부산지방법원 2025타경5820. 해운대구 반여동 일동미라주아파트 104동 19층 1903호입니다. 공부상 용도는 아파트이며, 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 25층 건물의 19층입니다. 소유자는 김대욱이고, 2006.11.13. 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 76,550,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2015.04.01. 을구 17번 우리은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 112,200,000원이고 2019.02.19. 변경등기에는 채권최고액 88,000,000원이 기재돼 있습니다. 경매 배당 시뮬레이션은 을구 17번 근저당의 채권최고액을 112,200,000원으로 적용하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5820 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1192-3 일동미라주아파트 104동 19층1903호 |
| 물건종류 | 아파트 · 전용 56.9704㎡ · 25층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 김대욱 · 2006.11.13. 소유권이전 · 거래가액 76,550,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 75,572,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거 등기에는 신탁, 전세권, 국민은행·현대해상화재보험·동촌농협·부산은행 등의 근저당과 여러 가압류가 있었지만 해당 권리들은 이미 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 권리분석상 핵심은 2015.04.01. 우리은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 2016.01.28. 우리은행 근저당과 2025.09.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.0%
일동미라주 동일 면적 56.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 200,916,666원, 최신 거래는 2026.08. 194,000,000원입니다. 현재 최저매각가 156,800,000원은 최근 12개월 평균의 78.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 56.97㎡ | 10 | 194,000,000원 |
| 2026.08 | 56.97㎡ | 5 | 203,000,000원 |
| 2026.07 | 56.97㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 56.97㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 56.97㎡ | 20 | 207,000,000원 |
| 2026.06 | 56.97㎡ | 18 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 56.97㎡ | 16 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 56.97㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 56.97㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 56.97㎡ | 23 | 217,000,000원 |
| 2026.04 | 56.97㎡ | 15 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 56.97㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 평균 | 56.97㎡ | 12건 | 200,916,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 185,000,000원~217,000,000원입니다. 현재 최저가 156,800,000원은 이 표본의 최저 거래가 185,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율도 78.0%입니다. 감정가 224,000,000원에서는 실거래 범위보다 높은 가격이었지만, 1회 유찰 뒤 현재 회차에서는 가격 조건이 크게 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 을구 17번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 112,200,000원 | 112,200,000원 |
| 을구 19번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 44,000,000원 | 41,604,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 156,200,000원 중 153,804,800원이 배당되고, 미배당은 2,395,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 156,800,000원 | 2,395,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 109,760,000원 | 48,776,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 76,832,000원 | 81,150,976원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 매 회차 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득비용이 고정되는 대항력 임차인형 경매와는 구조가 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 삼어초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 25층 건물의 19층으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 단지. 일동미라주 564세대, 사용승인일은 2001.06.30.입니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,721,000원/㎡, 토지면적은 12,231.0㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역 등이 확인되며, 침수위험지구는 접함으로 표시돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않습니다.
- 거래. 동일 면적 최근 12건 실거래는 185,000,000원~217,000,000원이며 평균은 200,916,666원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 156,800,000원은 최근 12개월 평균 200,916,666원의 78.0%입니다. 감정가가 아니라 최근 실거래와 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08. 최신 실거래는 194,000,000원이며 같은 달 203,000,000원 거래도 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2015.04.01. 우리은행 근저당입니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 토지이용 확인. 침수위험지구 접함, 제2종·제3종일반주거지역 저촉 등 토지이용계획 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 돋보이는 1회 유찰 물건
이 사건의 구조는 비교적 명확합니다. 2015.04.01. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 남아 있는 권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인 신고도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 224,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 156,800,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 200,916,666원 대비 78.0%이고, 최신 2026.08. 거래 194,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 권리상 인수 부담이 없고 최근 실거래 대비 가격 차이도 있는 회차입니다. 다만 감정요항상 임대관계가 미상인 만큼 최종 판단 전 실제 점유관계와 매각 원문서 확인은 필수입니다.
