부산지방법원 2025타경5689. 해운대구 반여동 해운대센텀트루엘1단지 101동 9층 903호, 전용 84.9593㎡ 아파트입니다. 감정가는 436,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 305,200,000원입니다. 권리구조의 기준점은 2019.10.22 시민공원새마을금고 근저당 328,510,000원입니다. 그 뒤 설정된 시민공원새마을금고의 추가 근저당, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하고, 페퍼저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소되었습니다.
임차인은 박재진 1명이 확인됩니다. 전입신고일은 2023.04.25로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계와 명도 조건은 매각물건명세서에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5689 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1682 해운대센텀트루엘1단지 101동 9층903호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9593㎡ · 101동 9층 903호 |
| 소유자 | 장수은 · 거래가액 176,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 305,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 292,744,028원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2019.07.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.10.22 접수된 시민공원새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 328,510,000원입니다. 2021.12.07 추가 설정된 시민공원새마을금고 근저당 31,200,000원도 후순위이며 매각으로 소멸합니다. 2022.11.21 페퍼저축은행 근저당 120,000,000원은 등기부상 이미 말소되었고, 2025.08.21 임의경매개시결정과 2025.10.28 해운대구 압류 역시 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재진 | 주거 | 2023.04.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 69.5%
해운대센텀트루엘1단지 동일 면적의 최근 12개월 거래 12건 평균은 438,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.07의 438,000,000원이고, 최근 거래 범위는 390,000,000원~460,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 인수 0원을 반영한 실질취득가는 305,200,000원으로, 최근 12개월 평균의 69.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 4 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 4 | 443,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 8 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 15 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 19 | 438,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 27 | 457,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 17 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 20 | 460,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 10 | 440,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 11 | 434,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 28 | 433,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 18 | 453,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 438,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 305,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,072,800원 |
| 1. 근저당 · 시민공원새마을금고 | 328,510,000원 | 300,127,200원 |
| 2. 후순위 근저당 · 시민공원새마을금고 | 31,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 합계 359,710,000원 가운데 300,127,200원이 배당되고, 미배당액은 59,582,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 305,200,000원 | 300,127,200원 | 59,582,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 213,640,000원 | 209,849,040원 | 149,860,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 149,548,000원 | 146,654,328원 | 213,055,672원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 101동은 철근콘크리트구조·평슬라브지붕 지상 29층 건물입니다. 대상은 9층 903호이고 사용승인일은 2019.07.25입니다.
- 주위환경. 삼어초등학교 남동측 인근으로 아파트, 주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 폭 12미터 내외 포장도로에 접하고 단지 내 도로망이 정비되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 소방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,629,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 해운대센텀트루엘1단지는 330세대이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박재진은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금·배당요구 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2019.10.22 시민공원새마을금고 근저당이 말소기준이며 이후 등기는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 대조하세요.
- 현재 가격과 실거래 비교. 최저가 305,200,000원은 최근 12개월 평균 438,833,333원의 69.5%, 최신 거래 438,000,000원보다 낮습니다.
- 명도 확인. 실제 임차인 1명이 조사되어 있으므로 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 재확인하세요.
- 당해세·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 메리트가 먼저 보이는 1회 유찰 물건
이 사건의 말소기준은 2019.10.22 시민공원새마을금고 근저당이고, 확인된 임차인 박재진의 전입은 2023.04.25라 대항력이 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 여기에 1회 유찰로 최저가가 305,200,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 면적 평균 438,833,333원의 69.5% 수준입니다.
따라서 권리와 가격을 함께 보면 강점이 분명한 편입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인이 실제 점유 중이므로, 입찰 전에는 명세서의 임차보증금·배당요구와 현장 점유상태를 반드시 확인해야 합니다. 핵심은 “대항력 없음·인수 0원”이라는 권리 구조와 “최근 실거래 평균 대비 69.5%”라는 가격 위치를 원본 서류로 최종 검증하는 것입니다.
