부산지방법원 2025타경5746. 해운대구 중동 그린힐2차 5층 502호 아파트입니다. 현재 소유자는 김경란이며, 등기상 말소기준은 2017.04.18 장산새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 부산은행 근저당·미합중국 전세권· 해운대농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 이경수 명의 소유권이전청구권가등기와 손초심의 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건을 단순히 “인수 0원이라 안전하다”고 끝내기는 어렵습니다. 2019.02.18 가등기는 담보가등기 여부와 성격 확인이 필요한 권리로 표시되어 있습니다. 순위 자체는 말소기준보다 뒤여서 현재 계산상 소멸하지만, 실제 입찰 전에는 등기원인과 관련 서류를 다시 대조하는 것이 안전합니다. 또 감정 현장조사는 폐문·부재 상태였고 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 대항력 임차인이 없다고 단정할 자료도 충분하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5746 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1488-2 그린힐2차 5층 502호 · 부산광역시 해운대구 달맞이길 215 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 6층 건 내 5층 502호 · 사용승인일 2004.11.12 |
| 소유자 | 김경란 (2004.12.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 543,000,000원 / 380,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 손초심 / 197,052,349원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 계산
현재 등기상 기준권리는 을구 9번 장산새마을금고 근저당권입니다. 2017.04.18 설정 당시 채권최고액은 357,500,000원이며, 2019.02.13 변경등기에는 326,400,000원으로 기재돼 있습니다. 한편 예상배당표는 장산새마을금고를 357,500,000원 기준으로 계산하고 있으므로 실제 채권계산서와 배당요구 내역은 원본 대조가 필요합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰에도 ‘싸다’고 보기 어렵다
그린힐2차는 총 14세대, 사용승인일은 2004.11.12입니다. 제공된 실거래는 2023.09의 1건으로, 63.06㎡·2층·353,000,000원입니다. 반면 비교 기준 면적은 96.858㎡이고 면적 일치 여부도 일치하지 않는 것으로 확인됩니다. 따라서 353,000,000원을 이 502호의 직접적인 적정가로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 63.06㎡ | 2 | 353,000,000원 |
| 비교 기준 | 96.858㎡ | — | 353,000,000원 |
그럼에도 현재 최저매각가 380,100,000원은 제공된 최근 비교값 353,000,000원의 107.7%입니다. 정확도 높은 동일면적 실거래가 아니라는 한계까지 감안하면 가격 메리트를 긍정적으로 평가할 근거는 더 약합니다. 즉 감정가 543,000,000원에서 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,121,400원 |
| 2. 근저당 · 장산새마을금고 | 357,500,000원 | 357,500,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 손초심 | 197,052,349원 | 16,478,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 554,552,349원 중 373,978,600원이 배당되고 180,573,749원이 미배당으로 남습니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 380,100,000원 | 373,978,600원 | 180,573,749원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 266,069,999원 | 261,545,019원 | 293,007,330원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 186,248,999원 | 182,841,513원 | 371,710,836원 | 0원 |
현재 시나리오에서 신청채권자 손초심은 청구액 197,052,349원 중 16,478,600원만 배당받는 계산입니다. 2회·3회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당이 0원으로 계산되지만, 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백초등학교 남동측 인근이며, 주변은 소규모 점포와 공동주택 등으로 형성돼 있고 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건 중 5층 502호이며 사용승인일은 2004.11.12입니다. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 남동하향 완경사지의 공동주택 부지로 이용 중이며 남동측 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당하고 공시지가는 3,323,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 단지이며 제공된 실거래 표본도 1건입니다. 동일면적 거래가 확인되지 않아 매도 시 적정가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2019.02.18 이경수 명의 소유권이전청구권가등기는 후순위 소멸 계산이지만 담보가등기 여부와 권리 성격을 매각물건명세서·등기 원인에서 재확인하세요.
- 근저당 금액 대조. 2017.04.18 장산새마을금고 근저당은 357,500,000원으로 설정됐고 2019.02.13 변경등기에는 326,400,000원으로 기재돼 있습니다. 예상배당은 357,500,000원 기준이므로 채권계산서를 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 현장조사 당시 폐문·부재였고 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 실제 점유관계를 확인하기 전에는 대항력 임차인이 전혀 없다고 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 시세 재검증. 제공 실거래는 2023.09의 63.06㎡ 1건뿐이고 비교 기준 96.858㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 최저가가 비교값의 107.7%인 만큼 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 폐문·부재로 내부확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부관찰을 기준으로 통상적인 상태를 상정해 평가했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 확인해야 할 것이 많다
현재 자료에 나타난 확정 권리만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 인수금액보다 후순위 가등기의 성격, 미확인 임대관계, 그리고 불충분한 시세 표본입니다. 최저매각가 380,100,000원은 이미 감정가의 70%까지 내려왔지만, 제공된 비교 실거래 353,000,000원 대비로는 107.7%입니다. 더구나 비교 거래 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 현재 회차를 “충분히 싸진 물건”으로 평가할 근거는 부족합니다. 권리는 소멸 구조가 우세하지만 확인사항이 남고, 가격은 아직 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
