평균 425,833,333원의 66.6% 수준입니다. 최신 거래도 427,000,000원이고 최근 거래 추세는 +4.1%입니다.
따라서 숫자만 보면 권리 인수 부담이 없고 가격 할인도 뚜렷한 회차입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 국의 압류 및 미반영 세금 항목이 존재하므로, 최종 판단 전에는 점유관계와 매각물건명세서·현황조사·최신 등기·세금 관련 자료를 반드시 대조해야 합니다.
