부산지방법원 2025타경5714. 해운대구 우동 한일오르듀 21층 2205호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 감정가는 190,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 133,000,000원입니다. 소유자는 정은해이며 2018.07.25. 매매를 원인으로 145,000,000원에 취득한 내역이 있습니다.

이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가 1.33억”만 봐서는 안 됩니다. 을구 9번에 임차보증금 150,000,000원의 임차권등기가 남아 있고, 주민등록일자는 2022.06.13., 점유개시는 2022.06.01., 1차 확정일자는 2022.06.14.입니다. 강제경매개시결정일인 2025.08.21.보다 앞서 대항력과 우선변제권이 성립한 구조입니다.

원칙대로라면 현재 회차의 배당액은 집행비용을 뺀 130,338,000원이고, 보증금에서 남는 19,662,000원이 매수인 인수 대상입니다. 그러나 이번 물건에는 결정적인 예외가 있습니다. 유한진의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.04.28.자 확약서를 제출했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약

현재 등기에서 권리분석의 핵심은 을구 9번 주택임차권입니다. 유한진은 2022.06.13. 전입, 2022.06.14. 1차 확정일자를 갖고 있으며, 임차보증금은 150,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025.08.21.이므로 임차권이 기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다.

다만 이후 제출된 2026.04.28.자 확약서에서 유한진의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 일반적인 선순위 대항력 임차권 사건과 달리, 이 물건은 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서 실질 인수 0원 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 유한진 1명입니다. 주택도시보증공사는 유한진 임차권의 승계인으로 확약서를 제출한 주체이며, 별도의 임차보증금을 추가 합산하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가 133,000,000원은 감정가 190,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

특히 이 물건은 사건상 용도 표시가 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 일반 아파트 가격 흐름을 대신 적용할 수 없으며, 현재 최저가 1.33억의 경쟁력을 판단하려면 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다. 본 분석에서는 시세 가점을 부여하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

배당계산 자체에서는 유한진 보증금 중 19,662,000원이 남지만, 주택도시보증공사의 2026.04.28.자 대항력·잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 해운대구 우동 ‘혜원초등학교’ 남동측 인근. 주변은 업무시설(오피스텔), 아파트 단지 및 단지 내 상가, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 동백역이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔 용도입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 건물. 33층 건물 내 21층 2205호이며 사용승인일은 2005.11.25.입니다. 위생·급배수·승강기·화재경보·스프링클러·화재탐지·옥내소화전·도시가스 난방 설비가 있습니다.
• 도로. 남동측 약 20미터, 남서측 및 북서측 약 15미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 해일위험지구와 개발행위허가제한구역(제한용도: 업무시설 중 오피스텔)에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.28.자 주택도시보증공사 확약서에서 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용대상과 조건을 직접 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 9번 유한진 주택임차권은 등기상 현재 남아 있으므로, 매각 후 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 배당계산상 미배당은 19,662,000원이지만, 확약 반영 시 실질 인수는 0원*입니다. 두 수치를 혼동하면 안 됩니다.
• 가격 별도 검증. 최저가 133,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 할인이라고 판단하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔 실거래를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 집합건축물대장상 오피스텔이므로 이용·대출·세금·환금성 판단에서 아파트 기준을 그대로 적용하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권보다 확약이 승부처”

이 물건을 등기만 보고 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 현재 최저가 133,000,000원에서 19,662,000원을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 물건입니다. 유찰이 반복되면 계산상 인수액은 58,975,800원, 86,403,061원으로 더 커집니다.

하지만 실제 결론은 다릅니다. 임차권자 유한진의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 2026.04.28.자 확약서를 제출했습니다. 그 확약을 적용하면 이 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.

따라서 권리의 초점은 “1.5억원을 떠안느냐”가 아니라 확약의 유효성·적용범위·말소 이행을 원문으로 확인하는 것입니다. 권리 문제가 확인되면 남는 승부처는 가격입니다. 현재 최저가 1.33억은 감정가 대비 70%지만 최근 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트는 확인 전까지 보류하는 것이 맞습니다.

* 배당계산상 현재 회차 미배당 임차보증금은 19,662,000원이지만, 2026.04.28.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.