부산지방법원 2025타경5805. 부산 기장군 기장읍 교리 리츠빌리지 103동 5층 505호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김학준이며, 2015년 189,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 농협은행 근저당과 기장군·국민건강보험공단 압류는 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2020.03.06. 부산화명새마을금고 근저당권 196,300,000원입니다.
이 말소기준권리보다 뒤에 설정된 주식회사 케이뱅크 가압류 8,621,864원과 부산화명새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 현재 140,000,000원이 시장가격 대비 충분히 낮은가를 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5805 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 교리 160-6 리츠빌리지 103동 5층505호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 차성로365번길 63 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 505호 |
| 소유자 | 김학준 · 2015.02.06. 소유권이전 · 거래가액 189,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 132,841,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2020.03.06. 설정된 부산화명새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 196,300,000원입니다. 그 뒤의 주식회사 케이뱅크 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 농협은행 근저당과 압류 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 별도 문제
감정가는 200,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다. 즉 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다만 이번 자료만으로는 동일 조건의 최근 실거래 시세를 확정할 수 없으므로, 30% 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
| 리츠빌리지 | 16세대 · 사용승인 2014.08.20. |
|---|---|
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 140,000,000원 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 98,000,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 68,600,000원 · 감정가 34% |
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 2. 근저당 · 부산화명새마을금고 | 196,300,000원 | 137,240,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 8,621,864원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 140,000,000원에서는 집행비용 2,760,000원을 제외한 137,240,000원이 부산화명새마을금고에 배당되고, 주식회사 케이뱅크와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 전체 미배당은 67,681,864원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 교리 소재 교리초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·공동주택·임야·농경지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 근거리에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 시외곽지대로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 505호이며, 급·배수 및 위생설비, 소화전·화재경보·공동현관기·승강기·도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 958,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가 140,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 유사 연립주택 거래가격을 먼저 비교하세요.
- 권리 원본 대조. 2020.03.06. 부산화명새마을금고 근저당을 말소기준권리로 보고, 이후 케이뱅크 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 현장 점유자를 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부마감재 등은 조사하지 못했습니다. 수리비를 판단하려면 현장 외관과 가능한 범위의 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당이 발생한다고 해서 그 금액이 매수인 부담으로 전환되는 것은 아닙니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증”
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 임차인이 없고, 2020년 부산화명새마을금고 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차에서 매수인이 인수할 금액도 0원입니다.
다만 현재 최저가 140,000,000원은 감정가 200,000,000원의 70%라는 사실만 확인될 뿐, 그것이 실제 시장가보다 낮다는 근거까지 확보된 것은 아닙니다. 16세대 규모 리츠빌리지의 환금성과 인근 유사 공동주택 가격을 대조한 뒤에야 적정 응찰가를 정할 수 있습니다. 권리는 합격, 가격은 검증. 이 물건의 승부처는 할인율 자체보다 실제 시세와의 간격입니다.
