부산지방법원 2025타경5709. 정관동일스위트 105동 16층 1603호, 전유면적 84.8734㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 우상철이며, 2018.05.10. 거래가액 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 194,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 현재 남아 있는 에스비아이저축은행·대한배관의 근저당과 서울보증보험·서민금융진흥원의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 이미 한 차례 유찰됐습니다. 감정가 321,000,000원에서 현재 최저매각가는 224,700,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 309,500,000원이고 최신 거래는 2026.08. 335,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.6%여서 신건 단계와 달리 가격 간격이 형성돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5709 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1387 정관동일스위트 105동 16층1603호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 84.8734㎡ · 18층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 우상철 · 2018.05.10. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 224,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 148,189,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.05.10. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 194,400,000원이며 이번 경매개시결정의 채권자도 중소기업은행입니다. 현재 남아 있는 후순위 권리 가운데 2022.05.02. 에스비아이저축은행 198,000,000원, 2025.01.20. 대한배관 200,000,000원, 2025.05.26. 서울보증보험 19,749,776원, 2025.05.27. 서민금융진흥원 5,442,319원은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 72.6%
정관동일스위트1차 동일 평형의 최근 거래 12건입니다. 대상 전유면적은 84.8734㎡이고 실거래 비교 면적도 84.87㎡·84.99㎡·85.0㎡로 매칭돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 309,500,000원, 최저 거래는 292,000,000원, 최고 거래는 345,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 12 | 304,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 3 | 303,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 3 | 303,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 14 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 10 | 292,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 11 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 17 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 3 | 292,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 309,500,000원 |
현재 최저매각가 224,700,000원은 최근 12개월 평균 309,500,000원의 72.6%입니다. 최신 거래도 2026.08. 335,000,000원이고, 최근 거래 표본의 최저가도 292,000,000원이므로 현재 회차의 최저가는 제공된 실거래 표본 가격대 아래에 위치합니다. 이번 사건에서 가격 메리트는 신건이 아니라 1회 유찰 이후 현재 회차에서 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,945,800원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 194,400,000원 | 194,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 198,000,000원 | 26,354,200원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대한배관 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 19,749,776원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,442,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 224,700,000원 가정 시 채권자 총 예상배당은 220,754,200원, 총 미배당은 396,837,895원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 224,700,000원 | 220,754,200원 | 396,837,895원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 157,290,000원 | 154,287,940원 | 463,304,155원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 110,103,000원 | 107,761,558원 | 509,830,537원 | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행의 채권최고액 기준 예상배당이 194,400,000원으로 잡혀 있고, 2회 유찰 시 시나리오에서도 중소기업은행 예상배당은 154,287,940원으로 신청 청구액 148,189,602원을 충족합니다. 3회 유찰 시에는 예상배당이 107,761,558원으로 내려가 신청 청구액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정관고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지·단지내상가·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통시설은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 정관동일스위트1차는 1,758세대, 사용승인일은 2012.12.20.입니다.
- 도로. 단지 내 가로망이 형성돼 있고 남서측 산단로, 북동·북서측 정관로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,216,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리구조 경사지붕 18층 건물 내 16층이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기·공동현관문·지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.05.10. 을구 7번 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리인지 등기부 원본에서 다시 확인합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 224,700,000원은 최근 12개월 평균 309,500,000원의 72.6%입니다. 감정가가 아니라 최근 거래 가격대와 비교해 응찰가를 정합니다.
- 최근 거래 확인. 최근 표본의 거래가는 292,000,000원부터 345,000,000원이며 최신 거래는 2026.08. 335,000,000원입니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당 규모가 커도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당을 낙찰자 인수액으로 혼동하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.27.입니다. 매각기일 전 추가 권리변동과 법원 서류를 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 1회 유찰부터 달라졌다
이 물건의 말소기준은 2018.05.10. 중소기업은행 근저당이고, 현재 남아 있는 후순위 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 396,837,895원에 이르지만 매수인 인수액은 0원이므로, 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수 부담은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
가격은 감정가 321,000,000원에서 한 차례 유찰돼 224,700,000원까지 내려왔습니다. 이는 동일 평형 최근 12개월 평균 309,500,000원의 72.6%이고, 최신 거래 335,000,000원 및 최근 표본 최저 거래 292,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 가격 자료만 놓고 보면 현재 회차부터 가격 간격이 분명해진 사건입니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점은 끝까지 확인해야 할 변수입니다. 권리는 통과, 가격도 비교 우위 — 최종 점유관계 확인이 마지막 관문입니다.
